作者：Osyth

來源：資產界

這兩年，從浙江、江蘇到山東、福建、陜西，一批幼兒園、小學退出原來的用途，有的改成養老院，有的改成養老服務中心，有的增加長者食堂和社區康養。

以前一棟學校值不值錢，主要取決于周圍有多少孩子。

現在，一些地方開始重新評估這類資產：還能不能繼續產生收入。

01

幼兒園之后，小學也開始改養老院

今年7月，江蘇常州新北區薛家鎮順園二村幼兒園閉園。

這所幼兒園占地約5畝，建筑面積3204平方米。

閉園后，當地引入北京健康控股集團，對原有校舍進行適老化改造，規劃增加約100張養老護理床位，并配置醫療、康復、護理等服務。

這是常州市首個公辦幼兒園閑置校舍改造養老機構的項目。

浙江金華也有一個典型案例。

北苑第一幼兒園1998年開園，經營了25年。

最熱鬧的時候，園內有9個班、260多個孩子，招生公告發布當天就能報滿。

到了2022年，秋季招生首日只有幾個人報名。

2023年，幼兒園結束辦學。

原來的教室改成老人房間，食堂繼續使用，樓內增加電梯、扶手、報警裝置和無障礙衛生間。

新項目叫“潤年之家”。

山東濟寧，一批民辦幼兒園經營者也開始做養老。

有人關閉部分幼兒園以后，開出面向60歲至75歲老人的日間養老中心；也有人把養老院建在幼兒園旁邊，兩類機構共用部分空間。

原來負責兒童活動的幼師，開始給老人上手工課、組織康樂活動。

幼兒園之外，小學也已經出現類似案例。

陜西山陽縣君子澗村，閑置多年的君子澗小學后來改成孝老愛親養老院。

曾經給孩子上課的校舍，改成了老年照護場所。

福建南平的規模更大。

截至2025年秋季，當地共有閑置校舍601處。

已經完成盤活的項目中，有20處用于養老院、福利院、長者食堂等公益事業；另外還有17處改成企業廠房，4處用于文旅項目。

湖南也開始集中處理農村閑置校園。

今年5月，湖南九部門聯合發文，提出用3年左右時間推進農村中小學校閑置校園校舍盤活。

政策明確，閑置校舍可以優先用于教育事業，也可以用于農村公益事業、集體經濟、縣域產業和綜合開發。

部分村小已經被改作養老服務、老年活動和社區公益場所。

云南永仁則做到了批量盤活。

全縣118所閑置校舍中，已有100所重新利用，盤活率達到84.7%，累計節約財政新建資金9160萬元。

雖然這些項目不全部用于養老，但至少說明了一件事：幼兒園之外，大量農村小學也開始退出原來的教育用途。

全國數據已經很明顯。

2023年，全國幼兒園27.44萬所。

2024年25.33萬所。

2025年23.19萬所。

兩年減少4.25萬所。

小學數量也在減少。

2020年，全國普通小學15.80萬所。

2024年13.63萬所。

2025年12.83萬所。

五年少了2.97萬所。

幼兒園少了，村小也少了。

養老院，已經成為一部分閑置校舍的新用途。

02

為什么偏偏是養老院

學校改養老院，背后有三個很現實的原因。

第一個，是學生數量減少。

現在出現的閑置校舍，一部分來自出生人口減少，一部分來自人口重新分布。

幼兒園受到的影響最明顯。

2025年，全國學前教育在園幼兒3225.52萬人。

2020年，這個數字還是4818.26萬人。

五年減少接近1600萬人。

對民辦幼兒園來說，孩子少幾個，影響的是招生。

孩子少一半，影響的就是能不能繼續經營。

房租、人工、水電、設備維護一樣不少，收入卻少了。

幼兒園之后，小學也開始受到影響。

2025年，全國小學在校生10178.29萬人，比2024年減少約406萬人。

農村地區還疊加了人口遷移。

年輕家庭進入縣城和城市，孩子隨父母就學，一些村鎮學校因此撤并。

第二個，是養老設施需要更多空間。

很多幼兒園、小學本身就有獨立院落、廚房、衛生間、活動場地和公共空間。

不少幼兒園還位于成熟社區內部。

這些條件，對社區養老、日間照料、長者食堂都比較合適。

金華“潤年之家”改造時，原來的教室改成老人房間，食堂繼續保留，再增加電梯、扶手、無障礙衛生間和應急設施。

常州順園二村幼兒園的改造，也包括適老化、消防、食品安全和醫療配套。

和重新拿地建設相比，存量物業可以省掉土地獲取和主體建設兩項大支出。

第三個，是政策已經給出空間。

2016年，民政部、發改委、教育部、財政部、國資委等部門聯合發文，支持把閑置廠房、醫院、辦公樓、培訓中心等資源改造成養老設施。

符合條件的資產，可以通過購置、置換、租賃、收回等方式盤活，也可以交給社會力量運營。

近幾年，各地政策又進一步把閑置校舍納入養老設施建設。

湖南提出，可以利用農村閑置小學、幼兒園、衛生室、供銷社等建設養老服務設施。

福建南平也把閑置校舍作為農村養老項目的重要載體。

一批學校缺學生，一批社區缺養老設施，政策又允許存量改造。

這三件事疊加以后，幼兒園、小學改養老院開始增多。

03

不良資產行業新增一批存量資產

學校改養老院，表面上是人口結構變化。

放到資產處置里，含義很直接：一批原來按照教育用途建設的物業，需要重新定價。

一所幼兒園原來一年能招300個孩子，學費可以覆蓋租金、人工和運營成本。

后來只能招100個，甚至幾十個。

這棟樓繼續做幼兒園，經營模型就很難成立。

但如果周邊已經形成穩定的養老需求，原來的教育物業也可能換成另一種用途。

這就是存量資產盤活里很典型的一類項目。

對這類資產，單純出售未必是唯一解法。

改造以后交給專業機構運營，也開始成為一種盤活方式。

湖州已經有比較明確的案例。

當地公開信息顯示，一批閑置國有資產已經改造成養老設施，幼兒園、社區用房都在其中。

南平建設“幸福里”，同樣優先使用閑置校舍、辦公樓。

地方政府沒有全部新建，而是先利用已有物業。

對地方國企、城投、AMC和困境資產投資機構來說，核心問題只有一個：一棟長期閑置的樓，換一種用途以后，能不能重新產生現金流。

這要過幾道關。

第一是位置。

一棟學校如果處在人口持續流出的區域，改成養老院也未必有人入住。

成熟城區、老舊社區內部的幼兒園，周邊常住老人多，醫療、商業、交通條件也相對完整，適配度通常更高。

第二是產權。

校舍屬于誰，土地是什么性質，能不能出租，能不能改變用途，消防條件是否符合要求，都會直接影響項目。

特別是農村校舍，部分資產涉及村集體、教育系統和歷史權屬問題。

房子閑置，不等于可以直接經營。

第三是改造成本。

養老機構對消防、電梯、無障礙、護理、醫療都有要求。

原來的教學樓如果樓層高、沒有電梯、走廊窄，改造費用可能很高。

資產買得便宜，不代表整個項目成本低。

第四是運營。

養老不是普通商業地產。

裝修完成，也不代表項目能盈利。

入住率、收費水平、護理人員、醫療資源、餐飲和人工成本，最后都會反映到現金流。

對不良資產行業來說，這類項目的價值不在“養老”兩個字。

而在于一項原用途失效的資產，能不能通過用途調整和專業運營恢復價值。

教育需求減少以后，校舍還在。

誰能找到新的使用場景，誰才有機會把這些閑置資產重新盤活。

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注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 方向變了！多地學校改為養老院