所得稅應(yīng)該是每一職場人最熟悉的稅，尤其高薪投拓崗，每個月上繳的個人所得稅應(yīng)該都相當(dāng)肉疼；同樣地，對于一個公司來說，也應(yīng)繳納相應(yīng)的企業(yè)所得稅。

 ①所得稅征收的對象是所得額：

 對于所得額的定義，就單項(xiàng)目來說，是指項(xiàng)目從收入端，扣除開發(fā)成本、期間費(fèi)用、稅金附加（附加稅、土增稅）后最終剩得的金額。也即，只有項(xiàng)目存在利潤時，才會有征收所得稅的可能。

②征收方式為按年計(jì)征，分期預(yù)繳，匯算清繳。 

所得稅與增值稅、土增稅的計(jì)算階段一致，也存在預(yù)繳和清繳兩個階段。因此在投資測算階段也需要考慮單個項(xiàng)目中所得稅的預(yù)繳、清繳帶來的現(xiàn)金流的變化。但從實(shí)操角度上，往往并不看重單個項(xiàng)目的所得稅金額，而是將該項(xiàng)目公司在一年中發(fā)生的所有業(yè)務(wù)（項(xiàng)目）合并在一起進(jìn)行匯算清繳，并不針對單個項(xiàng)目進(jìn)行繳納，這也就為企業(yè)所得稅的合理籌劃提供了相應(yīng)的理論基礎(chǔ)。

特別應(yīng)當(dāng)注意的是：既然是企業(yè)所得稅，當(dāng)然是從企業(yè)角度出發(fā)，這點(diǎn)和土增稅不一樣，土增稅的征收對象是項(xiàng)目。

③所得稅年度間存在虧損額度彌補(bǔ)。 

不同于增值稅、土增稅，所得稅在計(jì)算上存在“五年虧損彌補(bǔ)期”，即一個項(xiàng)目公司在上一年度發(fā)生了一定金額的虧損，在本年度的所得額為正數(shù)的情況下，會考慮上一年度虧損值對本年度所得額的抵消效果，使得實(shí)際繳稅基數(shù)降低，但有效虧損彌補(bǔ)期為五年。

企業(yè)所得稅：即企業(yè)確認(rèn)收入減去允許扣除金額后的差值，即應(yīng)納稅所得額，與相應(yīng)所得稅稅率相乘的過程。從公式的體現(xiàn)上來看：

企業(yè)所得稅 = （銷售收入 – 準(zhǔn)予扣除的金額） × 所得稅稅率

對上述公式進(jìn)行拆解分析，分為三部分結(jié)構(gòu)，分別來看：

結(jié)構(gòu)1：銷售收入：

需注意計(jì)算所得稅時該銷售收入需要剔除不征稅收入與免稅收入，防止放大應(yīng)稅基數(shù)。此外若涉及回遷物業(yè)時，在銷售收入中需加入回遷物業(yè)視同銷售收入。

結(jié)構(gòu)2：準(zhǔn)予扣除的金額：

由于收入端是銷售收入口徑，因此成本端也需為不含增值稅的口徑，即損益口徑下的成本費(fèi)用。

從組成上來看：準(zhǔn)予扣除金額 = 已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 + 期間費(fèi)用  + 稅金附加 

1、計(jì)稅成本展開包括：土地成本（包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償款、契稅、市政配套費(fèi)） 、工程成本（常規(guī)七項(xiàng)）。

2、期間費(fèi)用展開包括：管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

3、稅金附加展開包括：土增稅、增值稅附加、印花稅。需要注意的是，在標(biāo)準(zhǔn)的所得稅計(jì)算體系中，收入端與抵扣端均在不含增值稅的口徑下進(jìn)行運(yùn)算，因此只能扣減增值稅附加。

結(jié)構(gòu)3：所得稅稅率

除特殊政策優(yōu)惠地區(qū)外，所得稅稅率一般為25%，特殊地區(qū)（西藏等地區(qū)）稅率為15%左右。由于所得稅稅率存在政策優(yōu)惠的地區(qū)，因此稅率籌劃也成為所得稅籌劃的一個突破點(diǎn)。

銷售物業(yè)三大稅均存在預(yù)繳和清繳兩個環(huán)節(jié)。兩個環(huán)節(jié)在計(jì)算方式上存在著較大的差異。在取得預(yù)售銷售收入時，需對企業(yè)所得稅按照月度 / 季度進(jìn)行預(yù)繳。

在官方定義中出現(xiàn)了一個專有名詞 ：“計(jì)稅毛利率”，即：計(jì)稅毛利率 = 計(jì)稅毛利 / 預(yù)售收入 = （營業(yè)收入 –  計(jì)稅成本）/ 預(yù)售收入

根據(jù)上述定義總結(jié)所得稅預(yù)繳的計(jì)算公式為：

所得稅預(yù)繳金額 = （預(yù)收房款 × 計(jì)稅毛利率 – 預(yù)繳增值稅 - 預(yù)繳增值稅附加 – 預(yù)繳土增稅 – 當(dāng)期發(fā)生含稅期間費(fèi)用）× 25%

關(guān)于計(jì)稅毛利率的標(biāo)準(zhǔn)，國稅【2019】31號文，規(guī)定了各類開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率范圍，各地區(qū)在不違背中央規(guī)定的基礎(chǔ)上需明確劃定。通常，在不明確地區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，默認(rèn)按15% 進(jìn)行計(jì)算。

解答過程：由于6月預(yù)繳的增值稅實(shí)操上是 5月預(yù)售房款的申報(bào)，因此計(jì)算上采用的是5月的預(yù)售房款。土增稅和所得稅同理。 

預(yù)繳增值稅=8000萬元 /（1 + 9%）× 3% = 220萬元 

預(yù)繳土增稅={8000萬元 -[8000/（1+9%）× 3%]}× 3% = 233萬元 

預(yù)繳所得稅=（8000萬元 ×15%-220 萬元 ×1.12–233 萬元 –500 萬元）×25%  = 55萬元

企業(yè)所得稅的清繳實(shí)行的是按年匯算清繳，即每年匯算一次，不論開發(fā)產(chǎn)品是否完工，每年均按照開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（或完工前銷售收入）扣減項(xiàng)目后應(yīng)納所得額征稅。但是房地產(chǎn)在沒有交付的時候沒有確認(rèn)收入，因此每年的預(yù)繳和匯算清繳金額是一致的，一直到交付的時候最終確認(rèn)收入然后清繳。

簡單地說，即項(xiàng)目公司層面年度發(fā)生的所有業(yè)務(wù)統(tǒng)一進(jìn)行匯算清繳。根據(jù)預(yù)繳值，對交付后產(chǎn)生的實(shí)際值進(jìn)行多退少補(bǔ)。

企業(yè)所得稅清繳計(jì)算公式為：

企業(yè)所得稅清繳額 = （銷售收入總額 – 準(zhǔn)予扣除金額）× 所得稅稅率  

銷售物業(yè)三大稅在計(jì)算階段上均存在預(yù)繳和清繳兩個環(huán)節(jié)。兩個環(huán)節(jié)在計(jì)算方式 和邏輯上存在著較大的差異。