丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年4月20日，江山市住房和城鄉(xiāng)建設局官方微信“江山建設”發(fā)布消息稱，浙江省江山市房地產市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調小組辦公室研究制定了有關房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的十二條措施。條款涉及土地供應、住房銷售和市場監(jiān)管等方面。
在此之前不久，2021年4月7日，浙江省衢州江山市黃陳小區(qū)北側地塊出讓，起拍價26266萬元，起始樓面價7924元/平方米，經296輪競價，該地塊最終由浙江萬榮湖北房地產有限公司以46366萬元競得，樓面價13987.15元/平方米，溢價率76.52%，樓面地價再創(chuàng)新高，這距離上宗“單價地王”誕生僅過去兩個月。
自2021年2月末重點城市實施“集中供地”以來，以西安、溫州、紹興為代表的非重點城市土拍市場熱度明顯上揚，百輪競拍現(xiàn)象頻出，紹興、麗水等多個城市更是誕生了新的“單價地王”。
長三角縣市“單價地王”頻出
2021年3月，在三四線城市的突出表現(xiàn)帶動下，全國土地市場溢價率創(chuàng)新高，當月成交溢價率突破20%，地價突破2000元/平方米。在這其中，長三角、粵港澳等東部沿海區(qū)域的熱點城市熱度明顯上升。
CRIC數(shù)據顯示，在重點監(jiān)測的70個三四線城市中，3月至今成交的涉宅用地中，平均溢價率超過50%的城市高達18個，其中金華、宿遷等城市的成交溢價率更是高達100%以上。
此外，二線城市中，西安近階段的土拍表現(xiàn)也十分亮眼，3月至今的成交地塊平均溢價率高達54%，在成交的33宗宅地中有17宗溢價率高于30%。
圖：2021年3月以來CRIC重點監(jiān)測三四線城市涉宅用地土拍溢價分布情況
注：數(shù)據統(tǒng)計時間范圍為2021年3月1日~2021年4月20日，下同；涉宅用地不包含保障性宅地。
事實上，3月以來，22城“集中供地”之外的熱點城市的地價天花板在不斷提高，尤其是那些之前未對土地價格進行限制的部分城市，3月至今拍出的21個“全市單價地王”中有14宗來自這些縣級市，占比高達66.7%。
紹興諸暨、麗水龍泉更是在短短的一個半月內兩次刷新全市（縣）土地最高單價，土地市場熱度明顯處于高位。
表：2021年3月以來非重點城市成交典型“單價地王”項目
“限價”政策開始由市區(qū)向下轄市縣覆蓋
部分城市在土拍熱度下，整個市場情緒也出現(xiàn)了明顯變化，為了穩(wěn)定市場，多個城市加入了調控的行列。據CRIC統(tǒng)計，截止至4月20日，2021年至今已有13個非重點城市出臺了房地產市場相關調控政策，包括土拍熱度明顯高位的義烏、永康、江山等縣級市，均有調控政策跟進。
從目前已經出臺的各項調控細則來看，各城市對“控溢價、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”更為關注，調控聚焦于分期預售管理、土地供應及加強金融監(jiān)管、市場秩序監(jiān)管等方面。
在這其中，共有10個城市的調控政策針對土地市場方面提出了調控，具體來看，主要可以分為兩大類：
一類是僅強調增加土地供應、優(yōu)化供地結構或加強房企購地資金審查等，包括東莞、湖州和嘉興。這三個城市早已采取“限地價”的競拍方式，近期土拍市場火熱多是由于土地供應不足的原因。
以東莞為例，一直以來東莞土地供應偏少，且供應結構呈現(xiàn)分散化，如3月份出讓的5宗宅地分別位于5個不同的板塊，并且這些板塊近年來出讓地塊數(shù)量較少、新房供應明顯偏低；也正是因為如此，房企競爭激烈，5宗地最終均以上限價成交，可售地價也均創(chuàng)下板塊新高。對這類城市而言，只有加大土地供應力度才能平穩(wěn)市場熱度。
另一類是修改土地競拍規(guī)則、對地價或房價進一步進行限制的城市，涉及西安、金華市區(qū)、永康、義烏、麗水、徐州和江山。這些城市大部分是近期土拍溢價持續(xù)高位的城市，近期成交了多宗高溢價地塊，板塊、區(qū)域地王頻出。
除了義烏、西安和徐州市區(qū)全面實施“限地價”外，其余城市均是視情況才會采取“限房價、競地價”等競拍方式，如金華市區(qū)將在4月21日出讓的7宗宅地中僅有2宗“限房價”。
就義烏、西安和徐州來看，西安調控力度最大，要求市區(qū)所有宅地包括共有產權住房用地采取“限房價、競品質、競地價”的競拍方式，義烏和徐州力度較松。
表：2021年以來非重點城市出臺政策涉及土地側調控內容一覽
重點城市“集中供地”名單可能繼續(xù)擴容
在重點城市集中供地新政的影響下，近來有優(yōu)質土地出讓的西安、溫州、紹興等熱點城市成為房企近期拿地重心，土拍市場熱度也因此大幅升溫，特別是政策調控十分寬松的縣級市，地價天花板更是多次被刷新。“地王”效應下，各城市市場預期也明顯上漲，不利于房地產市場穩(wěn)定發(fā)展。因此，3月份以來，多個非重點城市加入調控行列，加碼了房地產市場調控。
值得關注的是，未在重點城市名單中的西安、徐州、義烏、湖州等城市均提到將在土地供應出讓方面實行集中供地；以此來看，不排除后期會有更多熱點城市采取集中供地的形式拍地，重點城市“集中供地”名單仍有可能繼續(xù)擴容。
表：“集中供地22城”名單外熱點城市跟進土地側調控預判
注：均為3月份以來平均溢價率高于30% 的城市
資料來源：根據政府網站公開資料整理
總體來看，對比土拍溢價處于高位的城市數(shù)量與近期調控的數(shù)量，可以發(fā)現(xiàn)調控政策出臺的城市數(shù)量相對偏少，特別是溫州、南通等土地市場全面火熱的城市暫未有具體政策加碼。
從中央近期表態(tài)、住建部多次約談熱點城市來看，這些市場表現(xiàn)較熱的城市均存在調控預期，特別是近期高溢價地塊頻出、整體溢價率處于高位的南通、紹興、東莞、溫州等城市，后續(xù)加碼調控的可能性更高，政策力度也會有明顯收緊趨勢。
東莞就已經在4月11日發(fā)布消息稱后續(xù)將會落實“一城一策”調控要求，補齊調控短板。
事實上，在一二線熱點城市調控過后，未來三四線熱點城市調控政策也是箭在弦上，畢竟房住不炒是基礎，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期是目標。
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