作者：守望者

來源：靜水深漩（ID：zealsaint111）

一、整體判斷

1.惠州購房需求根據重要性排序：深圳外溢剛需，深圳養老需求，外地養老需求以及外地投資客，本地需求。

2.因限購及購房需求，預計限購政策取消后，一手房市場將出現較大漲幅，當地預期為2萬/平米，現價為1.4萬/平米。

3.因新盤量過大，二手房市場流動性差。

4.惠州樓市屬于一手房擁有較高漲價預期，一手房供給量大，二手房3-5年內流動性差區域，該區域未來可能會進入價格平穩期，需等待深圳外溢需求進一步提升才可能進一步大漲。

5.我們投資不動產的核心邏輯是債務周期下貨幣超發，貨幣貶值，這個核心邏輯下惠州是否是個選擇。

6.初步判斷惠州更好的投資機會需等到二手房大量入市，當地信貸政策，中介態度發生轉變時。目前并不適合投資，機會成本較高。

一、惠州區位

惠州市轄兩區三縣，包括惠城區、惠陽區、惠東縣、博羅縣及龍門縣。截至2017年底，全市常住人口477.70萬人，人口密度421人／平方公里，人口出生率15.21‰，死亡率4.77‰，自然增長率10.45‰。戶籍人口369.24萬人。

二、市場概況

1.土地總供給

前期惠州市規劃局已批可用于建設的住宅用地總占地面積為2000萬平方米，按照2.5的容積率測算，對應的可供給住宅面積約為4000-6000萬平方米，按照戶均100平米，實際可建房屋約為40-60萬套住宅，對應人口約為80萬-120萬人，目前大亞灣人口約為40萬人，整個惠州人口約為477萬人口。

2.購房政策

不限購，自辦理房產證后3年內不得出售。。

個稅非滿五年按照差額部分征收20%。超過5年的房子出售綜合稅率約為2%，不滿5年出售綜合稅率約為7-8%。

認房又認貸（全國范圍內），購房人名下房貸已還清界定為無房貸。全惠州不接受公積金貸款，首套首付3成，基準利率上浮25%，二套首付4成，基礎利率上浮30-35%，三套起要求全款。惠州當地銀行不愿意給二手房發放貸款。

惠州區域內限價，4月份惠州可能會放開限價。

惠州為12年義務教育，深圳中學升高中升學率為50%。

3.市場概況

1)新房市場：

本次看的項目主要集中在大亞灣品質定位中高樓盤。大亞灣地勢較為平坦，可用于開發的土地資源豐富區域，內擁有山地，湖泊與河流等多重景觀，自然資源基礎好。

惠州的聚集了大型開發商業有很多小的開發商，小開發商開發的樓盤品質較低，本次考察的樓盤以中大型樓盤為主，多個樓盤占地面積達到20萬平米以上，其中有兩個樓盤占地面積超過40萬平米。大開發商包含碧桂園，恒大，龍光，其余為潮汕和本地開發商。

清明期間，前往惠州看房的人很多（晚上7點龍光城仍有購房者看房），從走訪的樓盤看，平均每個樓盤在談客戶在10組以上，其中碧桂園-海德公館項目表示他們一天的銷售數量約為50-70套。部分樓盤簡單情況如下：

上圖為龍光城銷控圖，龍光城本期項目銷售情況火爆，去化情況超出預期。本次看的其他幾個大項目的銷售情況與龍光城基本相似。

截止2018年年底，深圳以及惠州各區域均價情況見下表：

目前深圳部分區域和惠州部分區域房價均出現了上漲，但價差依然很大。

2) 二手房市場：

中介不愿意銷售二手房，并且惠州當地銀行不愿意給二手房發放房貸，且銀行給二手房評估價格保守，低于市價。根據目前部分信息來源顯示，惠州二手房相較新房的折價率大約在86折。二手房自掛牌到出售周期較長，流動性較差。

三、交通現狀和規劃

惠州到達深圳的便利性是惠州承接深圳外溢剛需和深圳外溢養老的核心因素。從交通規劃上看，惠州具有不錯的潛力。

1.機場：

根據《廣東省十三屆人大第一次會議第1186號建議答復的函》，惠州平潭機場擴容后作為深圳第二機場，與深圳國際機場形成互補，同時服務于惠州，汕頭等地。惠州平潭機場距離惠州市惠城區中心約20千米，為中國華南地區粵省東部的支線機場之一。2018年，惠州平潭機場全年完成旅客吞吐量188萬人次，航班起降15110架次，完成貨郵吞吐量5501噸，同比去年分別增長96.4%、74.3%和38%

2.軌道交通：

- 莞惠城際軌道交通：廣州-東莞-惠州北站，惠州北站在建尚未開通，其他站點已開通。

-深圳-香港軌道交通: 九龍-福田-深圳北-惠州北。目前九龍至福田已開通，全程15分鐘。

-夏深鐵路：從深圳北-惠州南-汕頭北-廈門。已經開通。全程3小時。

-通過惠州軌道1號線與深圳地鐵14號線對接的方式連接（惠州南站）。

3.高速線路：

根據《惠州市區綜合交通規劃（2018-2035）》未來惠州在公路層面將于深圳，東莞，廣州互通，規劃見下表。

目前深圳到惠州主要干道為以下兩個：

沿海高速：途徑大梅沙至大亞灣。不堵車情況下，大亞灣至福田約1小時，到羅湖口岸約50分鐘，到大梅沙30分鐘。已開通

深汕高速：深汕高速途徑龍崗至大亞灣。已開通

4.地鐵：

2020年開通14號地鐵線，自崗廈途徑龍崗至坪山站。全程56公里，約41分鐘。14號線到達惠陽南站后轉接惠州1號線。惠州一號線為南北走向地鐵。

四、區域客戶來源

1.深圳外溢剛需：外溢需求取決于深圳和惠州的房價價差及交通便利性。深圳房價過高（與惠州交接的深圳龍崗房屋均價為4萬/平米，南山為9萬惠州1.3-1.4萬元/平米）及城市更新（城市更新使得租金較為便宜城中村變為單價高的住宅，租金水平被動上升）導致人口居住需求外溢，深圳溢出群體為惠州買房的最主要群體，從現場溝通情況看，深圳各區在惠州均有采購，沒有明顯的差距（有可能未能拿到靠譜消息源）。惠州實行12年義務教育（由于學校資源不足，深圳中學升高中率為50%）。這部分人群未來將是剛改類需求的主體，部分會在惠州購買剛改，部分會像深圳板塊移動，資金沉淀率低于養老人群。

2.深圳外溢養老：惠州可使用深圳醫保，距離深圳半小時車程，部分深圳居民在惠州買房用作未來養老用房。這部分房源屬剛需類資產，沉淀率較高類資金。

3.北方養老群體：海南限購后改買惠州。從售樓部見到的客戶情況看，東北，北京，陜西，河南等。這部分房源屬剛需類資產，沉淀率較高類資金。

4.投資客：受大灣區規劃影響產生的投資需求，投資惠州是因為大灣區其他區域限購。這部分資金屬于未來套利退出資金，沉淀率較低資金。

五、區域產業結構

惠州市兩大經濟支柱分別是電子、石化。截止到2017年，惠州市GDP為3830億元，在廣東省排名第五，以外向型經濟為主的工業化城市。惠州市主要企業是中海油、比亞迪、TCL集團、德賽集團、華陽集團和僑興集團。

惠州石化企業位于大亞灣經濟技術開發區，建成和在建石化項目共有15個，總投資730多億元人民幣，其中投資額超過100億元人民幣的項目有兩個，分別是中海殼牌南海石化項目和中海油1200萬噸煉油項目。中海殼牌南海石化項目是由荷蘭皇家殼牌集團、中國海洋石油總公司、廣東投資開發公司三方共同投資，總投資額為42億美元，占地約4.27平方公里，是中國大陸目前為止最大的中外合資項目，已于2006年3月31日正式投產。中海油1200萬噸煉油項目為中國海洋石油總公司獨家投資，投資額為193億元人民幣，占地約2.37平方公里，該項目于2005年12月15日奠基，2008年建成投產

惠州原著居民房產保有量戶均大于2套，區域內人口進一步大量采購需求不大。

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原標題： 惠州房地產市場調研