之前在上課的時(shí)候經(jīng)常有一些非投資背景的朋友反應(yīng)說(shuō)這一領(lǐng)域?qū)λ麄冞^(guò)于陌生，雖然有興趣學(xué)習(xí)，但還是因?yàn)殡x本職的工作太遠(yuǎn)，難以學(xué)以致用。

今天，在和購(gòu)房的朋友討論投資回報(bào)分析的時(shí)候，想到買房也許是大家身邊最容易理解的一項(xiàng)投資，于是嘗試著用投資測(cè)算的知識(shí)給分析了一下。

相信多數(shù)人直觀上都覺(jué)得買房子是一件很賺錢的事情——一套房子買進(jìn)來(lái)2萬(wàn)/平米，幾年后賣出去3萬(wàn)/平米，回報(bào)率50%。然而，事實(shí)上真有賺這么多嗎？

其實(shí)出來(lái)這一測(cè)算結(jié)果并不奇怪，因?yàn)槲覀儽砻嫔峡吹降耐顿Y回報(bào)，并沒(méi)有考慮投資所付出的資金成本和時(shí)間成本——投資發(fā)生在前，房子出售在后，每月還要還銀行利息；而且如果房子沒(méi)租出去，還得自己付物業(yè)費(fèi)……綜合這些因素下來(lái)，整個(gè)投資回報(bào)就會(huì)被拉低了。

通過(guò)這么一個(gè)買房子的例子來(lái)發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題，大家是不是會(huì)覺(jué)得投資測(cè)算這件事情更親切得多了呢？

其實(shí)，投資測(cè)算并不是什么高大上或是復(fù)雜的東西，它無(wú)外乎就是讓我們算清楚自己的總成本結(jié)構(gòu)（包含投資成本和資金成本），然后再結(jié)合預(yù)期的投資收益及其發(fā)生時(shí)間來(lái)分析實(shí)際的回報(bào)率到底有多少。

投資測(cè)算其實(shí)就是一項(xiàng)人人都可以掌握的基本技能。只要搞清楚了上面這一原理，我們自己的所有投資都可以加以應(yīng)用的。

理解了購(gòu)房的投資測(cè)算過(guò)程，也就不難再去理解商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資測(cè)算了。其實(shí)，所有的投資測(cè)算原理都是相通的，都是通過(guò)對(duì)成本結(jié)構(gòu)和收益結(jié)構(gòu)的測(cè)算，然后得到投資現(xiàn)金流的數(shù)據(jù)，進(jìn)而得到回報(bào)率指標(biāo)。

相比于前面我們買方的例子來(lái)看，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)算過(guò)程無(wú)外乎是：成本結(jié)構(gòu)更復(fù)雜一些，包含了拿地/收購(gòu)、建設(shè)施工、融資等更多的因素；收益結(jié)構(gòu)管理場(chǎng)景更多一些，在獲得租金的過(guò)程中涉及了多樣化的費(fèi)用結(jié)構(gòu)和稅費(fèi)支出，同時(shí)還要考慮到底什么時(shí)候退出，退出能賣多少錢——僅此而已。

然而，萬(wàn)變不離其蹤，投資回報(bào)的根本就是現(xiàn)金流。只要圍繞著“怎么花錢”和“怎么賺錢”去思考，所有的道理就很容易想明白了。