作者：炸天團(tuán)

來源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

6年前，地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型風(fēng)起。

那一年，中國金茂決意轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商。

一轉(zhuǎn)眼，房地產(chǎn)進(jìn)入新周期，城市運(yùn)營進(jìn)入快車道。

作為先行者，中國金茂以先行優(yōu)勢已經(jīng)收獲大量優(yōu)質(zhì)土儲，而今，終于到了城市運(yùn)營的收獲期。

而這些，都體現(xiàn)在了中國金茂8月24日公布的半年報(bào)成績單上：

• 上半年收入284.56億元，較去年同期增長了135%；

• 合同銷售金額1301.5億元，同比增長27%；

• 上半年回款達(dá)1229億元，回款率超94 %，屬行業(yè)前列。

半年銷售、回款均超千億，印證了金茂在銷售上的一貫優(yōu)勢。

財(cái)務(wù)表現(xiàn)上，金茂降負(fù)債、強(qiáng)管控的效果也很顯著：

• 杠桿比例降至40%；

• “三道紅線”保持全綠；

• 公司融資成本下降至4.01%。

按照這個趨勢，金茂2021年實(shí)現(xiàn)2500億，2022年實(shí)現(xiàn)3000億的簽約目標(biāo)還是透著十足底氣的。

底氣哪里來？

城市運(yùn)營的不斷拓展，拿地策略，以及產(chǎn)品力。

01

轉(zhuǎn)型

近年來，不少頭部房企開始轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營。

從單純的開發(fā)商到城市運(yùn)營商，這一轉(zhuǎn)變并不容易，需要充足的資金、區(qū)域規(guī)劃和一級二級土地開發(fā)能力、綜合運(yùn)營能力等等。

作為城市運(yùn)營的排頭兵，早在2015年，金茂就提出公司戰(zhàn)略升級為城市運(yùn)營商，并將其視為公司戰(zhàn)略的第二曲線。

2018年起，中國金茂的城市運(yùn)營在全國范圍內(nèi)高速擴(kuò)張。

在上海，以東方明珠為圓心，方圓2公里半徑范圍內(nèi)150棟甲級建筑，有34座都出自中國金茂之手。

通過幾年的累積，金茂已獲取30個城市運(yùn)營項(xiàng)目，項(xiàng)目布局全國53城，涉足環(huán)渤海、長三角、粵港澳大灣區(qū)、華中及西南等重點(diǎn)區(qū)域。

上半年，中國金茂城市運(yùn)營的合同銷售貢獻(xiàn)率已升至24%，較去年年末又提升了3%。

今年6月，中國金茂并購中國宏泰，城市運(yùn)營業(yè)務(wù)繼續(xù)擴(kuò)大。

炸天團(tuán)認(rèn)為，城市運(yùn)營講究的是長期耕耘，隨著項(xiàng)目進(jìn)入收獲期，城市運(yùn)營不僅會為金茂帶來銷售貢獻(xiàn)和持續(xù)利潤，還增強(qiáng)了優(yōu)質(zhì)土地獲取能力。

02

優(yōu)勢

城市運(yùn)營項(xiàng)目最根本的好處在于優(yōu)質(zhì)土儲。

依托城市運(yùn)營、收并購等方式拿地的優(yōu)勢也體現(xiàn)在了賬面上。

在擴(kuò)儲上，中國金茂的成本近兩年持續(xù)下降。今年上半年，中國金茂的平均溢價(jià)率僅16.3%，低于行業(yè)平均水平。

當(dāng)下，房企利潤率被嚴(yán)重壓縮，而通過城市運(yùn)營房企可以提前鎖定3-5年儲備價(jià)格，避免高溢價(jià)拿地；還能通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)方式提前實(shí)現(xiàn)回款和投資收益，為盈利注入較大的空間。

城市運(yùn)營項(xiàng)目是金茂土地儲備的第一重保障。而第二重保障，就是金茂的家底。

所謂手中有糧，心中不慌。

在諸多房企爭相拍地的當(dāng)下，金茂土儲策略淡定、從容，目前所持土地儲備已足夠完成2021年銷售目標(biāo)。

土儲總量方面，截至2021年6月底，中國金茂總土儲已超8500萬平方米，其中二級項(xiàng)目土地儲備超80%位于一二線城市。

足夠未來五年的需求。

至于什么時(shí)候拿地，金茂有自己的節(jié)奏。

正如中國金茂CEO李從瑞判斷，下半年土地市場拿地?zé)岫葢?yīng)有所下降，中國金茂會抓住機(jī)會獲取一些優(yōu)質(zhì)土地并通過城市運(yùn)營擴(kuò)儲。

 “集團(tuán)拿地主要依靠城市運(yùn)營，目標(biāo)是3年后城市運(yùn)營的土地儲備供給從44%提高至60%。”

其次是“三道紅線”出臺后，中小開發(fā)商資金鏈緊張，這為中國金茂提供了獲取優(yōu)質(zhì)土地的機(jī)會：受到“三道紅線”壓力，他們急于將土地儲備變現(xiàn)。

這樣一來，金茂的綜合開發(fā)成本，又可以顯著降低了。

03

口碑

除了提升城市運(yùn)營占比，改善土儲結(jié)構(gòu)外，金茂在打造產(chǎn)品力和品牌口碑上建樹不斷。

“金茂府”作為國內(nèi)豪宅知名IP，在今年上半年實(shí)現(xiàn)了多城熱銷：

• 北京頤和金茂府的半年簽約金額35.5 億元；

• 北京東叁金茂府簽約38.7 億元；

• 深圳龍華金茂府上半年累計(jì)簽約35.2億元；

• 義烏福田金茂府簽約銷售44.0億元。

憑借“金茂府”IP帶來的城市深耕，截止到8月，中國金茂旗下銷售額過百億的城市也已經(jīng)達(dá)到5個，分別是北京、杭州、青島、南京、上海。

主營業(yè)務(wù)表現(xiàn)良好之外，金茂酒店也在不久前完成5大自有品牌發(fā)布，標(biāo)志著由重資產(chǎn)為主的酒店業(yè)主公司轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)為主的酒店資產(chǎn)管理公司。

目前，酒店業(yè)務(wù)已具備高端酒店設(shè)計(jì)、開發(fā)與經(jīng)營全周期資產(chǎn)管理能力，新增6個輕資產(chǎn)項(xiàng)目簽約，累計(jì)開業(yè)及籌建酒店近30家。

半年報(bào)顯示，金茂的酒店業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)確實(shí)在全面回升，入住率和平均價(jià)格相比2020都有所提升，總收入同比去年增加了128%。

04

穩(wěn)了

房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，對房企有了更高的要求。

優(yōu)秀如中國金茂，依托城市運(yùn)營不斷拓展的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、城市服務(wù)能力，一路高歌猛進(jìn)。

即便在三道紅線等“緊箍咒”限制下，身處綠檔陣營的中國金茂，優(yōu)勢反倒是越來越明顯了。

在別人慌張的時(shí)候，金茂可以更穩(wěn)了。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 金茂，穩(wěn)了