地產銳觀察V 
觀資本市場，看債市江湖。
作者：向陽
來源：地產銳觀察V
房地產行業的高傭金現象已成為難以承受之重，廣東僑鄉小城臺山打響了規范的第一槍。
日前，廣東省臺山市房地產行業協會于出臺了《關于規范房地產經紀服務，促進市場平穩健康發展的通知》。
這份被稱為“限傭令”的通知強調，房企在與分銷渠道合作時，必須將傭金比例嚴控在房屋交易總價的3%至5%，并杜絕任何變相提高傭金行為。
目前，臺山市48家房企、57個在售樓盤已共同簽署了承諾書，響應這一號召。
01渠道依賴：房企的“麻醉劑”
臺山作為“全國第一僑鄉”，擁有約180萬臺山籍鄉親旅居海外及港澳等107個國家和地區，僑胞成為當地樓市的重要客戶群。
然而，這座小城的房地產市場卻面臨嚴峻挑戰。
臺山是江門市新房成交量最高的鎮區，也是庫存量最大的。
截至6月末，該市庫存量超過1萬套，去化周期長達24.32個月。
面對巨大的銷售壓力，房企紛紛高度依賴渠道實現項目去化，目前的渠道傭金已高達8%至10%。
江門市房地產中介服務行業協會會長楊東卉解釋：“這兩年行業銷售壓力大，為了在不降價的前提下提升去化速度，不少開發商提高傭金比例，激勵中介和渠道積極推薦項目。”
某品牌房企的內部人士坦言：“江門及周邊的幾個城市都是強渠市場。”
“江門大部分也是5%起步。成交是有了，但利潤也薄了。我們不少項目的利潤都沒有渠道傭金的點數高。”
02利潤侵蝕：高傭金的隱形成本
畸高的傭金不僅嚴重擠壓了房企利潤，更導致市場陷入“渠道綁架”的惡性循環。
臺山一家本土房企坦言，高傭金已成為制約地產行業健康發展的重要瓶頸。
此前當地部分項目分銷傭金高達8%至10%，不僅嚴重擠壓了房企利潤，更導致市場陷入“渠道綁架”的惡性循環。
有代理機構指出，渠道傭金是開發商自己根據銷售情況自定義的，“好賣的盤連渠道都不開，傭金高一般就意味著難賣”。
在當前的行業階段，房企不得不采用“重賞之下必有勇夫”的思路去解決銷售問題。
這種高傭金模式最終損害的是整個行業的健康發展。
《通知》提到，行業上下應深刻認識到畸高的傭金最終將損害房地產行業長遠發展的根基。
各房企必須堅決摒棄無序惡性競爭，將資源更多地投入到提升房屋品質、優化交易體驗、保障售后服務上。
03限傭令：臺山的破局之道
面對高傭金這一行業痼疾，臺山選擇了主動出擊。
臺山市房地產行業協會發布的《通知》明確要求，必須將傭金比例嚴控制在3%至5%范圍內，同時“杜絕現金返點、額外獎勵、渠道補貼、私下回饋等變相提高傭金的行為”。
對于擾亂市場秩序的行為，該協會將上報對應的監管部門，并視情況采取行業通報、重點監管、建議行政處罰等措施。
一位專家分析，正常市場環境下，渠道傭金比例不超過3%。
此次臺山將傭金比例限制在3%至5%，是綜合考慮了當地的市場現狀及房企的生存壓力，相當于雙方各退一步。
江門市房地產行業協會會長馮永文認為，若房企和渠道公司能夠在下調傭金比例的問題上達成一致，房企將節省的傭金成本讓利于購房者，將有利于活躍市場氣氛、促進成交。
這樣一來，房企能夠減輕經營壓力，渠道公司可增加交易收入，購房者也能夠降低交易成本，實現多方共贏。
04執行挑戰：限傭令的前路漫漫
盡管限傭令得到了眾多房企的響應，但其執行前景仍面臨挑戰。
值得關注的是，《通知》僅為行業倡議，對房企并沒有太大的約束力。
雖然該市48家房企、57個在售樓盤都共同簽署了承諾書，但截至目前有多少房企已經落地執行還沒有公開數據，限傭令的實施效果仍需時間檢驗。
當地業內人士表示，出于推貨、業績壓力，為了爭奪市場份額，不排除部分房企會在暗地里給渠道增加傭金，也有部分房企會采取觀望態度。
而要終結“傭金戰”，則需要大部分的房企齊心合力、嚴格落地執行，這是一個不小的挑戰。
江門市房地產中介服務行業協會會長楊東卉也透露，《通知》發布后，行業還在適應階段。
“部分開發商在下調傭金的同時也下調了銷售價格，但如果未來項目之間的傭金仍有差異又沒調整銷售價格，那渠道帶客自然也會有所側重。”
也就是說，房企們在下調傭金后也需要積極調整項目售價，讓購房者真正受惠，才能有效促進交易。
臺山“限傭令”能否真正落地，尚需時間檢驗。但其釋放的信號已經明確——房地產行業必須從粗放的傭金戰轉向以產品、服務和價格為核心的良性競爭。
當企業將精力和資源從渠道戰重新聚焦到產品力本身，一個摒棄浮躁、深耕價值的房地產新時代才有望真正到來。
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