地產銳觀察V 作者：向陽
來源：地產銳觀察V
房地產行業(yè)的高傭金現象已成為難以承受之重，廣東僑鄉(xiāng)小城臺山打響了規(guī)范的第一槍。
日前，廣東省臺山市房地產行業(yè)協會于出臺了《關于規(guī)范房地產經紀服務，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。
這份被稱為“限傭令”的通知強調，房企在與分銷渠道合作時，必須將傭金比例嚴控在房屋交易總價的3%至5%，并杜絕任何變相提高傭金行為。
目前，臺山市48家房企、57個在售樓盤已共同簽署了承諾書，響應這一號召。
01渠道依賴：房企的“麻醉劑”
臺山作為“全國第一僑鄉(xiāng)”，擁有約180萬臺山籍鄉(xiāng)親旅居海外及港澳等107個國家和地區(qū)，僑胞成為當地樓市的重要客戶群。
然而，這座小城的房地產市場卻面臨嚴峻挑戰(zhàn)。
臺山是江門市新房成交量最高的鎮(zhèn)區(qū)，也是庫存量最大的。
截至6月末，該市庫存量超過1萬套，去化周期長達24.32個月。
面對巨大的銷售壓力，房企紛紛高度依賴渠道實現項目去化，目前的渠道傭金已高達8%至10%。
江門市房地產中介服務行業(yè)協會會長楊東卉解釋：“這兩年行業(yè)銷售壓力大，為了在不降價的前提下提升去化速度，不少開發(fā)商提高傭金比例，激勵中介和渠道積極推薦項目。”
某品牌房企的內部人士坦言：“江門及周邊的幾個城市都是強渠市場。”
“江門大部分也是5%起步。成交是有了，但利潤也薄了。我們不少項目的利潤都沒有渠道傭金的點數高。”
02利潤侵蝕：高傭金的隱形成本
畸高的傭金不僅嚴重擠壓了房企利潤，更導致市場陷入“渠道綁架”的惡性循環(huán)。
臺山一家本土房企坦言，高傭金已成為制約地產行業(yè)健康發(fā)展的重要瓶頸。
此前當地部分項目分銷傭金高達8%至10%，不僅嚴重擠壓了房企利潤，更導致市場陷入“渠道綁架”的惡性循環(huán)。
有代理機構指出，渠道傭金是開發(fā)商自己根據銷售情況自定義的，“好賣的盤連渠道都不開，傭金高一般就意味著難賣”。
在當前的行業(yè)階段，房企不得不采用“重賞之下必有勇夫”的思路去解決銷售問題。
這種高傭金模式最終損害的是整個行業(yè)的健康發(fā)展。
《通知》提到，行業(yè)上下應深刻認識到畸高的傭金最終將損害房地產行業(yè)長遠發(fā)展的根基。
各房企必須堅決摒棄無序惡性競爭，將資源更多地投入到提升房屋品質、優(yōu)化交易體驗、保障售后服務上。
03限傭令：臺山的破局之道
面對高傭金這一行業(yè)痼疾，臺山選擇了主動出擊。
臺山市房地產行業(yè)協會發(fā)布的《通知》明確要求，必須將傭金比例嚴控制在3%至5%范圍內，同時“杜絕現金返點、額外獎勵、渠道補貼、私下回饋等變相提高傭金的行為”。
對于擾亂市場秩序的行為，該協會將上報對應的監(jiān)管部門，并視情況采取行業(yè)通報、重點監(jiān)管、建議行政處罰等措施。
一位專家分析，正常市場環(huán)境下，渠道傭金比例不超過3%。
此次臺山將傭金比例限制在3%至5%，是綜合考慮了當地的市場現狀及房企的生存壓力，相當于雙方各退一步。
江門市房地產行業(yè)協會會長馮永文認為，若房企和渠道公司能夠在下調傭金比例的問題上達成一致，房企將節(jié)省的傭金成本讓利于購房者，將有利于活躍市場氣氛、促進成交。
這樣一來，房企能夠減輕經營壓力，渠道公司可增加交易收入，購房者也能夠降低交易成本，實現多方共贏。
04執(zhí)行挑戰(zhàn)：限傭令的前路漫漫
盡管限傭令得到了眾多房企的響應，但其執(zhí)行前景仍面臨挑戰(zhàn)。
值得關注的是，《通知》僅為行業(yè)倡議，對房企并沒有太大的約束力。
雖然該市48家房企、57個在售樓盤都共同簽署了承諾書，但截至目前有多少房企已經落地執(zhí)行還沒有公開數據，限傭令的實施效果仍需時間檢驗。
當地業(yè)內人士表示，出于推貨、業(yè)績壓力，為了爭奪市場份額，不排除部分房企會在暗地里給渠道增加傭金，也有部分房企會采取觀望態(tài)度。
而要終結“傭金戰(zhàn)”，則需要大部分的房企齊心合力、嚴格落地執(zhí)行，這是一個不小的挑戰(zhàn)。
江門市房地產中介服務行業(yè)協會會長楊東卉也透露，《通知》發(fā)布后，行業(yè)還在適應階段。
“部分開發(fā)商在下調傭金的同時也下調了銷售價格，但如果未來項目之間的傭金仍有差異又沒調整銷售價格，那渠道帶客自然也會有所側重。”
也就是說，房企們在下調傭金后也需要積極調整項目售價，讓購房者真正受惠，才能有效促進交易。
臺山“限傭令”能否真正落地，尚需時間檢驗。但其釋放的信號已經明確——房地產行業(yè)必須從粗放的傭金戰(zhàn)轉向以產品、服務和價格為核心的良性競爭。
當企業(yè)將精力和資源從渠道戰(zhàn)重新聚焦到產品力本身，一個摒棄浮躁、深耕價值的房地產新時代才有望真正到來。
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