丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市(ID:dzypls)
近日，國家統(tǒng)計局公布房地產各項數(shù)據(jù)，其中前2月房地產銷售、投資創(chuàng)歷史同期新高，全國商品房成交均價再度破萬。2月70城中55城二手房房價指數(shù)環(huán)比上漲，環(huán)比漲幅最高的為上海，上漲1.3%；較去年同期同比上漲的城市有49個，深圳同比漲幅以16%繼續(xù)領漲。
自新一輪政策集中出臺以來，房價和地價已經(jīng)成為各城市不可逾越的紅線，一旦市場出現(xiàn)過熱的征兆，短期內城市地價、房價過快上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。
其中廣州進一步嚴查首付款來源，購房“首付”必須為家庭自有資金，如果首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的情形，則嚴禁準入；深圳各大銀行將二手住房成交參考價格作為按揭貸款參考依據(jù)。
事實上，此輪針對購房首付資金來源的嚴查，正是嚴格落實房地產貸款集中度管理的“兩道紅線”，嚴控個人住房貸款投放節(jié)奏，并對購房者首付資金來源、債務收入比等加大核查力度，尤其要加強信貸資金用途管理，嚴防經(jīng)營貸、消費貸、信用貸等資金違規(guī)流入房地產市場。
聯(lián)系到各地房價上漲情況，后續(xù)上漲幅度較高的城市面臨收緊的壓力，而后續(xù)全國房價是否會維持在萬元以上的均價水平，仍然有待于觀察，但“房價破萬”將是大勢所趨。基于此，各城市嚴查力度或將不會放松。
全國商品房成交均價再度破萬
2021年前2月，全國新房銷售價格呈現(xiàn)同比上漲趨勢，漲幅趨于平穩(wěn)。各能級環(huán)比漲幅有升有降，其中一線城市環(huán)比漲幅最高。具體來說，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二線城市上漲0.4%，漲幅與上月持平；三線城市環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。
70城及各能級城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
值得注意的是，2021年1-2月，全國商品房成交均價為11030元/平方米，重回五位數(shù)區(qū)間并創(chuàng)下歷史新高，相較12月末上漲1271元/平方米。核心原因在于東部地區(qū)成交大幅放量，商品房銷售面積占全國比重升至44%，拉動整體價格結構性上漲。
2020年6-9月，全國新建商品住宅單月成交均價分別為10113、10263、10540和10191元/平方米，連續(xù)4個月穩(wěn)站一萬關口，全國房價進入萬元時代，隨后10月至12月單月房價并未延續(xù)上漲，跌出萬元以下。
從歷年全國房價上漲情況來看，自2016年以來，全國房價均價整體保持5%以上的上漲幅度，其中，2016年、2018年和2021年前2月，房價漲幅均超10%以上。
圖：2013年-2021年前2月全國房價均價走勢
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
銀川、深圳分別領漲新房和二手房
具體城市而言，我們通過對70個重點城市自去年2月以來的新房、二手房房價走勢進行梳理發(fā)現(xiàn)，銀川以14.9%的漲幅領漲新建商品住宅價格，其次為徐州；深圳二手房價漲幅高達16%，排名70城首位，寧波位居第二。
新房漲幅較高的城市以熱點二線城市為主，一線城市僅廣州入榜前十；二手房成交均價，四大一線城市漲幅均排在前十位。
相比之下，仍有部分城市新房二手房價格較去年2月同比下降。其中新房房價同比下跌的城市有6個，北海以4.2%的跌幅領跌70城；二手房房價下跌的城市相對較多，數(shù)量達到了21個，其中牡丹江同比下降9.9%。
實際上，房價上漲過快也意味著樓市過熱，在行業(yè)進入全面去杠桿的背景下，部分城市房價“虛高”的潛在危險正在萌發(fā)。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
首付資金來源成各地嚴查對象
當下，房價仍然是不可逾越的紅線。
比如深圳，受供應端影響，深圳新房房價同環(huán)比漲幅均排在30名開外，而二手房成交價格排名卻連續(xù)多月靠前，其中同比漲幅更是連續(xù)7個月排在首位。二手房房價上漲過快，深圳自2020年7月多次加碼調控，并于今年2月，多家銀行發(fā)布的二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據(jù)。
3月12日，深圳展開了信貸資金違規(guī)流入房地產的排查，這是去年以來的第二次，違規(guī)流入房地產市場的貸款需限期收回。根據(jù)深圳銀保監(jiān)局、人民銀行深圳中心支行公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款。
據(jù)媒體報道，深圳、廣州、東莞、佛山等地銀行均開始收緊經(jīng)營貸、消費貸貸前審批，并重點對存量貸款進行逐戶排查。為了切斷與信貸中介的灰色產業(yè)鏈條，各家銀行除了自查外，還重點排查與第三方業(yè)務機構的業(yè)務合作情況。
此外，廣州、上海也有動作。
3月17日，廣州迎來一場史無前例的嚴查首付款來源行動，購房“首付”必須為家庭自有資金，若經(jīng)核實首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴禁準入。
3月18日，上海地區(qū)135家商業(yè)銀行已經(jīng)完成個人住房信貸管理專項自查工作，并發(fā)現(xiàn)部分個人消費貸、經(jīng)營貸資金流入房地產市場；首付款來源核實不審慎，少量首付款資金來源為非自有資金等四大問題。
此外，房價漲幅較高的銀川已明確分類分檔對不同銀行采取不同的監(jiān)管標準，對首付資金來源進行嚴查；西安則要求房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經(jīng)紀機構不得誘導、協(xié)助購房人以“信用貸”“消費貸”等方式支付首付；不得提供墊資或與其他機構合作提供首付貸等違規(guī)金融產品和服務。進行購房意向登記信息核驗時，要嚴格核查首付存款證明。
房價，是判斷市場熱度增減的關鍵指標。一旦觸碰房價這條潛在紅線，市場出現(xiàn)過熱的征兆，調控政策大棒必將隨之而來。
以熱點城市為風向標參考，未來將有更多“房價上漲過快”的城市嚴查首付款來源，房地產行業(yè)將全面轉向去杠桿。
從政策內容來看，購房首付的資金來源將成為各大城市的嚴查對象，居民部門也將轉向穩(wěn)杠桿，甚至是去杠桿。自2020年末央行推出房貸“兩道紅線”之后，各地將嚴格落實房地產貸款集中度管理，嚴控個人住房貸款投放節(jié)奏，并對購房者首付資金來源、債務收入比等加大核查力度，尤其要加強信貸資金用途管理，嚴防經(jīng)營貸、消費貸、信用貸等資金違規(guī)流入房地產市場。
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