作者：Osyth

來(lái)源：資產(chǎn)界

一家地方AMC，最近把業(yè)務(wù)做進(jìn)了養(yǎng)老項(xiàng)目。

四川發(fā)展資管宣布落地四川省首單地方AMC養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)。

這不是簡(jiǎn)單給養(yǎng)老項(xiàng)目提供資金。

它要處理的，是一項(xiàng)已經(jīng)失去正常經(jīng)營(yíng)能力的不良資產(chǎn)。

01

停工景區(qū)，重新裝入康養(yǎng)生意

這筆項(xiàng)目位于四川省內(nèi)某市景區(qū)。

按照四川發(fā)展資管披露的信息，項(xiàng)目原本具備一定的康養(yǎng)和旅游基礎(chǔ)，近年來(lái)卻因經(jīng)營(yíng)停滯、項(xiàng)目停工和拖欠金融機(jī)構(gòu)借款陷入困境。

景區(qū)、酒店和商業(yè)綜合體這類經(jīng)營(yíng)型資產(chǎn)，與普通抵押物不同。

房屋和土地雖然還在，一旦經(jīng)營(yíng)停擺、客流消失、現(xiàn)金流中斷，處置難度和持有成本都會(huì)隨之上升。

四川發(fā)展資管聯(lián)合地方國(guó)企，給出的盤活方案是：“不良盤活+康養(yǎng)運(yùn)營(yíng)+養(yǎng)老金融”。

按照現(xiàn)有規(guī)劃，項(xiàng)目將導(dǎo)入普惠型養(yǎng)護(hù)、中高端醫(yī)養(yǎng)和旅居康養(yǎng)等業(yè)態(tài)，重新建立經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。

四川發(fā)展資管將其稱為“四川省首單地方AMC養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)”。

目前，公司沒(méi)有披露項(xiàng)目名稱、債權(quán)規(guī)模、收購(gòu)價(jià)格、投資金額及具體交易結(jié)構(gòu)，也沒(méi)有說(shuō)明各參與方如何分工。

因此，還不能判斷四川發(fā)展資管持有多少債權(quán)或資產(chǎn)權(quán)益。

能夠確認(rèn)的是，這次處置沒(méi)有停留在債務(wù)重組和資產(chǎn)變現(xiàn)上，還要回答一個(gè)更實(shí)際的問(wèn)題：項(xiàng)目以后靠什么賺錢？

原來(lái)的旅游業(yè)務(wù)難以維持，就嘗試增加養(yǎng)護(hù)、醫(yī)養(yǎng)、長(zhǎng)期居住和旅居康養(yǎng)等收入來(lái)源。

所謂養(yǎng)老金融，在這里更接近一種困境資產(chǎn)盤活方案。

養(yǎng)老，成了這項(xiàng)資產(chǎn)的新用途。

02

賣不掉的資產(chǎn)，先想辦法用起來(lái)

過(guò)去談養(yǎng)老金融，常見的參與者是銀行、保險(xiǎn)、信托和產(chǎn)業(yè)基金，主要為正常經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老項(xiàng)目提供貸款、保險(xiǎn)或者長(zhǎng)期資金。

四川這筆業(yè)務(wù)的順序正好相反。

它先面對(duì)一個(gè)已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)和債務(wù)問(wèn)題的景區(qū)，再通過(guò)不良資產(chǎn)盤活，把康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入其中。

不是先有養(yǎng)老項(xiàng)目，再尋找資金；而是先有困境資產(chǎn)，再尋找新的產(chǎn)業(yè)出口。

傳統(tǒng)AMC業(yè)務(wù)主要圍繞債權(quán)回收展開。

不良債權(quán)買進(jìn)來(lái)以后，通過(guò)清收、重組、訴訟、司法拍賣或者再次轉(zhuǎn)讓退出，核心是計(jì)算買入成本和最終回收金額。

經(jīng)營(yíng)型資產(chǎn)要多算一筆賬。

酒店完成拍賣，新業(yè)主仍要解決入住率；商場(chǎng)完成過(guò)戶，租戶不會(huì)自動(dòng)進(jìn)場(chǎng)；景區(qū)重組了債務(wù)，游客也不會(huì)因此回來(lái)。

很多困境資產(chǎn)現(xiàn)在面對(duì)的，已經(jīng)不只是價(jià)格問(wèn)題，而是原來(lái)的用途和經(jīng)營(yíng)模式失效了。

四川發(fā)展資管的思路，是繼續(xù)向資產(chǎn)本身尋找價(jià)值：旅游業(yè)務(wù)跑不通，就嘗試導(dǎo)入養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)和旅居康養(yǎng)，讓項(xiàng)目重新形成收入，再尋找退出機(jī)會(huì)。

這并不意味著地方AMC可以隨意跨界經(jīng)營(yíng)景區(qū)或者養(yǎng)老院。

2025年出臺(tái)的《地方資產(chǎn)管理公司監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，地方AMC可以收購(gòu)、管理和處置不良資產(chǎn)，也可以對(duì)已經(jīng)持有的資產(chǎn)追加投資，但要論證必要性和可行性，制定投后處置計(jì)劃，不得以追加投資名義變相提供融資。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)取得的實(shí)物資產(chǎn)，也要制定處置計(jì)劃并盡快退出。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：可以先把資產(chǎn)養(yǎng)起來(lái)，但最終仍要盤活和退出。

這也給文旅、酒店、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)園等經(jīng)營(yíng)型不良資產(chǎn)提供了另一條路徑。

2024年，四川發(fā)展資管在一次招商推介會(huì)上推出137筆債權(quán)及抵債資產(chǎn)，債權(quán)本金規(guī)模達(dá)63億元。

現(xiàn)場(chǎng)重點(diǎn)推介的資產(chǎn)已經(jīng)覆蓋土地、住宅、商業(yè)、寫字樓和在建工程。

這些資產(chǎn)中，不少項(xiàng)目?jī)H靠降價(jià)并不一定能順利退出。

商業(yè)物業(yè)需要招商，酒店需要客流，在建工程需要續(xù)建，文旅項(xiàng)目則可能需要重新定位。

相比繼續(xù)等待買家，先把資產(chǎn)重新用起來(lái)，可能更有機(jī)會(huì)恢復(fù)價(jià)值。

代價(jià)是，AMC需要承擔(dān)更多運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

景區(qū)轉(zhuǎn)型康養(yǎng)以后，仍要面對(duì)入住率、改造投入、醫(yī)護(hù)資源、運(yùn)營(yíng)成本和退出周期等問(wèn)題。

因此，四川這個(gè)項(xiàng)目目前只能算一次嘗試，能否跑通還要看后續(xù)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。

03

從托管爛尾項(xiàng)目，到自己招租

四川發(fā)展資管并不是今年才開始介入資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

公司成立于2015年，是四川省首家省級(jí)地方資產(chǎn)管理公司。

早期主要開展金融不良資產(chǎn)處置、債務(wù)重組和風(fēng)險(xiǎn)化解，后來(lái)逐步把業(yè)務(wù)延伸到項(xiàng)目盤活。

西南網(wǎng)貿(mào)港是一個(gè)典型案例。

項(xiàng)目位于四川仁壽，總規(guī)劃面積1412畝。

2016年以后，項(xiàng)目出現(xiàn)嚴(yán)重債務(wù)問(wèn)題，一度接近爛尾。

四川發(fā)展資管介入后，一邊協(xié)調(diào)政府、債權(quán)人、施工方和項(xiàng)目企業(yè)開展債務(wù)重組，一邊提供增量建設(shè)資金，并對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全面托管。

公開資料顯示，其管理內(nèi)容包括收支監(jiān)管、建設(shè)進(jìn)度、成本控制、工程質(zhì)量以及參與項(xiàng)目決策。

經(jīng)過(guò)近三年處置，項(xiàng)目恢復(fù)建設(shè)，并轉(zhuǎn)向當(dāng)?shù)仉娚坍a(chǎn)業(yè)園區(qū)。

這說(shuō)明，四川發(fā)展資管早已不只是處理債權(quán)，也會(huì)繼續(xù)介入項(xiàng)目建設(shè)和資產(chǎn)盤活。

最近幾年，這類業(yè)務(wù)在公司收入中的占比進(jìn)一步上升。

中誠(chéng)信國(guó)際2026年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，2025年，四川發(fā)展資管不良資產(chǎn)全品類經(jīng)營(yíng)收入占營(yíng)業(yè)收入的84.49%。

其中，非金融不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與處置收入為10.05億元，占營(yíng)業(yè)收入的69.84%，是公司最大的收入來(lái)源。

2023年，這項(xiàng)收入為2.07億元，占比17.71%；2024年增至5.85億元，占比48.13%。

兩年間，收入增至約4.9倍。

今年6月，四川發(fā)展資管又啟動(dòng)了首個(gè)抵債資產(chǎn)自主招租項(xiàng)目。

項(xiàng)目包括公司通過(guò)司法程序取得的成都高新區(qū)多套商業(yè)用房和車位。

面對(duì)長(zhǎng)期空置的商鋪，公司沒(méi)有繼續(xù)等待出售，而是選擇公開招租，希望先形成租金收入，再提高后續(xù)處置價(jià)值。

抵債商鋪空著，就尋找租戶；困境景區(qū)停擺，就導(dǎo)入康養(yǎng)業(yè)態(tài)。

兩個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模和交易結(jié)構(gòu)不同，背后的思路卻很接近：拿到資產(chǎn)，不再等于處置結(jié)束。

從西南網(wǎng)貿(mào)港的債務(wù)重組和全面托管，到抵債商業(yè)自主招租，再到困境景區(qū)導(dǎo)入康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，四川發(fā)展資管正在把處置環(huán)節(jié)一步步向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)端延伸。

*添加主編微信：wjki200921領(lǐng)資料進(jìn)特殊資產(chǎn)投資處置交流群

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“資產(chǎn)界”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 四川首次！地方AMC開始用養(yǎng)老盤活不良資產(chǎn)