克而瑞地產(chǎn)研究 
觀資本市場，看債市江湖。
作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
地產(chǎn)企業(yè)資本平臺愈發(fā)成熟，基金運作加速重資產(chǎn)項目資本化進程。
10月12日遠洋資本收購新加坡REITs70%股權(quán)；10月13日，遠洋集團以64.15億元代價將全資子公司崇高發(fā)展公司出售，崇高發(fā)展擁有北京朝陽區(qū)東三環(huán)商務(wù)中心核心區(qū)Z6地塊；同日遠洋集團聯(lián)合國際投資人設(shè)立寫字樓基金，共同出資參與設(shè)立總規(guī)模為14億美元的核心寫字樓基金，用于投資一線城市城市核心商圈成熟甲級寫字樓項目，其中就包括上述折合約62.98億元Z6地塊物業(yè)A部分。
10月18日，遠洋資本聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金，發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金。此外，10月24日越秀地產(chǎn)擬出售越秀金融大廈給越秀房托。房企金融市場動作較多，地產(chǎn)基金模式漸成風(fēng)氣。本文著重分析分解近日遠洋集團的基金動作。
遠洋集團預(yù)計出售Z6地塊項目所得款凈額約為64.12億元，該筆資金集團將用作一般運營資金償還集團債務(wù)或者投資事項。而收購方的寫字樓基金中遠洋參投金額為4億美元，折合人民幣約為25.84億元。此次交易往來遠洋集團將凈套現(xiàn)約為38.2億元。在上述交易完成后，Z6地塊項目仍能夠體現(xiàn)在遠洋集團的項目開發(fā)名單中，但實現(xiàn)了資產(chǎn)出表，不再反映在遠洋集團上市部分綜合財務(wù)報表中，從而完成了財報資產(chǎn)負債優(yōu)化。
此舉也可以幫助遠洋集團降低重資產(chǎn)持有比例，在繼續(xù)保持對項目操盤和管理權(quán)的情況下，同時實現(xiàn)現(xiàn)金回流，為后續(xù)拿地及收并購創(chuàng)造更有利條件。且依托專業(yè)化管理，遠洋集團還將持續(xù)收獲資產(chǎn)管理收益。另外10月12日遠洋資本收購新加坡大信商用信托管理有限公司70%股份，正式成為管理公司控股股東，這筆收購將貫通不動產(chǎn)私募基金和境外公募REITs兩個平臺，實現(xiàn)“投、融、管、退”全鏈條閉環(huán)，為其商辦類重資產(chǎn)資本化退出做鋪墊。此前，遠洋已經(jīng)通過資本運營，成功退出了多個商業(yè)寫字樓項目，如2017年7月遠洋通過境外股權(quán)交易方式收購的中銀資產(chǎn)包6個項目中，北京硅谷亮城、成都華敏翰尊大廈、上海大寧商業(yè)廣場、北京鉆石大廈4個項目已經(jīng)實現(xiàn)順利退出，且獲得較高的內(nèi)部收益率。
02資本布局頻發(fā)力，助力企業(yè)多元拿地輕重并舉
10月18日遠洋集團聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金，設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金，專注于投資一二線及重要物流節(jié)點城市的開發(fā)型及成熟型物流地產(chǎn)項目，這是遠洋資本第三支以物流為主題的私募基金，目前基金已鎖定首批位于上海和河北廊坊的三個種子項目。從2021年上半年遠洋集團中報來看，集團目前共有21個物流地產(chǎn)項目，其中2021年上半年新增17個物流項目，可以看出遠洋多元化拿地能力不斷提升，且通過引入基金、公募REITs等方式，未來遠洋更容易獲取退出通道，實現(xiàn)重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)運營管理及獲利增值。
遠洋集團多年來持續(xù)資本布局，2013年成立遠洋資本，引入及設(shè)立多家戰(zhàn)投基金，前些年多元化轉(zhuǎn)型時，遠洋集團曾公開表示要成為具有領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)投資能力的投融資集團。
雖然2020年后遠洋集團提出重新聚焦主業(yè)，但其成立基金、提升資本運營能力和擴展業(yè)務(wù)邊界沒有停下。遠洋資本成立接近9個年頭，圍繞地產(chǎn)相關(guān)投資業(yè)務(wù)日漸成熟，助力主業(yè)發(fā)展同時實現(xiàn)自身起飛，目前已經(jīng)成為國內(nèi)排名前列的另類投資平臺。
03上市主體債務(wù)風(fēng)險可控，財務(wù)穩(wěn)健度高
在行業(yè)下行，監(jiān)管愈發(fā)嚴格的情況下，降負債及增強資金流動性，有助于房企抵御風(fēng)險，為未來發(fā)展贏得更多機會。遠洋集團憑借其資金優(yōu)勢和資本實力，戰(zhàn)略部署通過遠洋資本這一資管平臺引入外部基金，不僅更易獲得資本支持緩解資金壓力，同時也為其重資產(chǎn)輕資產(chǎn)化鋪路。
得益于遠洋的資本運作，從其上市主體遠洋集團（3377.HK）的財務(wù)表現(xiàn)來看，2021年上半年遠洋持有現(xiàn)金382.32億元。現(xiàn)金短債比較2020年年末上升至1.88，長短債務(wù)比上升至3.22，債務(wù)結(jié)構(gòu)較2020年年末改善。凈負債率67%，剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負債表為69%，持續(xù)保持穩(wěn)定，“三道紅線”皆為綠檔。財務(wù)穩(wěn)健度提升，資金安全保持在較高水平，風(fēng)險可控。
房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，為了盤活存量資產(chǎn)，不少房企在發(fā)展過程中設(shè)立資本平臺，以便借助基金、金融等方式，為業(yè)務(wù)布局開辟新的發(fā)展道路。近日除了遠洋設(shè)立基金進行對價交易，其他房企也有類似動作。如2021年10月24日晚間，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬出售越秀金融大廈給越秀房托。
目前已有多家房企擁有自身的投融平臺，如金地集團的穩(wěn)盛投資、中國金茂的金茂資本、首創(chuàng)置業(yè)的首金資本等，這些資本平臺多圍繞地產(chǎn)主業(yè)，開展股權(quán)、債權(quán)、不動產(chǎn)投資及其他房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈。隨著發(fā)展有些平臺后來擴大規(guī)模，逐漸轉(zhuǎn)換角色，成長為私募基金平臺，成為投融管退的操作者，這類平臺在基金設(shè)立方面多半會引入外部戰(zhàn)投，借力布局項目。另外除了投融資平臺，也有直接設(shè)立地產(chǎn)基金進入資本市場，如越秀房托、招商局商業(yè)房托基金。
房地產(chǎn)地產(chǎn)基金發(fā)展已經(jīng)成為一種趨勢，在這種模式下，房地產(chǎn)項目能以出售股權(quán)替代債務(wù)融資，控制杠桿水平同時降低融資成本，緩解“三道紅線”壓力。除此之外，在22城集中供地的大環(huán)境下，依靠地產(chǎn)基金也能獲得收并購擴儲的機會。但由于整體市場還不夠成熟，地產(chǎn)基金也有一定風(fēng)險，因為投資類資產(chǎn)規(guī)模較大，且主要集中在股權(quán)投資類項目中，周期較長，對于競爭優(yōu)勢不明顯的企業(yè)來說，項目退出難易程度和盈虧水平存在較大的不確定性。
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