作者：資產(chǎn)界綜合整理自地產(chǎn)資管界、不良資產(chǎn)指南等

來源：資產(chǎn)界綜合整理自地產(chǎn)資管界、不良資產(chǎn)指南等

10月2日，外媒援引知情人士稱，貝恩資本正在研究投資新世界發(fā)展，鄭氏家族可能同步注資。

具體方案仍在洽談，投資金額、持股比例和交易結(jié)構(gòu)均未披露。

在貝恩之前，黑石已與鄭氏家族談判約一年，最終因控制權(quán)分歧退出。

01

貝恩資本為何“看上”新世界？

貝恩尚未披露具體投資目標(biāo)。

從其特殊機(jī)會業(yè)務(wù)偏好看，新世界作為一家擁有成熟物業(yè)和運(yùn)營業(yè)務(wù)的地產(chǎn)集團(tuán)，本身就具備投資價值。

截至2026年6月底，新世界總資產(chǎn)約3917億港元，總債務(wù)約1433億港元，凈債務(wù)約1263億港元，賬面現(xiàn)金約170億港元。

2026財(cái)年公司虧損約268億港元，其中約183億港元來自提前終止11SKIES項(xiàng)目的減值和撥備。

但新世界并非只剩下債務(wù)。

第一張牌：上市公司體內(nèi)的核心物業(yè)。

K11 MUSEA、K11 Art Mall 及 Victoria Dockside寫字樓均位于尖沙咀核心地段。

截至2026年6月底，三者出租率均為99%；當(dāng)財(cái)年K11MUSEA商戶銷售額同比增長約23%。

這些物業(yè)已有穩(wěn)定租戶和經(jīng)營記錄，投資方可以直接評估租金收益和持有成本。

第二張牌：北部都會區(qū)土地儲備。

新世界在香港北部都會區(qū)持有約1030萬平方英尺應(yīng)占農(nóng)地。

這些土地目前不能全部立即開發(fā)，但可以通過改劃、補(bǔ)地價、合資開發(fā)和項(xiàng)目融資逐步釋放價值。

貝恩不一定需要承擔(dān)新世界全部債務(wù)，可以選擇進(jìn)入具體項(xiàng)目。

第三張牌：瑰麗酒店集團(tuán)。

瑰麗集團(tuán)由鄭氏家族私人平臺周大福企業(yè)持有。

該集團(tuán)在26個國家和地區(qū)擁有超過50家酒店，另有30多個項(xiàng)目正在開發(fā)。

如果鄭氏家族愿意擴(kuò)大交易范圍，可以討論少數(shù)股權(quán)、特定酒店物業(yè)或區(qū)域合資平臺。

第四張牌：周大福創(chuàng)建旗下的基礎(chǔ)設(shè)施和金融業(yè)務(wù)。

2023年新世界出售新創(chuàng)建集團(tuán)后，該公司更名為周大福創(chuàng)建，目前由鄭氏家族通過周大福企業(yè)控制。

業(yè)務(wù)覆蓋收費(fèi)公路、物流物業(yè)、建筑、設(shè)施管理和數(shù)據(jù)中心，現(xiàn)金流比房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)定。

此外，周大福創(chuàng)建旗下設(shè)施管理業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)香港會議展覽中心的日常運(yùn)營。

如果鄭氏家族愿意擴(kuò)大交易范圍，該運(yùn)營業(yè)務(wù)及相關(guān)收益也或?qū)⒊蔀楹献饔懻摰膶ο蟆?/p>

第五張牌：海南地方AMC牌照。

海南新創(chuàng)建資產(chǎn)管理股份有限公司是國內(nèi)首家港資控股的地方AMC，新創(chuàng)建資產(chǎn)管理（中國）持有50%股權(quán)。

該牌照處于周大福創(chuàng)建體系內(nèi)，如果貝恩對不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)感興趣，或?qū)⑾嚓P(guān)股權(quán)納入更大范圍的談判。

不過地方AMC股權(quán)變更需要監(jiān)管審批，業(yè)務(wù)范圍也受屬地限制。

02

貝恩資本是誰？

貝恩資本成立于1984年，總部位于美國波士頓，是全球頭部私募投資機(jī)構(gòu)。

截至2025年底，其管理資產(chǎn)約2250億美元，業(yè)務(wù)覆蓋私募股權(quán)、信貸、不動產(chǎn)和特殊機(jī)會投資。

在2026年P(guān)EI 300私募股權(quán)募資榜單中，貝恩排名第七。

貝恩的投資方式不限于提供資金。

其特殊機(jī)會業(yè)務(wù)結(jié)合股權(quán)、信貸和不動產(chǎn)工具，參與企業(yè)融資及經(jīng)營調(diào)整。

在中國，貝恩有過數(shù)筆涉及家族企業(yè)和重資產(chǎn)的交易。

2009年國美面臨經(jīng)營和融資壓力時，貝恩以約2.33億美元認(rèn)購可轉(zhuǎn)債，并取得3個非執(zhí)行董事席位。

2019年，貝恩收購秦淮數(shù)據(jù)并與旗下Bridge Data Centres整合，2020年推動其納斯達(dá)克上市，2023年私有化，2026年1月將中國業(yè)務(wù)以約40億美元出售給東陽光牽頭的財(cái)團(tuán)。

03

黑石為何退場？

此前，黑石與鄭氏家族的談判持續(xù)約一年。

2026年3月，媒體披露的方案是：黑石向特殊目的公司投入約25億美元，鄭氏家族同步投入10億至15億美元，整體規(guī)模約35億至40億美元。

若方案落地，黑石將成為新世界最大股東，并參與重組銀行貸款、檢視資產(chǎn)組合。

雙方的分歧集中在控制權(quán)。

鄭氏家族需要資金，但不愿將公司控制權(quán)交給黑石。

2026年5月，黑石通知退出談判。

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原標(biāo)題： 黑石撤退，貝恩資本擬出手“救”新世界