作者：Osyth

來源：資產界

9月，龍光控股啟動第二次境內債券現金購回。

持有人若選擇退出，只能按債券剩余面值的18%取得現金。

這家曾在深圳頻頻拿下地王的房企，正在出售辦公樓、酒店和項目公司籌錢。

創始人紀海鵬的財富估值，也已由高峰時的670億元降至50億元，縮水逾9成。

01

逾期債務418億，開曼群島債務重組

龍光眼下的難處，是到期債務多，能用于償債的現金少。

截至2026年8月末，境內發債主體龍光控股及下屬企業逾期未償還的債務達418.10億元。

6月底，龍光控股有息債務為558.44億元，其中一年內到期的非流動負債為419.98億元。

與債務規模相比，可支配現金緊張得多。

龍光控股6月底賬面貨幣資金35.96億元，其中13.56億元使用受限；中報還列有22.17億元預售監管戶資金。

公司擁有大量項目，但1252.12億元資產受到權利限制，占龍光控股總資產的76.46%，主要涉及存貨和投資性房地產。

項目仍有賬面價值，要出售或用于償債，卻須處理抵押、質押等安排。

債權人還在通過仲裁追償。

今年3月，龍光控股披露，下屬公司被中信銀行股份有限公司提起仲裁，涉及融資本金約36.99億元。

4月，另一家下屬公司被中信銀行股份有限公司深圳分行提起仲裁，涉及本金約43.65億元。

兩筆請求的本金合計80.64億元，均要求龍光控股承擔連帶清償責任。

公開市場債務已進入重組執行階段。

2025年，21筆境內債券及資產支持證券的重組議案獲持有人表決通過，截至2026年中累計136.6億元債券完成注銷，占本金總額超62%；2026年8月21日，上市公司龍光集團約62.07億美元的境外整體重組計劃獲開曼群島和香港法院批準生效。

重組要靠現金落地。

今年2月，龍光控股披露擬掛牌南寧龍光世紀中心部分辦公樓及商業、惠州龍光城戴斯酒店、肇慶玖峯城、桂林國際養生谷等六項資產；當時玖峯城因工程訴訟，主要地塊處于司法查封狀態。

到9月22日，公司公告六項資產已通過公開掛牌成交，其中玖峯城掛牌標的為項目公司100%股權。

處置所得凈額將用于第二次債券購回。

9月24日公布的方案上限4.9153億元，按債券剩余面值18%計價，以"H龍控01"為例，每張剩余本金99.80元，購回價17.97元。

申報期截至10月14日，擬于10月23日兌付。

02

從汕頭舊改起家的深圳“地王”收割機

龍光的資產，是在房地產上行期一塊塊攢下的。

1996年，紀海鵬在汕頭創辦龍光建安；2000年靠776畝城中村改造項目"金禧花園"在當地站穩腳跟，到2001年已占汕頭房地產市場三分之一。

2003年，龍光以2.86億元拿下深圳寶安中心地塊，走出汕頭；此后十年間業務擴至佛山、南寧、廣州、東莞，2013年在港交所主板上市。

深圳龍光世紀大廈外景實景，圖源：樂有家。

上市后的龍光，以高價拿地聞名。

2014年46.8億元拿下龍華地塊，2015年112.5億元競得紅山商業地塊，2016年約140億元取得光明地塊，彼時龍光總市值不過百余億港元，這一操作也被形容為"蛇吞象"。

2017年，聯手合景泰富以168.55億港元奪得香港鴨脷洲地塊，打破香港近20年總價紀錄。

2020年，再以115.97億元拿下深圳前海地塊。

"地王制造機"的名號，就是這樣一場場舉牌舉出來的。

規模在2021年見頂。

按上市公司合并口徑，港股上市公司龍光集團的全年收入達782.93億元，權益合約銷售額約1402億元。

年末總資產約2859.02億元，可供開發的中短期土地儲備約3431萬平方米，大灣區土儲占比約七成，舊改貨值被介紹為超過4500億元。

然而，風險也在2021年下半年逐漸顯現：房地產銷售降溫，融資環境收緊，受監管的銷售資金不能隨意用于償還其他債務。

轉折發生在2022年初，此前未披露的私募債務安排引發市場對龍光財務透明度的質疑，境外評級下調。

哪怕龍光后在投資者溝通中承認存在不超過10億美元擔保，但融資渠道已經收緊，又趕上債務集中到期，部分境內債券開始展期。

當年5月，龍光集團股票停牌；8月，公司披露未能支付五筆境外美元優先票據利息，正式承認流動性危機。

此后，龍光的工作重心轉向保交付、債務重組和處置資產。

五年后的報表顯示了業務收縮的幅度。

仍按港股上市公司龍光集團的合并口徑，2025年收入約63.06億元，較2021年縮水逾九成；2026年上半年收入15.04億元，凈虧損約7.74億元。

2026年6月底，總資產約1847.86億元，比2021年末少了約1011億元。

03

汕頭前首富紀海鵬，五年財富少了620億

紀海鵬1966年生于汕頭龍湖區。

進入房地產之前，他在汕頭經營建材和醫療器材生意，1993年名下已有兩家相關公司。

1996年，他與胞弟紀建德、親戚姚美端、姚耀林聯合創辦龍光建安，從城中村改造起步。

紀海鵬為人低調，很少接受采訪，但拿地風格兇悍。

2018 年他把上市公司行政總裁交給紀建德，自己留任主席。

也是在這幾年，他公開說過一句話：龍光能在民營房企里 "笑到最后"。

他的財富軌跡，幾乎就是龍光股價和銷售規模的鏡像。

胡潤百富榜數據顯示，紀海鵬家族2019年財富估值500億元，2020年升至670億元、列第56位。

這一年，龍光躋身千億企業，這位汕頭籍商人也被媒體稱為“汕頭首富”。

2021年回落至420億元，2022年降至130億元，2025年約50億元。

從峰值到2025年，榜單估值減少620億元，縮水超過九成。

2025年8月，境內發債主體龍光控股取消董事會，紀海鵬不再擔任該公司董事；但他仍是龍光集團的主席兼執行董事，也仍是龍光控股的實際控制人。

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原標題： 千億龍光債務重組，汕頭前首富跌落