作者：老葉 廣西米澤資產(chǎn)創(chuàng)始人、曾任某國(guó)有地方AMC子公司副總

來(lái)源：資產(chǎn)界

編者按：不良資產(chǎn)行業(yè)從不缺宏大敘事，缺的是同時(shí)懂“廟堂”與“江湖”的真誠(chéng)復(fù)盤(pán)。老葉，從前國(guó)有地方AMC子公司副總到獨(dú)立服務(wù)商，12年穿越兩個(gè)周期，操盤(pán)百億。資產(chǎn)界特邀老葉開(kāi)設(shè)獨(dú)家專(zhuān)欄，希望以一線(xiàn)親歷者的視角，記錄行業(yè)變遷中的真實(shí)經(jīng)驗(yàn)與深層思考。這篇開(kāi)欄之作沒(méi)有空話(huà)套話(huà)，只有親身踩過(guò)的坑、制度內(nèi)外的真實(shí)困局，以及一個(gè)老兵對(duì)行業(yè)最樸素的敬意與野心，推薦所有在3.0時(shí)代感到迷茫的從業(yè)者靜心一讀。

資產(chǎn)界老葉專(zhuān)欄· 開(kāi)篇詞

現(xiàn)在和同行聊天，聽(tīng)得最多的一句話(huà)是："現(xiàn)在的不良資產(chǎn)，真是越來(lái)越難做了。"

AMC的朋友說(shuō)：手里壓著一堆資產(chǎn)，賣(mài)不掉也處置不動(dòng)，想做點(diǎn)靈活的事，被制度捆住了手腳。

民間的朋友說(shuō)：好不容易收個(gè)包，廢了九牛二虎之力把資產(chǎn)推拍賣(mài)了，還是賣(mài)不掉，和機(jī)構(gòu)對(duì)接耗時(shí)耗精力，一句話(huà)價(jià)格過(guò)低審批不了全白干。

兩邊說(shuō)的我都信。因?yàn)檫@兩邊的難處，我自己都經(jīng)歷過(guò)。

一、先說(shuō)我是誰(shuí)

我是老葉，80年生浙江人，財(cái)務(wù)出身，上海財(cái)大會(huì)計(jì)碩士，注冊(cè)會(huì)計(jì)師，2014年加入某國(guó)有地方AMC，從財(cái)務(wù)部主管轉(zhuǎn)型到子公司分管業(yè)務(wù)的副總，2017年開(kāi)始輾轉(zhuǎn)江西、廣東、山東、天津等地開(kāi)展業(yè)務(wù)，2021年辭職以特許服務(wù)商的身份到廣西展業(yè)，2025年正式自己獨(dú)立創(chuàng)業(yè)，目前在廣西定位不良資產(chǎn)綜合服務(wù)商。

回顧不良資產(chǎn)從業(yè)12年，在國(guó)有AMC（含服務(wù)商）待了整整10年，業(yè)務(wù)遍布全國(guó)10省份，規(guī)模過(guò)百億，完整踩中了這個(gè)行業(yè)從2.0時(shí)代的紅利期，到3.0時(shí)代存量博弈的全過(guò)程，也嘗遍了這個(gè)行業(yè)的酸甜苦辣。

二、2.0時(shí)代的紅利，我也曾是"飄著的"機(jī)構(gòu)人

2016到2020年間的不良資產(chǎn)市場(chǎng)，老玩家都記得：資產(chǎn)價(jià)格一直在漲，拿到包不要多長(zhǎng)時(shí)間就有投資人接手。當(dāng)時(shí)我在AMC，背靠國(guó)有平臺(tái)，手里握著資產(chǎn)包的資源，民間投資人找我們合作都客客氣氣的，拿包也好，配資也好，借通道也好，因?yàn)槲覀兪羌追劫u(mài)家。

即便項(xiàng)目不轉(zhuǎn)讓?zhuān)约鹤吡鞒獭⑼七M(jìn)訴訟、等著拍賣(mài)就行，根本不用想什么盤(pán)活運(yùn)營(yíng)。現(xiàn)在回頭看，那是吃了時(shí)代的紅利、吃了平臺(tái)的紅利。

當(dāng)時(shí)的我和很多機(jī)構(gòu)同行一樣，難免有點(diǎn)飄，總覺(jué)得民間投資人"不正規(guī)、膽子大"。從來(lái)沒(méi)真正沉下心去了解他們?cè)趺醋龅摹?/p>

我自己在江西就踩過(guò)坑——收了一個(gè)沒(méi)有抵押物的債權(quán)，債務(wù)人態(tài)度很好，承諾和解。我們覺(jué)得"有意愿、有資產(chǎn)，穩(wěn)了"，結(jié)果項(xiàng)目剛收下來(lái)，債務(wù)人因非法集資被刑拘，企業(yè)直接倒閉。最后只能組包轉(zhuǎn)讓?zhuān)銖?qiáng)打平成本。

如果當(dāng)時(shí)盡調(diào)再深入一點(diǎn)，很多風(fēng)險(xiǎn)苗頭是能發(fā)現(xiàn)的。 這教訓(xùn)我一直記著。

三、3.0時(shí)代，出來(lái)做服務(wù)商才真正看懂行業(yè)

從做特許服務(wù)商開(kāi)始到現(xiàn)在，是我對(duì)這個(gè)行業(yè)認(rèn)知顛覆最大的幾年。

我終于站在了墻的另一邊，看清了機(jī)構(gòu)和民間各自的無(wú)奈。

先說(shuō)機(jī)構(gòu)的難。 不是不專(zhuān)業(yè)，是被制度捆住了手腳。

我在廣西代理過(guò)一個(gè)項(xiàng)目——南寧市中心一塊商住用地，規(guī)劃指標(biāo)不合理，連續(xù)流拍了好幾次。我們做了完整的盡調(diào)分析，結(jié)論很明確：只有以物抵債拿到產(chǎn)權(quán)后，對(duì)接政府部門(mén)調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)，再找人合作開(kāi)發(fā)，才是最合適的處置路徑。

但機(jī)構(gòu)的制度規(guī)定：抵債前必須找到明確的合作方，必須有可落地的改規(guī)方案。我也接觸了不少有實(shí)力的投資方，他們有渠道去核實(shí)改規(guī)的可能性。但問(wèn)題卡在——在真正落定之前，資產(chǎn)的價(jià)格不明，合作方案不明，投資人資質(zhì)要求高，合作方除了前期準(zhǔn)備劣后資金外，還需要一并籌集后續(xù)合作開(kāi)發(fā)的資金，改規(guī)時(shí)間不確定，市場(chǎng)不確定。這么多不確定的變量擺著，沒(méi)有哪個(gè)投資人愿意在沒(méi)有保障的前提下，自己先動(dòng)用各方資源跑改規(guī)、做方案。項(xiàng)目只能繼續(xù)等著。

北方某四大AMC在南寧的項(xiàng)目也一樣。他們手里握著十億級(jí)的債權(quán)，持有了12年，對(duì)應(yīng)南寧核心地段7萬(wàn)方的商業(yè)物業(yè)。資產(chǎn)看似優(yōu)質(zhì)，但南寧商業(yè)綜合體過(guò)剩，本地專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)型投資人稀缺，他們遠(yuǎn)在北方鞭長(zhǎng)莫及。業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員和我探討找尋投資人服務(wù)的方式，我說(shuō)可以不要前期費(fèi)用，只要一個(gè)正規(guī)的委托身份，我才能名正言順去對(duì)接管理人和投資人。結(jié)果方案還是沒(méi)通過(guò)審批。經(jīng)辦人只能跟我說(shuō)："老葉，要不你先幫忙找找投資人，費(fèi)用到時(shí)候你跟投資人談。"

我特別理解。我原來(lái)在AMC的時(shí)候何嘗不是這樣？很多時(shí)候項(xiàng)目推不動(dòng)，只能靠自己的個(gè)人情面找朋友幫忙。不是他們不想做，是制度限制。

再說(shuō)民間的難。 我更想說(shuō)的是——我理解了他們的不容易。

我見(jiàn)過(guò)太多民間投資人，為了一個(gè)項(xiàng)目跑幾十次現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)接十幾個(gè)部門(mén)。他們?cè)敢饣ň?、愿意投錢(qián)、愿意做最苦最累的盤(pán)活運(yùn)營(yíng)，這是很多機(jī)構(gòu)做不到的。但最大的痛點(diǎn)，是信息不對(duì)稱(chēng)和機(jī)構(gòu)的制度壁壘。

很多時(shí)候，好不容易看上一個(gè)項(xiàng)目，機(jī)構(gòu)只給最基礎(chǔ)的債權(quán)信息，資產(chǎn)的瑕疵、隱性的債務(wù)、歷史問(wèn)題一概不清楚。等花了人力物力盡調(diào)，才發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目里藏著一堆坑。更無(wú)奈的是，有些機(jī)構(gòu)明明自己處置不動(dòng)，卻因?yàn)榭己诉€是固守原來(lái)的定價(jià)邏輯，談好的條件到了審批環(huán)節(jié)說(shuō)變就變，前面幾個(gè)月的努力全部白費(fèi)。我認(rèn)識(shí)一個(gè)做地產(chǎn)的朋友，前前后后跑了三個(gè)多月，最后還是因?yàn)閷徟儎?dòng)黃了。他說(shuō)："老葉，我不怕吃苦，也不怕花錢(qián)，就怕這種沒(méi)有確定性的等待。"

這幾年自己創(chuàng)業(yè)了，這些感受更深了。原來(lái)在機(jī)構(gòu)，辦公室、團(tuán)隊(duì)、經(jīng)費(fèi)都是現(xiàn)成的，出去對(duì)接人家看的是你背后的平臺(tái)?，F(xiàn)在自己干，要租辦公室、養(yǎng)團(tuán)隊(duì)，跑一個(gè)包差旅費(fèi)幾天下來(lái)就要過(guò)萬(wàn)；沒(méi)有了原來(lái)機(jī)構(gòu)的身份，也沒(méi)少遭白眼，托關(guān)系、請(qǐng)吃飯更是家常便飯，廣西的小鋼炮自己只能豁出去嘗試。我自己也犯過(guò)老毛病——帶著機(jī)構(gòu)思維慣性出來(lái)，先看估值、先算折扣，結(jié)果碰了不少釘子。

所以我現(xiàn)在特別理解民間投資人為什么對(duì)項(xiàng)目那么謹(jǐn)慎、那么務(wù)實(shí)。他們不是不愿意投，是手上的每一分錢(qián)都是真金白銀，輸不起，耗不起。

四、那現(xiàn)在我在做什么？

很多人問(wèn)：現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，還有機(jī)會(huì)嗎？

有，但再也不是"膽子大就能賺錢(qián)"的時(shí)代了。現(xiàn)在拼的是：你能不能把死資產(chǎn)盤(pán)活。

我在廣西做服務(wù)商，做的就是這件事。這邊專(zhuān)業(yè)的民間投資機(jī)構(gòu)少，很多投資人有資金、有意愿，但專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)不夠。我的角色就是幫他們?cè)陧?xiàng)目全流程把好關(guān)——做研判、設(shè)計(jì)交易方案和處置方案，具體涉及盡調(diào)估值、稅務(wù)籌劃、法律流程、交易結(jié)構(gòu)的搭建，以及對(duì)接AMC等機(jī)構(gòu)。

經(jīng)常被人誤解自己做中介，也很無(wú)奈，以為我就是幫投資人通過(guò)我原來(lái)的關(guān)系對(duì)接AMC談價(jià)格，找配資這些活。我要是想這樣就能賺到錢(qián)，那都不用千里迢迢浙江不待來(lái)廣西了。廣西的市場(chǎng)很大，但真正專(zhuān)業(yè)的投資人少，對(duì)我而言，深根就有機(jī)會(huì)。

我自己是注冊(cè)會(huì)計(jì)師，從事不良資產(chǎn)前有10年的審計(jì)經(jīng)驗(yàn)，加上在本地有自己的律師團(tuán)隊(duì)和會(huì)計(jì)師事務(wù)所團(tuán)隊(duì)配合，結(jié)合其他合作方，不是一個(gè)人在干，能把項(xiàng)目從盡調(diào)到落地全鏈條跑通。

我自己另一個(gè)方向：結(jié)合自己從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)市場(chǎng)的理解，我看到一線(xiàn)二線(xiàn)以外的城市，資產(chǎn)狀況本來(lái)就沒(méi)核心城市好，需要觸及的資源和信息更多、更散。國(guó)有機(jī)構(gòu)看不上，民間資本不愿花精力，很多項(xiàng)目根本沒(méi)人碰，但這類(lèi)項(xiàng)目的比例也是很高的。對(duì)當(dāng)?shù)氐钠胀ㄈ藖?lái)說(shuō)——只要能吃透不良資產(chǎn)的核心邏輯，結(jié)合本地資源找到切入點(diǎn)，就能抓住差異化機(jī)會(huì)。

我見(jiàn)過(guò)不少這樣的人：手上有本地人脈，對(duì)行業(yè)有熱情，但不知道怎么入手。我的角色不是教他們直接花錢(qián)投資，而是幫他們找到自己的優(yōu)勢(shì)——是做資源對(duì)接，還是做屬地盡調(diào)，還是和機(jī)構(gòu)、民間投資人合作——找到自己能切入的位置就行。把非核心城市這塊短板補(bǔ)上，這個(gè)行業(yè)才真的說(shuō)得上健康。

說(shuō)實(shí)話(huà)，身邊也有人勸我回機(jī)構(gòu)求安穩(wěn)。但轉(zhuǎn)眼都快50歲了，這輩子也就干不良資產(chǎn)這一件事了。既然認(rèn)定了，那就一條路走到底吧！

五、為什么開(kāi)這個(gè)專(zhuān)欄？

首先感謝資產(chǎn)界的邀請(qǐng)。

我不是來(lái)當(dāng)什么導(dǎo)師的。我只是一個(gè)干了12年的老兵，在機(jī)構(gòu)待過(guò)，也在民間干過(guò)，見(jiàn)過(guò)行業(yè)的繁華，也摸過(guò)市場(chǎng)的冰冷。開(kāi)這個(gè)專(zhuān)欄，就是想把我的經(jīng)歷、踩過(guò)的坑、總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，原原本本分享出來(lái)：

·聊聊機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的判斷邏輯、估值方法和處置方式——這些是很多民間投資人想了解但接觸不到的；

·拆解我碰到過(guò)的項(xiàng)目案例，成敗都講，把背后的思考和問(wèn)題說(shuō)清楚；

·聊聊我對(duì)不良資產(chǎn)核心邏輯的領(lǐng)悟；

·也會(huì)分享行業(yè)動(dòng)態(tài)和政策走向。

第二也要感謝老東家。2014年我剛進(jìn)總部做財(cái)務(wù)主管時(shí)，公司還不到50個(gè)人?？粗徊讲阶叩浇裉斓囊?guī)模，我心里特別驕傲。沒(méi)有那十年的平臺(tái)和歷練，就沒(méi)有今天的我。

最后說(shuō)一句：我不是什么專(zhuān)家，也不是什么大佬。寫(xiě)的東西都是我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)之談，不一定對(duì)。說(shuō)得不對(duì)的地方，歡迎同行批評(píng)指正，大家一起交流。

不良資產(chǎn)是個(gè)需要長(zhǎng)期深耕的行業(yè)，路還很長(zhǎng)，咱們一起走。

如果你也是不良資產(chǎn)行業(yè)的同行，想進(jìn)一步交流，可以關(guān)注我的公眾號(hào)"老葉說(shuō)不良"。

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資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者：老葉

廣西米澤資產(chǎn)創(chuàng)始人

財(cái)務(wù)出身，上海財(cái)大會(huì)計(jì)碩士，注冊(cè)會(huì)計(jì)師，早年任職安永審計(jì)。2014年加入某國(guó)有地方AMC，從總部財(cái)務(wù)主管轉(zhuǎn)型子公司分管業(yè)務(wù)副總，2021年轉(zhuǎn)型特許服務(wù)商，2025年在南寧創(chuàng)立米澤資產(chǎn)。

不良資產(chǎn)從業(yè)12年，業(yè)務(wù)遍及全國(guó)10省份，操盤(pán)規(guī)模超百億，完整經(jīng)歷行業(yè) 2.0 紅利期到3.0存量博弈期，既懂機(jī)構(gòu)制度邏輯，又通民間實(shí)操路徑。

現(xiàn)扎根廣西做不良資產(chǎn)綜合服務(wù)商，同時(shí)專(zhuān)注為普通人入局不良資產(chǎn)提供專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)。

目前在資產(chǎn)界開(kāi)設(shè)獨(dú)家專(zhuān)欄，分享一線(xiàn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目案例、機(jī)構(gòu)項(xiàng)目邏輯與行業(yè)政策動(dòng)態(tài)。

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原標(biāo)題： 從國(guó)有AMC到獨(dú)立服務(wù)商，我見(jiàn)過(guò)不良資產(chǎn)最好和最壞的樣子