丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
在“房住不炒”、行業(yè)降杠桿的政策主基調下，近年來針對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管不斷收緊，房企整體銷售規(guī)模增速明顯放緩。在充滿不確定性的2021年，上半年全國商品房銷售規(guī)模創(chuàng)近5年新高，但下半年調控政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場開始逆轉下行，短期內下行趨勢仍難以逆轉。
市場下行疊加前期部分高地價項目進入結算，行業(yè)利潤空間受到持續(xù)擠壓，企業(yè)利潤規(guī)模增速也呈下行趨勢。
行業(yè)大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的生存壓力。上半年，行業(yè)整體的利潤率指標已降至2015年以來的歷史最低水平，近半數(shù)典型房企毛利率、歸母凈利率雙降，企業(yè)整體利潤空間繼續(xù)承壓
01
利潤增速維持低位
2021年上半年，CRIC監(jiān)測的80家典型上市房企整體實現(xiàn)營收收入26839億元、營業(yè)成本21039億元，營收和營業(yè)成本的增速中位值分別為30.9%和40.9%。
數(shù)據(jù)上看，雖然營收增幅較去年同期有明顯回升且處在歷年較高水平，但這一數(shù)字不具備可持續(xù)性。主要原因在于，2020年上半年受疫情影響，項目竣工及交付結轉普遍延遲、收入無法如期確認、上半年整體結算基數(shù)較低。
但仍有三成房企毛利同比降低，房企利潤空間持續(xù)遭受擠壓，行業(yè)利潤增速自2019年出現(xiàn)拐點并表現(xiàn)出下行趨勢。
上半年，行業(yè)80家典型上市房企毛利潤、凈利潤、歸母凈利潤的增速中位值分別為12.5%、10.6%和6.0%，利潤增速明顯低于營收增速且處在歷年來的較低水平。
圖：2017-2021年上半年行業(yè)典型上市房企營收、利潤規(guī)模及增速（億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告
02
典型房企盈利指標探底
近年來，行業(yè)整體盈利能力面臨較大的下行壓力，其中利潤率指標變化最為直觀。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年上半年80家典型上市房企毛利率中位數(shù)僅為21.7%，同比降低1.6個百分點。凈利率和歸母凈利率中位數(shù)分別降低0.6和1.7個百分點至9.3%和6.5%。三大核心指標均呈現(xiàn)下行趨勢，上半年降幅較2020年進一步擴大。
值得注意的是，與歷年相比，行業(yè)整體的利潤率指標均已降至2015年以來的歷史最低水平。
當前，針對房企投、融兩端的調控力度不斷加強，疊加市場下行的預期，企業(yè)利潤空間和盈利水平持續(xù)受到擠壓，上半年多數(shù)企業(yè)的利潤率水平呈不同程度的下行。毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達到58家和49家，近半數(shù)房企毛利率和歸母凈利率雙降。
圖：2015-2021年上半年行業(yè)典型上市房企整體利潤率水平及變動
數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告
盡管房企盈利壓力越來越大，但從上半年數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，部分房企利潤增長表現(xiàn)亮眼。
從今年上半年高利潤率房企來看，具備較強的商業(yè)、城市更新等復合屬性，非核心業(yè)務經(jīng)營收益在增加利潤方面也起到了重要的作用，這也反映出當前多元業(yè)務對于平滑利潤率的重要性。
房地產(chǎn)行業(yè)利潤率、周轉率進入下行期，杠桿管控嚴苛，房企要維持高ROE面臨相當大的壓力。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年上半年行業(yè)80家典型房企ROE中位數(shù)為5.86%，低于2020年同期6.33%。企業(yè)ROE普降，下降房企占比近6成。作為衡量企業(yè)運營水平、經(jīng)營結果的重要指標，未來房企ROE水平以及穩(wěn)定性將更加取決于企業(yè)自身業(yè)務模式、盈利模式、增長模式的創(chuàng)新。
03
提高經(jīng)營水平和產(chǎn)品品質是“穩(wěn)利潤”關鍵
上半年行業(yè)整體盈利表現(xiàn)不佳，從中期業(yè)績會上各大上市房企對行業(yè)利潤的預期來看，多數(shù)房企認為短期內企業(yè)盈利水平承壓、毛利率下降已是行業(yè)趨勢。
隨著2017和2018年的高價地逐步去化完畢、土地市場價格預期趨穩(wěn)，長期來看行業(yè)利潤率水平在觸底之后或將略有回升，穩(wěn)定在20%-25%之間的水平。
未來，行業(yè)前期高增長階段的高額回報很難再實現(xiàn)，企業(yè)“穩(wěn)利潤”需從運營管理及產(chǎn)品品質入手，審慎理性拿地、優(yōu)選項目，提高經(jīng)營質量及運營管理效率。同時加強產(chǎn)品打造、提升產(chǎn)品品質和產(chǎn)品適銷性，在日趨激烈的市場競爭中不斷提升企業(yè)自身的核心競爭力。
此外，非核心業(yè)務收益對利潤的提升也起到重要作用。
隨著土地及金融紅利的消失，房地產(chǎn)行業(yè)步入管理紅利時代，房企更加重視“向管理要效益”。尤其是在行業(yè)利潤規(guī)模增長壓力凸顯的背景下，銷管費用作為直接影響當期損益的重要變量，成為各大房企開啟精細化管理、實現(xiàn)提效的一大抓手。上半年典型上市房企中，超七成房企的銷管費率同比下降。
此外，為對沖調控風險、優(yōu)勢互補提升競爭力，行業(yè)合作加深，半數(shù)企業(yè)合聯(lián)營收入占比提升，上半年典型上市房企中，有25家房企聯(lián)營及合營投資收益同比增長，其中13家房企增幅超過100%。
投資物業(yè)及酒店運營作為房企多元發(fā)展板塊的一部分，已成為大部分房企的業(yè)務選擇之一，與主業(yè)協(xié)同發(fā)展，助力房企總體收入的提升。2021年上半年，疫情修復期下大部分房企的投資物業(yè)板塊收益顯著回升，80家典型上市房企中超過六成房企的投資物業(yè)租金及酒店運營收入同比提升，其中增幅超過50%的達22家。
總體而言，毛利率下降已是行業(yè)趨勢，短期內行業(yè)整體盈利水平仍面臨較大的下行壓力。但隨著2017、2018年的高價地逐步去化完畢、土地市場價格預期趨穩(wěn)，長期來看行業(yè)利潤率水平在觸底之后或將略有回升。
未來，企業(yè)“穩(wěn)利潤”需從運營管理及產(chǎn)品品質入手，審慎理性拿地、優(yōu)選項目，提高經(jīng)營質量及運營管理效率，同時加強產(chǎn)品打造、提升產(chǎn)品品質和產(chǎn)品適銷性，挖掘利潤空間、不斷強化自身的核心競爭力。
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