產業勾地，究竟是產業還是地產？

楊老師的基建課堂

2020-08-13 14:48 6595 0 0

變了味的“產業勾地”。

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來源：楊老師的基建課堂

“招商引資、扶持產業”是當下全國地方政府都在積極籌謀、運作的業務。這既是國內經濟發展、產業升級的大方向；也是地方發展經濟的必然選擇。

但是，在當下的經濟環境中，發展產業面臨著許多問題。產業投資是長期投資項目，需要一定時間的培育和積累，很難在短期內得到回報。在產業不斷升級發展的如今，產業投資所需要的規模和時間都在不斷增加，這使得產業發展不僅需要企業自身努力，還需要政府幫扶一把。

因此，在許多產業項目落地的過程中，地方政府進行政策配套、稅收優惠、土地配套已是常規措施；但是近年地方財政逐漸吃緊、很難給予企業真金白銀的支持。由此誕生了一種新的模式——產業勾地

即以發展產業為前提、配置一定的經營性土地，用土地開發的增值來平衡產業開發前期的投資。從培育產業的需求上來說，這樣的做法倒也無可厚非；但在一些地區，產業勾地模式的發展卻慢慢背離初衷，越來越像房地產開發。

地產商轉型產業投資商

隨著地產行業的不斷發展，如今的行業集中度不斷提高，使得地產行業的競爭日漸激烈。與此同時，長期持續的地產調控也給房企帶來了莫大的壓力；重點城市價格受到嚴格管控、三四線城市的去化周期漫長、融資成本高企，讓房企們紛紛“轉型”、謀求生路。

于是就有不少地產商“轉型”產業投資商，以發展產業為名進行“產業勾地”。在這種模式下，既通過投資產業規避了地產融資的諸多限制、為集團帶來更充沛的現金流，還可以拿到低于市場價格的住宅用地獲取利潤。至于產業本身，倒顯得并不重要。

從這樣的產業勾地模式中，我們不難發現，無論怎么轉型，房地產開發始終是地產商的根本；產業投資不過是一頂帽子，從未成為項目的核心。

“風口”產業之不靠譜

地產商投資產業，雖然是奔著融資和住宅用地去的，但多少還能看見產業，至少還有個園區能夠投產。另一些新興“風口”產業，如新能源、生物醫藥、大數據產業，則要魔幻的多，甚至出現不少爛尾現象。

“風口”產業的一大特征就是行業剛剛起步，尚未形成完整的體系和優勢，也無法探究企業在行業中的真正地位。既然地方政府無法鑒別產業發展的前景和企業真正的質量，自然是亂象叢生；與此搭配的產業勾地更是存在轉手倒賣的現象，最終只剩一地雞毛。

雖然過去兩年已有多個風口行業、企業走下神壇，但類似的故事仍然在各地不斷上演；地方政府也頗多無奈，在全國普遍招商的情況下，想要找到好的產業落地，真的非常不容易

產業發展，聚集主業

那么，到底有沒有合規的、真正有利地方發展的產業勾地呢？其實是有的，但這些項目都有一個普遍現象——真正適合大部分地方的產業實際上都并不那么高大上，只是踏踏實實的、并不陌生的各種實業罷了。

真正能做好產業的企業實際上有且只有一種特征，那就是聚集產業、做好主業；什么都想沾、不斷追逐風口的企業是做不了行業龍頭、獲得產業發展紅利的。

從這個角度上來說，真正能發展實業的企業確實需要政府支持，但土地對他們來說只是一個可選項、并不是必選項。因此，產業勾地是可以的，但產業的序列永遠需要在土地之前；一旦本末倒置，這件事的發展可能就不如預期的那么順利，或許還會為地方政府帶來風險。

從支持實業的角度上來說，地方政府也完全可以通過把土地出讓的收益注入、成立地方政府產業發展基金，通過基金入股增資的方式扶持企業發展。這種模式對企業、地方政府帶來的收益可能還更大；在《政府投資條例》不斷完善的今天，變了味的產業勾地模式或許很快就將走到盡頭。