前兩天，房產(chǎn)稅幾乎刷屏了所有人的朋友圈。我相信大家都有以下一連串的問(wèn)題：

哪些城市會(huì)納入試點(diǎn)？落地會(huì)有多快？征收覆蓋面有多廣？稅率怎么定，對(duì)剛需會(huì)不會(huì)構(gòu)成打擊？會(huì)不會(huì)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)征收？對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響……

本文主要想和大家探討：未來(lái)房地產(chǎn)稅的“稅率”可能是多高？

其實(shí)，我們最可能的學(xué)習(xí)對(duì)象，新加坡、香港、德國(guó)、美國(guó)，房產(chǎn)稅其實(shí)都遠(yuǎn)沒(méi)有大家想象的高！

稅基：物業(yè)年值，即政府每年評(píng)估你的房子合理的租金是多少，就叫物業(yè)年值！

稅率：根據(jù)房屋物業(yè)年值實(shí)行累進(jìn)稅率，其中自住房年值≤8000免征。

解讀：比如政府認(rèn)為你的房子今年合理的租金是1萬(wàn)塊新幣。如果你自住，那么你今年的房產(chǎn)稅就是10000-8000=2000×4%=80新幣；如果你不自住，不管出租與否，房產(chǎn)稅10000×10%=1000新幣。事實(shí)上絕大部分新加坡居民房產(chǎn)稅比水電費(fèi)都低！

稅基：租金評(píng)估值，類似新加坡物業(yè)年值

稅率：5%

解讀：香港的房產(chǎn)稅叫差餉稅。所有類別的房產(chǎn)物業(yè)，包括私人、公營(yíng)（香港有50%的人住在公營(yíng)房屋），無(wú)論是自用還是出租或空置，其計(jì)算方式和稅率是沒(méi)有差別的。都是租金評(píng)估值×5%。事實(shí)上香港差餉稅平均只占家庭支出的2%

德國(guó)沒(méi)有嚴(yán)格意義上的房產(chǎn)稅，類似的稅種只有住房土地稅，每年征收，并且各州不同。

新芽聯(lián)系德國(guó)同學(xué)得到其在柏林的一套80平房屋，一年土地稅330歐元。而這套房子如果出租的話，一年能有9000歐元收入。

我們?cè)倏匆唤M數(shù)據(jù)：德國(guó)2015年土地稅共征收132億歐元，人口0.85億，存量住房4170套。也就是戶均征收316歐元。人均征收155歐元。對(duì)比2015年德國(guó)工人人均年收入44000歐元，這316歐元和沒(méi)交有啥區(qū)別？

其實(shí)，在很多關(guān)心房產(chǎn)稅的國(guó)人眼里，一直想要對(duì)比的就是美國(guó)的房產(chǎn)稅政策。

美國(guó)的政策是，不管房子在哪、面積多大、幾套房、都要繳納房地產(chǎn)稅。我們以2017年為例全美普查數(shù)據(jù)為例：

美國(guó)當(dāng)?shù)氐恼畷?huì)找專業(yè)評(píng)估員，對(duì)片區(qū)內(nèi)的每套房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，估算出來(lái)的這個(gè)數(shù)值就是當(dāng)年要交的房產(chǎn)稅的基數(shù)。

各州稅率不同，集中在0.27%~2.35%之間。事實(shí)上，美國(guó)房產(chǎn)稅雖然不低，但絕沒(méi)有大家想象的高。2017年美國(guó)政府全美普查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年美國(guó)家庭房產(chǎn)稅支出中位數(shù)為2149美元，而當(dāng)年美國(guó)家庭收入中位數(shù)61372美元。房產(chǎn)稅只占家庭收入的3.5%。

其實(shí)，在23號(hào)之前，新芽就經(jīng)常看到一種看法：

姑且把它叫做“土地出讓金替代論”

這個(gè)論調(diào)，我認(rèn)為非常有問(wèn)題！

如果真的按這樣的說(shuō)法，北上深，隨隨便便一套房子價(jià)值600萬(wàn)，意味著大家隨隨便便要交6~12萬(wàn)的房產(chǎn)稅！

而事實(shí)上北上深大量剛需，一邊掏空了6個(gè)荷包、一邊省吃檢用天天996還著房貸，你讓他們額外一年再掏6萬(wàn)塊錢是什么概念？那不是更讓他們不敢消費(fèi)、不敢生娃。這將徹底成為很多壓倒很多剛需客最后的一根稻草！以后誰(shuí)還敢買房？

征稅，不是簡(jiǎn)單地看“政府需要多少錢”，而是要看老百姓的承受能力。

假設(shè)參照房產(chǎn)稅相對(duì)較高的美國(guó)，以上海開征為例，同年上海家庭收入中位數(shù)為16.7萬(wàn)。按比例16.7萬(wàn)×3.5%=5845元，另我國(guó)已經(jīng)征收了一次土地土地出讓金，等于已交70年土地租金（否則請(qǐng)告訴我土地出讓金是什么鬼？）再減免一半，也就意味著上海一個(gè)家庭房產(chǎn)稅中位數(shù)應(yīng)小于3000元！即應(yīng)小于1.75的占比！

其實(shí)，即便3000元，也已經(jīng)到了北上廣深普通承受的極限！

房產(chǎn)稅的出臺(tái)目的之一，肯定是打擊炒房行為，但打擊炒房的目的不就是為了保障剛需嗎？如果房產(chǎn)稅的出臺(tái)反而會(huì)傷害到剛需，那豈不是和目的背道而馳！

至于保護(hù)剛需的措施，無(wú)非就是：

1、普遍開征，但是征收稅率低，且有一系列的減免措施，比如和生育掛鉤；

2、人均X面積免征、X套免征、或者評(píng)估價(jià)多少以內(nèi)免征、累進(jìn)稅率。

總之，房產(chǎn)稅一定不會(huì)太高，且在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，土地出讓金無(wú)可替代！