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作者：初明峰劉磊鄭夢圓
來源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
裁判概述
“購房者”與開發(fā)商為套取銀行貸款而簽訂虛假購房合同，即使該購房合同被認(rèn)定無效，相關(guān)借款合同和擔(dān)保合同效力不受影響，“購房者”仍要償還欠付銀行的按揭貸款，若開發(fā)商為該按揭貸款提供連帶責(zé)任保證的，亦應(yīng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
案情摘要
1.呂秋秋先是與天地公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購買天地公司開發(fā)的別墅一棟。雙方還約定呂秋秋先支付首付款1880843元，余款180萬元通過銀行按揭貸款支付。
2.呂秋秋又與浦發(fā)銀行南昌分行簽訂《借款合同》，約定浦發(fā)銀行南昌分行提供180萬元貸款給呂秋秋用于購房，并將貸款轉(zhuǎn)入?yún)吻锴镏付ǖ奶斓毓驹谄职l(fā)銀行南昌分行的賬戶內(nèi)；天地公司為上述借款提供了連帶保證責(zé)任。后浦發(fā)銀行南昌分行將180萬元貸款匯入?yún)吻锴镏付ǖ奶斓毓举~戶，該款項實際由天地公司使用。
3.另查明，呂秋秋與天地公司簽訂的《商品房買賣合同》系為套取銀行貸款而簽訂的虛假合同，雙方的真實意思表示是為了套取銀行貸款。
4.后呂秋秋未能按期向浦發(fā)銀行南昌分行償還按揭貸款，浦發(fā)銀行南昌分行訴至法院要求呂秋秋歸還所欠貸款本息，并要求天地公司對此承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
爭議焦點
法院認(rèn)為
呂秋秋與天地公司簽訂的《商品房買賣合同》系為套取銀行貸款而簽訂的虛假合同。據(jù)此，天地公司與呂秋秋簽訂案涉《商品房買賣合同》的真實意思表示是為了套取銀行貸款，原審中，呂秋秋與天地公司亦對此予以認(rèn)可。故原審判決認(rèn)定該合同屬于以合法形式掩蓋非法目的的無效合同，符合法律規(guī)定。雖然呂秋秋與天地公司簽訂《商品房買賣合同》時，其與天地公司均明知該合同并非真實的房屋買賣，但呂秋秋與浦發(fā)銀行南昌分行簽訂《借款合同》時，向浦發(fā)銀行南昌分行提交了相關(guān)申請貸款的手續(xù)資料，沒有證據(jù)顯示浦發(fā)銀行南昌分行與天地公司、呂秋秋惡意串通簽訂案涉《借款合同》損害國家利益。因此，呂秋秋與浦發(fā)銀行南昌分行簽訂的《借款合同》為雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律的禁止性規(guī)定，當(dāng)屬有效合同。原審判決根據(jù)本案事實對《商品房買賣合同》《借款合同》的效力區(qū)分認(rèn)定，適用法律并無不當(dāng)。呂秋秋與浦發(fā)銀行南昌分行簽訂《借款合同》后，浦發(fā)銀行南昌分行已經(jīng)向呂秋秋依約發(fā)放了貸款，但因出現(xiàn)合同約定的違約情形，浦發(fā)銀行南昌分行請求呂秋秋歸還所欠貸款本息，天地公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任，有合同依據(jù)。至于呂秋秋所述有關(guān)法律規(guī)定及相關(guān)判例等，并非法律規(guī)定的新證據(jù)。
案例索引
相關(guān)法條
《合同法》（現(xiàn)已失效）
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。
以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。
實務(wù)分析
國家政策層面對銀行資金流入房地產(chǎn)企業(yè)一直是持限制態(tài)度，實務(wù)中往往有些銷售回款情況欠佳的房地產(chǎn)企業(yè)采取利用虛假房屋按揭買賣交易的方式套取銀行貸款，本案事實就是此類操作。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠為其尋找的“購房者”持續(xù)償還按揭款，問題還不會暴露，但如果該房產(chǎn)企業(yè)資金壓力持續(xù)未得到緩解，出現(xiàn)沒有能力持續(xù)為虛設(shè)“購房者”償還按揭款的情形，虛假的“購房者”難免會面臨銀行的索債訴訟。
此時，根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定該虛假意思表示的法律行為無效，該買賣交易合同肯定是不具備約束力的。此時，在債權(quán)銀行對套取貸款事實不知情的情況下，如虛設(shè)的按揭借款購房者、開發(fā)商作為擔(dān)保人試圖基于基礎(chǔ)交易合同無效主張借款合同無效、擔(dān)保合同無效的主張顯然不應(yīng)得到支持，筆者認(rèn)為此時的借款合同和擔(dān)保合同，作為債權(quán)銀行是現(xiàn)有撤銷權(quán)的，如果銀行不行使撤銷權(quán)合同當(dāng)然有效，債權(quán)銀行可以基于合同主張合同權(quán)利。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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