別被標簽忽悠！不良資產真香定律：越被需要越值錢

最近總有人問我：“你們資管公司到底愛收啥不良資產？住宅？公寓？還是商場寫字樓？”一開始我還琢磨著要分門別類列個清單，后來蹲在項目現場啃泡面時突然想通——這事兒哪有那么復雜？

記得有回跟同行嘮嗑，他說：“我們眼里沒‘類型’，只有‘需求’?！边@話特實在。就像小時候跟爺爺逛廟會，茶棚給人歇腳，戲臺給人樂呵，糖畫攤給孩子解饞——看似八竿子打不著的攤位，本質上就干一件事兒：讓人舒服。

不良資產里的住宅、公寓、酒店、寫字樓……說穿了不就是“升級版廟會攤位”？住宅讓人“躺得舒服”，公寓讓人“住得自在”，酒店讓人“歇得方便”，寫字樓讓人“干活痛快”，廠房讓人“造得順溜”，商鋪讓人“買得痛快”。它們長得不一樣，可全在干同一件事兒——給人解決具體需求。

就像《三體》里那句“沒有人類的文明毫無意義”，套用到資產圈，我總愛說：沒人類用的資產，基本等于“廢鐵”。

舉個栗子，珠峰上的五星級酒店，咋就沒人愛？

前兩年有個土豪朋友吐槽：“我在珠峰腳下砸了五個億建酒店，裝修得比迪拜塔還豪華，咋就沒人來??？”我樂了：“您倒是想想，去珠峰的人是去爬山的，不是去躺平的——海拔5000米，爬一步喘三口氣，除了笨笨老王，誰樂意花大價錢住酒店？再說物資運輸多貴？冬天大雪封山，服務員都上不去，這酒店是給人住的，還是給雪豹參觀的？”

說白了，資產值多少錢，不看它“長得多漂亮”，就看它“能幫人干多少事兒”。要是沒了“被人用”的可能，再貴的鋼筋水泥也就是堆建材——就跟咱家陽臺堆的快遞盒似的，放那兒占地方，賣廢品還不夠買瓶水的。

爛尾樓咋“起死回生”？關鍵就倆字：再用

去年我們接了個停擺十年的商場項目。外墻爬滿藤蔓，玻璃碎了一地，評估報告上寫著“價值1.2億”——可誰看了都搖頭：“這破樓，誰接盤??？”

后來我們拉著施工隊、商場管理公司一頓算賬：要是把裝修補上，靠著周邊景區(qū)的人流，保守估計一年能住滿60%的房間（改成酒店），按標價算下來，一年能收3000萬房費；扣掉水電、人工這些成本，剩下的錢足夠還本付息。

就這么著，我們找施工隊先把外墻刷白，把破窗戶換成新的，再找酒店管理公司簽了“保底分成”合同——你負責引流客人，我負責兜底成本?，F在那商場改名叫“云棲客棧”，周末全是來爬山的游客，前臺小姑娘說：“哥，您看這陽臺，看雪山多清楚！”

你看，爛尾樓咋就活了？不是因為它突然“變高級”了，是因為它又回到了“被人用”的軌道上——能解決人的需求，才有活路。

不良人的“修行”：別被標簽帶偏，盯著“人”就行

我們這行常被說成“金融清道夫”，每天跟“問題資產”打交道：有的是企業(yè)倒閉后抵押的廠房，有的是老板跑路后查封的商鋪，還有的是爛尾多年的文旅項目。可越接觸這些“問題”，我越覺得——別被標簽騙了，盯著“人”就行。

之前處理過一個舊廠房項目，評估報告說“設備老化、產業(yè)外遷，貶值70%”。我們沒聽他的，跑去找周邊管委會一打聽：嘿！這兒正規(guī)劃新能源產業(yè)園呢，就缺倉儲和中轉的地方！

后來我們把舊廠房改造成臨時倉庫，短期租給物流企業(yè)，租金夠還貸款不說，企業(yè)還能邊收租邊等產業(yè)落地。現在那廠房里天天車來車往，老板拍著我肩膀說：“兄弟，你這一招，救了我半條命！”

說白了，不良人的工作哪有那么多“高精尖”？不過是花點心思蹲在項目現場多問兩句：“這地兒現在缺啥？”“誰能用上這房子？”“用上之后能賺多少錢？”——就像咱媽收拾舊衣服，別嫌它舊，剪剪裁裁改個圍裙，照樣能用十年八年。

結語：大道至簡，其實就是“以人為本”

干了這么多年不良資產，越來越覺得這行像面鏡子——照見市場的浮躁，也照見人性的實在。

我們總愛盯著“住宅”“商業(yè)”“工業(yè)”的標簽，糾結“抵押率”“評估價”的數字，可最后發(fā)現：真正的價值是有用就行，從來不在報表的格子里，而在人間煙火的日常里。

就像爺爺廟會里的茶棚，不在乎自己是“餐飲攤位”還是“文化符號”，只在乎趕路的人喝口熱水暖不暖；就像我們盤活的舊廠房，不在乎自己是“工業(yè)地產”還是“倉儲空間”，只在乎物流企業(yè)搬貨方不方便。

《三體》說“沒有人類的文明毫無意義”，放在資產圈，我更想說：沒有人類使用的資產，不過是一堆沉默的磚石——可當它們被需要、被使用、被賦予“未來”（價值）時，就成了溫暖人間的煙火，成了支撐生活的底氣。

這，就是一個不良人的資產價值觀：大道至簡，返璞歸真——所有資產的終點，都是“被人用”；所有價值的起點，都是“為了解決人的需求”。

作者簡介：

木魚，金融學碩士，某地方AMC浙江分公司總經理，歷經大型股份制商業(yè)銀行公司信貸、投資銀行、資本市場、資產管理等崗位。

業(yè)務領域：資產包收購及優(yōu)先級、夾層配資；不喜內卷，偏好疑難緊急項目；擅長破產重整，上市公司紓困，大商業(yè)賦能，水電站盤活等復雜項目。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 三體說資產：沒有人用的資產都是破磚頭！