作者：指南君

來(lái)源：不良資產(chǎn)指南

2025年底，深圳蛇口迎來(lái)一場(chǎng)樓市“核爆”。中信城開(kāi)·信悅灣開(kāi)盤(pán)，首批156套房源，總價(jià)5327萬(wàn)元起，看房要驗(yàn)資2000萬(wàn)元，認(rèn)籌要凍結(jié)500萬(wàn)元。即便如此，開(kāi)盤(pán)前凍資客戶超過(guò)300批。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，兩小時(shí)賣(mài)了100多億元，去化近80%。其中兩套頂層復(fù)式，總價(jià)分別為1.8億元和2.5億元，被神秘富豪當(dāng)場(chǎng)買(mǎi)下。

26年?duì)€尾地王

如何變身38萬(wàn)/㎡的頂豪？

故事從1999年說(shuō)起。深圳蛇口東角頭地塊，一線臨海，是深圳最后一塊黃金寶地。但此后二十多年，地塊數(shù)次易主，始終沒(méi)建起來(lái)。

2013年，佳兆業(yè)以“白衣騎士”身份收購(gòu)原開(kāi)發(fā)商70%股權(quán)，間接拿到東角頭地塊約37.5%權(quán)益，將其列為旗下最值錢(qián)的資產(chǎn)之一，權(quán)益貨值近300億元。

可惜好景不長(zhǎng)，2015年佳兆業(yè)第一次陷入危機(jī)。雖然后來(lái)緩了過(guò)來(lái)，但2021年再次爆雷，債務(wù)違約，項(xiàng)目停工，東角頭地塊的開(kāi)發(fā)第三次擱淺。當(dāng)時(shí)，佳兆業(yè)在深圳市政府牽頭下，把包括東角頭在內(nèi)的四個(gè)核心項(xiàng)目打包處置。2022年6月，中信集團(tuán)出手，以300億元接盤(pán)，項(xiàng)目整體貨值預(yù)計(jì)700億元。

中信動(dòng)用了內(nèi)部“聯(lián)合艦隊(duì)”，由中信銀行提供紓困資金，中信信托搭建服務(wù)信托架構(gòu)做風(fēng)險(xiǎn)隔離，中信城開(kāi)負(fù)責(zé)代建、操盤(pán)和銷(xiāo)售。項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)里，城開(kāi)信銀（西部信托全資持有）持股69.3%，深圳投控持股30%，佳兆業(yè)只象征性持股0.7%。品牌全部用“中信城開(kāi)”，為的是恢復(fù)市場(chǎng)信心。

原規(guī)劃受“70/90”政策限制，70%是125㎡三居，其余是260-450㎡大戶型。2024年3月，深圳取消對(duì)住宅戶型比例要求。中信團(tuán)隊(duì)馬上調(diào)整方案，全部改成200-460㎡大戶型，普通住宅搖身一變成了頂級(jí)豪宅。

周邊新盤(pán)備案均價(jià)約12萬(wàn)元/㎡，信悅灣最后成交均價(jià)24.91萬(wàn)元/㎡，最高單價(jià)38萬(wàn)元/㎡，刷新深圳紀(jì)錄。

不只救地王

四年保交樓8.12萬(wàn)套

2025年年報(bào)顯示，2022年以來(lái)，中信金融資產(chǎn)累計(jì)投入紓困資金719億元，帶動(dòng)超過(guò)3400億元貨值的項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)保交樓8.12萬(wàn)套。

據(jù)悉，這套打法的核心依托中信集團(tuán)“金融+實(shí)業(yè)”的綜合優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合中信銀行、中信信托、中信城開(kāi)、中信證券等成員單位，在債務(wù)重組、資金監(jiān)管、項(xiàng)目管理、資產(chǎn)銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)形成閉環(huán)。

從具體項(xiàng)目看：

上海壹號(hào)院：拆遷停了20多年，2022年又碰上房企出險(xiǎn)。2023年12月，中信金融資產(chǎn)牽頭投入40多億元，只用了半年多就實(shí)現(xiàn)首批預(yù)售。最后項(xiàng)目“五開(kāi)五捷”，銷(xiāo)售額破240億元，成為全國(guó)第一個(gè)銷(xiāo)售額破百億的城市更新項(xiàng)目，拿下2025年全國(guó)單盤(pán)銷(xiāo)冠。武漢三鎮(zhèn)中心：因?yàn)闅v史遺留問(wèn)題長(zhǎng)期開(kāi)不了工，牽扯600多戶居民回遷。中信金融資產(chǎn)旗下中信金資實(shí)業(yè)接手后，項(xiàng)目一期在2025年順利交付，還拿了國(guó)際建筑設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。徐州潘安湖：這里采煤130多年，曾是全國(guó)最嚴(yán)重的塌陷區(qū)。原開(kāi)發(fā)企業(yè)債務(wù)危機(jī)導(dǎo)致項(xiàng)目停工。中信金融資產(chǎn)江蘇分公司投入9.8億元，復(fù)工復(fù)建保交房近3000套，把塌陷區(qū)變成生態(tài)人居家園，帶動(dòng)全區(qū)人均GDP從3.1萬(wàn)元漲到7.3萬(wàn)元，成了全國(guó)采煤塌陷治理的樣板。深圳金鉆豪園：停工十年，600多戶回遷業(yè)主等不到房子，欠付工程款和過(guò)渡安置費(fèi)超過(guò)6億元。應(yīng)羅湖區(qū)政府邀請(qǐng)，中信金融資產(chǎn)只用了三個(gè)月就完成從簽約到放款，預(yù)計(jì)撬動(dòng)約45億元固定資產(chǎn)投資。

AMC集體降薪潮

中信金融資產(chǎn)卻逆勢(shì)漲薪

中信金融資產(chǎn)的2025年報(bào)顯示，總收入804.76億元，剔除一次性因素后同比增長(zhǎng)43%；歸母凈利潤(rùn)110.86億元，同比增長(zhǎng)15.3%，剔除金租公司出表影響后增長(zhǎng)17%。新增收購(gòu)不良資產(chǎn)債權(quán)規(guī)模2421億元，同比增長(zhǎng)35%；新增紓困盤(pán)活業(yè)務(wù)投放923億元，同比增長(zhǎng)34%。

總資產(chǎn)超過(guò)1.05萬(wàn)億元，不良資產(chǎn)余額下降22%，不良率下降0.41個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三年“雙降”。股價(jià)繼2024年大漲62.5%后，2025年再漲27.69%，市值最高累計(jì)漲幅544%。

員工薪酬的部分備受業(yè)界關(guān)注。2023年，四大AMC集體降薪，中信金融資產(chǎn)（原中國(guó)華融）員工平均年薪從44.69萬(wàn)元掉到36.08萬(wàn)元。但隨著業(yè)績(jī)反轉(zhuǎn)，2024年薪酬止跌，2025年實(shí)現(xiàn)大幅反彈，薪酬支出總額25.09億元，在職員工4738人，平均年薪52.95萬(wàn)元，創(chuàng)近五年新高。

而同期，中國(guó)信達(dá)人均年薪約38萬(wàn)元，東方資產(chǎn)約29萬(wàn)元，長(zhǎng)城資產(chǎn)現(xiàn)金部分只有約8.45萬(wàn)元。中信金融資產(chǎn)成了AMC行業(yè)“降薪潮”里率先實(shí)現(xiàn)薪酬大幅回升的機(jī)構(gòu)。

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注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 深圳史上最豪開(kāi)盤(pán)！AMC盤(pán)活爛尾26年地王，兩小時(shí)狂賣(mài)100億