作者：小債看市

來源：小債看市（ID：little-bond）                                           

近年來，在房地產(chǎn)調(diào)控不斷施壓下，金輪天地控股等綜合實(shí)力弱房企開始爆發(fā)危機(jī)，經(jīng)營業(yè)績逐年遞減，財(cái)務(wù)杠桿卻日益攀升，資金鏈進(jìn)一步緊張。                         

4月20日，聯(lián)合國際將金輪天地控股（1232.HK）‘B+’的國際長期發(fā)行人評級列入負(fù)面觀察名單；同時(shí)將其發(fā)行的高級無抵押美元票據(jù)‘B+’的國際長期發(fā)行債務(wù)評級列入負(fù)面觀察。

聯(lián)合國際預(yù)計(jì)，金輪天地控股在未來12-18個(gè)月內(nèi)經(jīng)營業(yè)績的惡化和信貸指標(biāo)的減弱。

無獨(dú)有偶，前一天惠譽(yù)也將金輪天地控股的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”；同時(shí)將其高級無抵押評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”，回收率評級“RR4”。

惠譽(yù)表示，評級下調(diào)的原因是金輪天地控股業(yè)務(wù)狀況惡化、流動性疲弱和再融資風(fēng)險(xiǎn)高企。

連遭兩家評級機(jī)構(gòu)降級，金輪天地控股2023年1月到期的美元債跌幅創(chuàng)紀(jì)錄，該券當(dāng)前余額2.55億美元，票息14.25%，將于2022年1月面臨回售。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前金輪天地控股存續(xù)兩只美元債，存續(xù)規(guī)模為4.55億美元，另外一只兩億美元優(yōu)先票據(jù)將于2022年3月14日到期。

存續(xù)美元債情況

因此，金輪天地控股短期面臨較大集中兌付壓力，惠譽(yù)下調(diào)評級還反映了其難以履行義務(wù)的可能性。

據(jù)悉，金輪天地控股再融資計(jì)劃將包括發(fā)行交換債券和新的離岸債券等，但該計(jì)劃具有較高執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，且其已縮小進(jìn)入債券市場的渠道。

據(jù)官網(wǎng)介紹，金輪天地控股1994年成立，經(jīng)過20多年的發(fā)展，已布局兩省六市，先后在江蘇省的南京、揚(yáng)州、無錫、蘇州，湖南省的長沙和株洲開發(fā)了多個(gè)精品專案。

2013年1月，金輪天地控股敲開資本市場之門，在香港主板上市。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，金輪天地控股的控股股東為金輪置業(yè)，持股比例為39.12%，公司實(shí)際控制人為王氏家族。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2020年，金輪天地控股與合營企業(yè)及聯(lián)營公司，實(shí)現(xiàn)合約銷售總額及合約銷售面積分別達(dá)約40.8億元及32.72萬平方米。

值得注意的是，金輪天地控股超過60%的可銷售資源是非住宅產(chǎn)品，另外其住宅土地儲備無法支持可持續(xù)發(fā)展，開發(fā)用地只能滿足一年。

據(jù)業(yè)績公告顯示，2020年金輪天地控股實(shí)現(xiàn)收益13.89億元，同比減少13.5%；年內(nèi)溢利減少80.1%至5020萬元。

財(cái)務(wù)摘要

金輪天地控股業(yè)績大幅下滑，主要是由項(xiàng)目交付延遲和房地產(chǎn)開發(fā)毛利率下降所致。

在毛利方面，2020年金輪天地控股的整體毛利率為16.8%，較2019年的33.1%大幅下滑，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為3.7%，主要由于湖南株洲交付了一個(gè)零利潤項(xiàng)目。

因此，2020年金輪天地的信貸指標(biāo)，特別是EBITDA利息覆蓋比率出現(xiàn)明顯惡化變?yōu)?0.4353倍。

截至2020年末，金輪天地控股總資產(chǎn)為171.59億元，總負(fù)債122.39億元，凈資產(chǎn)49.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率71.33%。

從房企融資新規(guī)“三道紅線”看，金輪天地控股扣除預(yù)售款外的資產(chǎn)負(fù)債率為60.4%，凈負(fù)債率為95.6%，現(xiàn)金短債比是0.46，踩中一道紅線歸為“黃檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，金輪天地控股主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的63%。

截至同報(bào)告期，金輪天地控股流動負(fù)債有77.45億元，主要為貿(mào)易及其他應(yīng)付款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有30.53億元。

流動負(fù)債情況

相較于短債壓力，金輪天地控股流動性異常緊張，其賬上貨幣資金有14.13億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物8.49億元，無法覆蓋短期債務(wù)，存在較大短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

在財(cái)務(wù)彈性方面，金輪天地控股只有1.86億元的未使用銀行授信額度，其備用資金也較為有限。

在負(fù)債方面，金輪天地控股還有44.94億元非流動負(fù)債，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計(jì)30.63億元。

整體來看，金輪天地控股剛性債務(wù)有61.16億元，短期和長期有息負(fù)債規(guī)模相當(dāng)，帶息債務(wù)比為50%。

近年來，金輪天地控股有息負(fù)債均在高位徘徊，2020年由于優(yōu)先票據(jù)利息高企，其融資成本同比上升26%至2.34億元；平均借款成本從7.8%增長至11%。

融資成本

近年來，業(yè)績大幅下滑、資金鏈異常緊張的金輪天地控股，靠陸續(xù)出售商業(yè)物業(yè)和自有非核心投資物業(yè)自救。

2019年10月，金輪天地控股全資附屬公司金輪翠玉以5.15億港元的價(jià)格出讓給香港西九龍絲麗酒店，交易將使其獲得7000萬港元的收益。

據(jù)悉，金輪天地控股還計(jì)劃處置南京、無錫和株洲的若干零售商店或商場，同時(shí)通過與其他開發(fā)商的項(xiàng)目合作，重新轉(zhuǎn)向住宅地產(chǎn)開發(fā)。

總得來看，2020年金輪天地控股經(jīng)營業(yè)績惡化，毛利持續(xù)下滑；信貸指標(biāo)減弱，再融資風(fēng)險(xiǎn)高企；資金鏈緊張，短期償債風(fēng)險(xiǎn)較大。

1960年，18歲的印尼華僑王欽賢回國，在國立華僑大學(xué)完成學(xué)業(yè)后，只身前往香港創(chuàng)業(yè)。

開始，王欽賢從五金、小機(jī)械行業(yè)做起，不斷積累資產(chǎn)和商戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，后來創(chuàng)立香港金輪集團(tuán)。

1994年，王欽賢在南京創(chuàng)辦金輪天地控股，主要涉及主題商業(yè)廣場、地鐵商業(yè)街區(qū)、精品住宅、高檔酒店公寓、甲級辦公等的綜合開發(fā)。

在地域上看，金輪天地控股專注開發(fā)江蘇省及湖南省內(nèi)連接或鄰近地鐵站或其他交通樞紐的項(xiàng)目。

金輪天地控股業(yè)務(wù)模式分為兩種，一種是銷售商用住宅物業(yè)，另一種是出租及經(jīng)營管理由公司或第三方擁有的商用物業(yè)。

2017年，可以說是金輪天地控股上市以來最為輝煌的一年，年內(nèi)經(jīng)營業(yè)績及股價(jià)均創(chuàng)出新高，甚至榮獲“港股100強(qiáng)”營業(yè)額增長10強(qiáng)第9名，風(fēng)光一時(shí)無兩。

然而，近年來房地產(chǎn)調(diào)控不斷施壓下，綜合實(shí)力弱的房企開始爆發(fā)危機(jī)，這其中也包括金輪天地控股在內(nèi)的中小型綜合型商業(yè)及住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2018年以來，受江蘇省及湖南省房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，金輪天地控股經(jīng)營業(yè)績逐年遞減，財(cái)務(wù)杠桿卻日益攀升，資金鏈進(jìn)一步緊張。

從房地市場環(huán)境變化來看，金輪天地控股只是眾多中小房企面對行業(yè)洗牌困境中的一個(gè)縮影。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： “蘇系房企”業(yè)績大幅下滑80%，行業(yè)洗牌中小房企陷入困境