作者：老葉 米澤資產(chǎn)創(chuàng)始人、資產(chǎn)界專欄作者

來源：老葉說不良

接觸過不少對不良資產(chǎn)感興趣的人，聊到盡調(diào)估值，大家問的問題大同小異：

"老葉，這個(gè)項(xiàng)目怎么估值？估到這個(gè)價(jià)就能買？"

"怎么才能拿到一手包？打聽一下機(jī)構(gòu)的成本價(jià)行不行？"

"能不能用最低價(jià)買到資產(chǎn)包？"

話里話外，好像每個(gè)人心里都覺得估值有一條線、有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)放在那——只要把價(jià)格估準(zhǔn)了、成本打聽清楚了、低價(jià)買到了，就能賺錢。

我跟他們說，你們搞反了。

對民間做不良資產(chǎn)的人來說，以為估出一個(gè)數(shù)就能買到、就能賺錢——老葉直接說“估值無用！”

不是說估值沒價(jià)值。是說它不應(yīng)該是你花大量精力去研究的獨(dú)立技術(shù)步驟，它只是結(jié)果。機(jī)構(gòu)和民間，根本就是兩本賬，算賬的起點(diǎn)不一樣，估值方法怎么可能一樣？

今天這篇文章，老葉就講講這兩本賬到底差在哪。

一、先看機(jī)構(gòu)的賬——他們?yōu)槭裁茨敲此?/strong>

你可能會問，機(jī)構(gòu)那么大的團(tuán)隊(duì)，估值應(yīng)該很準(zhǔn)吧？

我在AMC做了十年，可以負(fù)責(zé)任地說：機(jī)構(gòu)那套估值方法，不是為你的生意服務(wù)的，是為它的制度服務(wù)的。

機(jī)構(gòu)的處置路徑是這樣的：

盡調(diào)→ 估值 → 收包 → 推訴訟。

它的底層邏輯基于一個(gè)假設(shè)——債權(quán)變現(xiàn)，通過司法訴訟都能解決。

所以機(jī)構(gòu)的鏈路很清晰：盡調(diào)是為了給估值提供判斷依據(jù)，估值是為了給收購提供價(jià)格參考，收購價(jià)格是為了給轉(zhuǎn)讓成本做考核。

這套做法有它的優(yōu)勢：

內(nèi)部操作統(tǒng)一，有標(biāo)準(zhǔn)、有制度依據(jù)。權(quán)責(zé)清晰，每個(gè)環(huán)節(jié)都有審批留痕。成本核算有據(jù)可查——后續(xù)處置過程中出現(xiàn)什么變化，在收包的時(shí)點(diǎn)按制度要求估值且審批了，至少沒有責(zé)任。

但也有三個(gè)天生的問題：

第一個(gè)，看似有標(biāo)準(zhǔn)，但每個(gè)人的評估結(jié)果不一樣。同樣一個(gè)項(xiàng)目，有人估30萬有人估50萬——依賴的是團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)和內(nèi)部審核來控制風(fēng)險(xiǎn)。這就要視團(tuán)隊(duì)的專業(yè)水平和對項(xiàng)目的判斷了。

第二個(gè)，處置方式單一，整個(gè)算法設(shè)計(jì)的前提就是走訴訟。碰到新發(fā)生的訴訟異常事項(xiàng)（執(zhí)行難、異議、查封沖突），也只能硬著頭皮往前推，沒有備選方案。

第三個(gè)，成本結(jié)構(gòu)固定。一旦估值確認(rèn)了，就作為入賬和考核的成本，沒有特殊情況不得更改。如果處置過程中市場跌了、資產(chǎn)出了其他狀況，成本已經(jīng)核定了，沒辦法靈活調(diào)整。所以經(jīng)常有投資人抱怨，明天一個(gè)項(xiàng)目情況了解透了，問題都擺出來了，找機(jī)構(gòu)談，他就是那個(gè)價(jià)，因?yàn)樗矝]辦法，成本定了，不能輕易主動接受虧損。

我算一筆賬給你們看，機(jī)構(gòu)看到一套抵押房產(chǎn)是怎么算的：

一套住宅抵押，市場價(jià)100萬，目前還未判決。

基于兩年處置期的謹(jǐn)慎考慮——兩年后預(yù)期拍賣成交80萬。

盈虧平衡45萬，給投資人留點(diǎn)利潤空間，報(bào)價(jià)35萬。

這是機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)賬。從流程上來說每一步都有依據(jù)。

但你搞清楚——機(jī)構(gòu)愿意35萬轉(zhuǎn)讓這個(gè)債權(quán)，不是它隨意打折，不是隨便給個(gè)低價(jià)讓你撿便宜。是它基于自己的制度邏輯、處置路徑、成本結(jié)構(gòu)，算出來這個(gè)價(jià)它就做，低于成本價(jià)和預(yù)期價(jià)就做不了。你拿到了35萬的價(jià)格，不是因?yàn)槟銋柡Γ且驗(yàn)闄C(jī)構(gòu)的制度決定它只能這樣做。

二、再看民間的賬——同樣一套資產(chǎn)，換個(gè)路子賺三倍

先問一個(gè)問題：剛才機(jī)構(gòu)那本賬你看完了——花35萬買，兩年時(shí)間賺10萬，還要承擔(dān)兩年后資產(chǎn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。換你，你愿意嗎？

大部分人肯定不愿意。

但機(jī)構(gòu)愿意，因?yàn)樗闹贫葲Q定了它只能這樣算。你不一樣，你手里沒那么多資金、沒那么多時(shí)間虧，所以你更不能走機(jī)構(gòu)那條路。包括你的估值方法，也不能照搬機(jī)構(gòu)那套。

正因?yàn)槟闶掷锏呐撇灰粯樱阅悴荒苷罩鴻C(jī)構(gòu)的方法去打。

你缺什么？資金規(guī)模不如機(jī)構(gòu)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)不夠大、做不了長期項(xiàng)目。

但你有什么？靈活、效率高、能自己說了算，可以找人合作，可以給債務(wù)人減免和解。

這就是為什么我說普通民間投資人做估值有三個(gè)誤區(qū)。

誤區(qū)一：以為估值有標(biāo)準(zhǔn)。

同一個(gè)項(xiàng)目，你走訴訟和走和解，時(shí)間是最大的風(fēng)險(xiǎn)。哪條線才是"準(zhǔn)"的？

誤區(qū)二：以為估值越準(zhǔn)越好。

誰能證明準(zhǔn)？每個(gè)人對資產(chǎn)的判斷，自身的專業(yè)、能力包括預(yù)期的利潤都不同，沒有一條線說某個(gè)項(xiàng)目估值就應(yīng)該是這個(gè)數(shù)。關(guān)鍵還是變現(xiàn)。算得再準(zhǔn)，賣不掉就是零。

誤區(qū)三：以為估值越低越好。

低到買不到，有什么意義？保護(hù)過頭等于出局。

好，還剛才那套資產(chǎn)。100萬的住宅。民間怎么做？

不急著算，先問幾個(gè)問題：債務(wù)人是配合還是對抗？能走和解嗎？當(dāng)?shù)赜袥]有中介能一起做？

如果能走和解——

同樣出價(jià)35萬。利潤：65-35=30萬。

同一套資產(chǎn)。機(jī)構(gòu)出35萬賺10萬。你出35萬賺30萬。最關(guān)鍵的時(shí)間縮短到半年，規(guī)避了資產(chǎn)進(jìn)一步下跌預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

不是你會算賬。是你的處置方案不一樣。

機(jī)構(gòu)只有司法拍賣一條路。時(shí)間長、費(fèi)用高、結(jié)果不確定。

你能走和解。省時(shí)間、省費(fèi)用、債務(wù)人配合。你能找中介合作。互相分蛋糕，人多力量大。

看到這里你就明白了——不是你會算賬，是你的處置方案不一樣。處置方案不一樣，估值方法就不可能一樣。

民間真正的"估值"，不是機(jī)構(gòu)那種"先算數(shù)字再處置"的過程。是反過來——

盡調(diào)先看債務(wù)人配不配合，判斷能不能走和解。想清楚自己能不能做、需要整合哪些資源、怎么分蛋糕。把所有成本和費(fèi)用算進(jìn)去，最后倒推出一個(gè)出價(jià)。

估值不是過程的起點(diǎn)，是整個(gè)鏈路的結(jié)果。

三、老葉說"估值無用"——這句話到底是什么意思

好，看到這里你可能會說：老葉，既然這樣，那估值到底怎么弄？

我說估值無用，不是讓你不估。是讓你不要像機(jī)構(gòu)那樣，把估值當(dāng)成一個(gè)獨(dú)立的技術(shù)步驟。

真正的民間估值，不是算出來的，是走出來的。

老葉針對民間做不良資產(chǎn)的投資人，畫了一張盡調(diào)估值的思維導(dǎo)圖——把整個(gè)邏輯串起來了。

圖里的核心就是：盡調(diào)的四個(gè)維度（確權(quán)、訴訟進(jìn)程、資產(chǎn)現(xiàn)狀、債務(wù)人情況），和處置方案是緊密融合的，不是隔斷的。

盡調(diào)完，不是拿給另一個(gè)人去做估值。是一邊盡調(diào)一邊想處置方案——

債務(wù)人配合還是對抗？配合就談和解，對抗只能走訴訟。

這個(gè)資產(chǎn)能不能快速變現(xiàn)？能就按快速變現(xiàn)算，不能就按盤活算。

這個(gè)事情我自己能不能做？能做就自己干，不能做找誰合作？

你問完這些問題，處置方案就出來了。

到這一步，才談得上"估值"。

處置方案里要拆的東西很細(xì)：處置方式、資產(chǎn)變現(xiàn)路徑、資源整合方案、交易架構(gòu)、處置費(fèi)用、稅費(fèi)、自身能力。

你能和債務(wù)人談和解？好，補(bǔ)他5萬安家費(fèi)，省下兩年訴訟期。

你找不到終端買家？好，找本地中介合作，給他3個(gè)點(diǎn)，他幫你找。

債務(wù)人不配合？那只能走訴訟——把兩年的資金成本算清楚，能不能扛得住。

給你們舉個(gè)例子，更直觀一點(diǎn)。

還是上面那套35萬買的資產(chǎn)。走和解的話，安家費(fèi)5萬，前期成本全部加起來，你賺30萬。

但債務(wù)人心態(tài)變了，知道你想談，他就抬價(jià)——安家費(fèi)從5萬變成20萬呢？多了15萬。

重新算：90-2-5-5-5-20-3=50萬。同樣出價(jià)35萬，利潤只剩15萬。

加上你自己還得有一個(gè)預(yù)期利潤——至少賺20萬才值得干。那15萬這事你就不愿意了。35萬這個(gè)出價(jià)，就不合適了。或者你堅(jiān)定的認(rèn)為走訴訟2年后可以賺的更多，那也是你的選擇了。

同一個(gè)資產(chǎn)，同一個(gè)出價(jià)。安家費(fèi)從5萬變20萬，這筆生意就從"能做"變成"不能做"。

看到了吧？估值是跟著處置方案走的，處置方案里每一個(gè)變量變了，估值就得重算。不是機(jī)構(gòu)那樣——算好一個(gè)固定的數(shù)字，就按這個(gè)干了。

這就是老葉說的"估值無用論"的本質(zhì)——不是不用估，是別再像機(jī)構(gòu)那樣，把估值當(dāng)成一個(gè)獨(dú)立、固定、算得死的數(shù)字。

每一步，都在把"估"字變成"實(shí)"字。

所以老葉反過來，把它總結(jié)成三個(gè)進(jìn)化——

第一個(gè)，先問自己有沒有能力解決核心瑕疵。有，算成本。沒有，一切歸零。

第二個(gè)，估值不是拿來看的，是拿來用的。盡可能把"估"變成"實(shí)"——資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)、費(fèi)用、時(shí)間……把這些東西通過整合資源落地。

第三個(gè)，以處置方案倒推估值驗(yàn)證。算完了，再回頭看看，這個(gè)價(jià)格能不能買到資產(chǎn)？能買到，能不能賺到錢？

你們發(fā)現(xiàn)了嗎？整個(gè)過程沒有一步是"套公式"。

每一步需要的是盡調(diào)看人的判斷力、整合資源的談判力、分蛋糕算賬的落地力。

這些東西，就是老葉一直說的不良資產(chǎn)之道。

上述提到的這一切——盡調(diào)看人、想處置方案、整合資源、分蛋糕、賺資產(chǎn)快速干凈變現(xiàn)能力的錢——都是不良資產(chǎn)之道的綜合運(yùn)用。

每一個(gè)環(huán)節(jié)，你心里沒把握的"估"，就問自己：這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)我能承擔(dān)嗎？能，就自己扛。不能，就找人合作、分蛋糕——找中介幫你找買家、找律師幫你理風(fēng)險(xiǎn)、找資產(chǎn)運(yùn)營方合作。你一步步把"估"變成了"實(shí)"。

如果把一個(gè)項(xiàng)目比作一道數(shù)學(xué)方程題——資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格、債務(wù)人配合度、法律風(fēng)險(xiǎn)、處置時(shí)間、稅費(fèi)、資金成本、合作方傭金、預(yù)期利潤……所有這些，都是一個(gè)個(gè)未知數(shù)XYZ。

你自己先看：哪些XYZ你有把握解？沒有把握的，就找人來解。每解決一個(gè)XYZ，方程就"實(shí)"一分。但不可能全部解清楚——剩余的X要是你心里能接受那個(gè)數(shù)，最后就是你的估值了。

心里有底就做，沒底就不做，或者把價(jià)格調(diào)到能接受為止。

你不是在套公式——你是在解方程。同一個(gè)項(xiàng)目，你能解開的XYZ越多，你的估值就越"實(shí)"。

估值只是一個(gè)結(jié)果。前面所有的功夫——盡調(diào)看人、想處置方案、整合資源、算好分蛋糕——這些做對了，估值就是自然出來的數(shù)字。

這就是老葉為什么說"估值無用"——不是不要估，是把功夫做在估值之前。機(jī)構(gòu)拿公式算一個(gè)數(shù)字，你拿資源整合出一條路。

寫在最后

"估值無用論"不是不用，是把功夫做在估值之前。

機(jī)構(gòu)做估值，是制度流程要求。你做估值，是為了把處置方案算清楚。

機(jī)構(gòu)算的是資產(chǎn)值多少錢。你算的是你的能力、你的人脈、你的處置方式——能把這個(gè)資產(chǎn)變現(xiàn)出多少。

一個(gè)用公式，一個(gè)是自己解方程！

老葉想說的是——你手里的牌，才是你真正的估值模型。

以上為老葉結(jié)合12年不良資產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對民間投資人的估值問題提出的一點(diǎn)個(gè)人思考。水平有限，難免有失偏頗，同行如有不同見解，歡迎多交流。

順著這個(gè)話題多說一句——資產(chǎn)界7月11-12日在南昌的培訓(xùn)課，我會把這套邏輯結(jié)合更多案例來展開。感興趣的朋友可以點(diǎn)擊了解下：

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資產(chǎn)界專欄作者：老葉

廣西米澤資產(chǎn)創(chuàng)始人

財(cái)務(wù)出身，上海財(cái)大會計(jì)碩士，注冊會計(jì)師，早年任職安永審計(jì)。2014年加入某國有地方AMC，從總部財(cái)務(wù)主管轉(zhuǎn)型子公司分管業(yè)務(wù)副總，2021年轉(zhuǎn)型特許服務(wù)商，2025年在南寧創(chuàng)立米澤資產(chǎn)。

不良資產(chǎn)從業(yè)12年，業(yè)務(wù)遍及全國10省份，操盤規(guī)模超百億，完整經(jīng)歷行業(yè) 2.0 紅利期到3.0存量博弈期，既懂機(jī)構(gòu)制度邏輯，又通民間實(shí)操路徑。

現(xiàn)扎根廣西做不良資產(chǎn)綜合服務(wù)商，同時(shí)專注為普通人入局不良資產(chǎn)提供專業(yè)指導(dǎo)。

目前在資產(chǎn)界開設(shè)獨(dú)家專欄，分享一線實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目案例、機(jī)構(gòu)項(xiàng)目邏輯與行業(yè)政策動態(tài)。

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