房企陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)違約的情況下，投資市場(chǎng)對(duì)房企的信心下降，債券二級(jí)市場(chǎng)以及股票市場(chǎng)出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，從2021年9月30日到2021年10月8日，Markit iBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)累計(jì)下跌22.1%，創(chuàng)下至少8年的最大跌幅。由此部分未違約的房企也受到了波及，是以房企通過(guò)回購(gòu)債券、大股東增持股票、股東借款、配股融資等方式進(jìn)行維穩(wěn)，開(kāi)啟信用保衛(wèi)戰(zhàn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年下半年以來(lái)，不少于24家房企陸續(xù)實(shí)行境外債提前回購(gòu)舉動(dòng)，回購(gòu)次數(shù)超過(guò)153次，提前回購(gòu)境外債券及票據(jù)涉及資金合計(jì)24.86億美元，債券到期時(shí)間橫跨2021年到2026年，不少房企十月以后加大了2022年到期債務(wù)的提前贖回，減輕明年的還款壓力。就企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，中梁控股、正榮地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、花樣年等回購(gòu)次數(shù)相對(duì)較多，佳源國(guó)際、中國(guó)金茂、中梁控股、龍光等贖回金額超過(guò)1億美元。房企進(jìn)行債券回購(gòu)除了維穩(wěn)市場(chǎng)信心之外，也因當(dāng)前債券價(jià)格相對(duì)便宜，以低折扣進(jìn)行回購(gòu)實(shí)則比到期兌付更為劃算。

除了提前贖回部分境外債之外，9月以來(lái)多家房企大股東增持公司股票，進(jìn)行市值維護(hù)，增添市場(chǎng)信心。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年9月以來(lái)，就有17家房企的大股東等通過(guò)對(duì)公司股票進(jìn)行增持。其中碧桂園楊惠妍在11月累計(jì)增持碧桂園股票不小于1761萬(wàn)股，金額1.28億元，力高集團(tuán)黃若虹自9月20日起累計(jì)增持約3734萬(wàn)股，持股比例由29.49%上升到40.0%。

除了進(jìn)行股票增持的操作，部分股東還為企業(yè)提供股東借款融資，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，融資主要集中在股東借款、配股融資、抵押物業(yè)借款等，除了提振市場(chǎng)信心，也為公司注入資金，增強(qiáng)企業(yè)流動(dòng)性。當(dāng)代置業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)的股東分別為公司提供了8億元、4.5億美元的股東借款。而旭輝集團(tuán)發(fā)布公告稱，以供股的方式發(fā)行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元，大股東林氏家族承諾將投入8.87億港元認(rèn)購(gòu)2.22億股，并有意向額外投入最多7.86億港元進(jìn)行全額認(rèn)購(gòu)，合計(jì)將最多投入16.73億港元用于助力公司的長(zhǎng)期發(fā)展，以股東兜底的方式進(jìn)行融資。而融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)奧園則進(jìn)行了配股融資，其中融創(chuàng)募集金額達(dá)到50.85億港元。值得注意的是，股東借款及配股融資等方式，對(duì)股東以及企業(yè)自身發(fā)展前景要求較高，目前僅有少量房企進(jìn)行。

02 出售項(xiàng)目或者資產(chǎn)回流現(xiàn)金，保證流動(dòng)性

除了市場(chǎng)信心維穩(wěn)之外，面臨現(xiàn)金流緊繃，房企也積極進(jìn)行出售項(xiàng)目或者旗下資產(chǎn)回流現(xiàn)金，增補(bǔ)現(xiàn)金流，提升抵御市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)的綜合能力。進(jìn)行出售的資產(chǎn)，包括自有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如三盛控股出售福州、青島、哈爾濱等地的項(xiàng)目和商廈，收回現(xiàn)金10.38億元；中國(guó)金茂近期轉(zhuǎn)讓青島和武漢項(xiàng)目公司的股權(quán)，擬回流現(xiàn)金26.42億元，不過(guò)金茂并未全部轉(zhuǎn)出，保留了部分的股權(quán)。同時(shí)，部分企業(yè)將資產(chǎn)出售予大股東，進(jìn)行現(xiàn)金回流，如光明地產(chǎn)和綠地控股分別將特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目公司股權(quán)與創(chuàng)驛大廈的60%股權(quán)，分別回流14.63億元和30億元。

值得注意的是，進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的企業(yè)除了現(xiàn)金回流這一目的之外，部分企業(yè)也存在對(duì)自有項(xiàng)目進(jìn)行“出清”來(lái)“以舊換新”，賣(mài)掉部分盈利不太好的項(xiàng)目。如華僑城自9月以來(lái)擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目超過(guò)9個(gè)，轉(zhuǎn)讓金額超過(guò)30億元，華僑城在6月的蘇州首批集中供地中，以約85億元連摘3宗地塊，積極補(bǔ)貨。

除了商廈、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等資產(chǎn)，企業(yè)還進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)的出售。物業(yè)公司作為“現(xiàn)金奶牛”素來(lái)有較高的估值，進(jìn)行現(xiàn)金回流的速度相對(duì)較高，成為部分房企考慮出售的多元化資產(chǎn)之一，今年以來(lái)，藍(lán)光、富力、當(dāng)代、紅星美凱龍等企業(yè)完成了其旗下物業(yè)公司的出售，回流現(xiàn)金。此外，部分企業(yè)也出售了對(duì)外投資企業(yè)的股份，如融創(chuàng)出售約1863.9萬(wàn)股貝殼美國(guó)存托股票，回流金額約35.4億元，恒大母公司廣州凱隆減持嘉凱城1.13億股，收回現(xiàn)金2.91億元。也有部分企業(yè)聚焦主業(yè)，出售旗下其他多元化業(yè)務(wù)，如融創(chuàng)、綠城分別出售了部分游艇及科技業(yè)務(wù)。

9月底以來(lái)在政策密集發(fā)聲下，房企關(guān)緊已久的融資閥門(mén)終于有了松開(kāi)的跡象，保利發(fā)展、招商蛇口等國(guó)企央企和多家城投公司在銀行間債券市場(chǎng)進(jìn)行融資，而后有銀行總行直接發(fā)令分行支行充分開(kāi)發(fā)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)資源，開(kāi)放國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)授信，給予專項(xiàng)政策支持，并為國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)出融資白名單。雖當(dāng)前政策的松動(dòng)主要對(duì)象是國(guó)資，但伴隨著市場(chǎng)信心重建和宏觀維穩(wěn)政策的傳導(dǎo)，未來(lái)將會(huì)擴(kuò)散到民營(yíng)企業(yè)，也將最先有利于基本面較好的企業(yè)，當(dāng)前房企積極自救，也將加大市場(chǎng)對(duì)自身的信心，早日進(jìn)入市場(chǎng)“白名單”。