丁祖昱評樓市 
觀資本市場，看債市江湖。
作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年即將過去，臨近年末，各大城市供應穩步回升，成交也似有出現好轉跡象，然而從房價來看，國家統計局最新數據顯示全國房價均價已降至萬元以下，各大媒體上也出現了不少房價“大跳水”城市，如天津、鄭州等。
10月，國家統計局70城房價數據顯示，共45城房價環比上漲，比9月減少了10城，熱點二三線城市漲幅全面收窄。
11月，上海易居房地產研究院發布的最新報告顯示，重點監控的主要城市中，有108個城市一手房價格指數環比下跌，下跌城市數量比上月增加8個城市，內江、黑河、忻州三個城市位居跌幅榜前三位。
事實上，自2016年提出“房住不炒”以來，全國整體房價穩中趨落，CRIC數據顯示，一線城市中，僅廣州依然保持一定的上漲趨勢，北京、上海、深圳都已出現不同程度回調，其中，北京、深圳11月最新住宅成交均價已跌破2017年全年均價水平，上海已回到2018年時水平。在所有重點關注的城市中，已有17個城市11月均價低于2018年全年均價，部分城市房價甚至已回到2016年時代。
一線城市廣州還在漲
CRIC數據顯示，2020年11月，一線城市新增供應面積360萬平方米，同環比保持增勢，貨量相對充足。其中，上海迎來階段性回調，供應面積跌至36萬平方米，同環比分別下跌25%和54%，房企推盤節奏明顯放緩；與之形成鮮明對比的是廣州、深圳，供應大幅放量，環比漲幅均超80%。
從均價來看，2020年11月一線城市中，北京、上海、深圳成交均價都呈現不同程度下滑，其中，北京跌幅最大較2019年全年成交均價下滑4.79%，其次是深圳，下滑2.45%。四大一線城市中，唯有廣州11月均價較2019年均價出現上漲，漲幅約7.6%。
細分來看，上海11月成交均價53259元/平方米，較2019年下降 2.44%，同時較2018年全年商品住宅成交均價53408元/平方米的價格跌出149元/平方米，從均價來看，可以說上海目前已經回到2018年。
同時北京11月成交均價45174元/平方米，深圳11月成交均價55707元/平方米，其中，北京已跌破2017年全年均價45250元/平方米，深圳則與2018年時均價相對持平，與2017年比下跌2.87%。
表：一線城市近幾年房價漲跌幅
從數據層面來看，一線城市大部分城市似乎都已回到2年前，但是從實際調查過程中，卻發現，大部分購房者依然覺得房價在漲。
陳先生看中了上海近期開盤的某北中環項目，從售價來看，該項目均價92000元/平方米， “閘北這個地方，現在變成新靜安之后房價不得了了，前幾年哪有這么高的?！?陳告訴我們，附近房價二手房也不低，買這房子被限價了，很多人都想要，他還是搖號才能買到的。
據了解該項目同一板塊2020年11月成交均價106916元/平方米與去年同期持平，從2016年至今，該板塊均價已從81146元/平方米，漲至目前10萬以上。
對此，我們特意按區域及環線篩選了上海的成交均價，最后發現，上海外環外為房價跌幅主要區域。截止至發稿前，上海郊環外成交均價31266元/平方米，外郊環間成交均價47583元/平方米，皆低于2019年同期，同時，內環內成交均價119398元/平方米，為上海各環線漲幅最高，較去年同期漲約7.2%。
按區域來看，閔行、嘉定、普陀、南匯、松江跌幅較為明顯，除普陀外，其余四區相對較遠。
近20個重點關注城市房價低于2018年
在我們重點關注的163個城市中，除去一線城市外，另有14個城市11月均價已低于2018年全年均價，其中九江、肇慶、義烏三城房價已低于2017年均價，肇慶最新房價甚至已經跌破2015年時的7810元/平方米，為7007元/平方米，該價格也已接近2014年水平。
值得一提的是，溫州房價從2014年時的20557元/平方米降至2015年的17402元/平方米后，截止至2020年11月，其均價仍未回到2014年水平，為18942元/平方米。這也是所有重點關注城市中，唯一一個房價低于2014年的城市。
若是把房價漲跌幅范圍控制在-10%至10%區間，在全部重點關注的城市中有約33個城市的房價接近2018年。其中九江、義烏兩城因為跌幅超出10%范圍沒有計算在列。
表：重點城市中與2018年均價相比
漲跌幅最高10個城市
GDP排名前列城市房價情況漲幅明顯
從各大城市前三季度GDP情況來看，有11個城市超過萬億元，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、杭州、南京、武漢和天津。此外，前三季度GDP超過5000億元的城市也達到了31個。
對比來看，除一線城市之外，其他GDP排名前列城市房價漲幅明顯，如重慶、蘇州、成都、杭州、南京、武漢、天津、寧波等。
其中重慶房價已連續多年上漲，截止至2020年11月，成交均價13276元/平方米，較2019年上漲11.17%，蘇州成交均價25795元/平方米，較2019年房價上漲16.88%，成都更是漲幅高達37.16%。
值得注意的是，雖然天津最新房價沒有出現明顯下跌，但其在2020年前三季度GDP城市排名中跌出了前十之列，今年第三季度還曾傳出房價“大跳水”的新聞。
對此，我們調查發現無論是與北上廣深還是與其他熱點二線城市相比，天津的存量規模都不容小覷，天津2019年全年新房成交面積1411.8萬平方米，2018年成交面積1259.3萬平方米，在此之前5年年度平均成交面積1621.4萬平方米。這意味著，以目前的廣義存量，在沒有新增量入場的情況下，天津新房市場兩年都賣不完。在巨量供應的影響下，天津新房價格難以有明顯上漲，且從區域來看，天津樓市部分區域，包括武清、西青、河東、東麗等區域在內，房價都出現了不同程度的下降，尤其是遠郊樓盤。
此外今年上半年受疫情影響最大的武漢，11月最新均價為15556元/平方米，較2019年房價相比漲幅達19.85%，這是在二線城市中，漲幅較大城市之一，看來武漢樓市基本已完成疫后復蘇工作。
綜合來看，截止至2020年11月，全國重點關注城市中，有不少城市均價已經回到了2年前的位置，部分城市房價甚至已經回到2016年，但基本以三四線城市為主，同時一線城市由于房價過高，除廣州外房價皆已跌破2018年均價，但無論是一線城市，還是二三線城市，單個城市不同區域房價呈現不同走勢，總體來看，在各城分化的同時，各個城市內部不同區域也開始分化明顯，未來房價走勢可能會隨著不同城市不同區域的選擇而產生不同的曲線。
預計熱點城市未來會在穩定地價、穩定房價、市場交易秩序等方面發力，以真正貫徹“三穩”的政策思路。而對于那些房價較低，發展較為落后的城市而言，需要解決的是長期收縮的人口導致當地購房需求嚴重下降的問題。
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