我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
來源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）
前言
城中村的城市更新工作，無法脫離集資評估。集資評估在整個集資備案甚至在整個更新項(xiàng)目操作工作過程中的重要性怎么強(qiáng)調(diào)都不為過。雖然未曾具體從事資產(chǎn)評估相關(guān)技術(shù)工作，也未具備相關(guān)技術(shù)資質(zhì)，但結(jié)合工作實(shí)踐，在與一些朋友私下探討，如何做好集資評估工作。下面簡單就集資評估談?wù)勛约阂恍\薄的觀點(diǎn)，希望能拓寬大家集資備案工作過程的思路。如有不妥或缺漏甚至錯誤，請各位朋友多多包涵。
1、集資評估差異問題
在多年的城市更新工作實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，同一宗地，同樣的規(guī)劃條件，不同的評估公司評估出來的土地估價價值相差較大。或許每個評估公司都按照一樣的程序、一樣的評估要求進(jìn)行評估，但是由于對程序、要求的內(nèi)涵理解各有不同，所獲取的信息資源不對稱或者存在誤差，就導(dǎo)致評估結(jié)果的差異。
更為重要的是，當(dāng)前整個資產(chǎn)評估市場評估公司魚龍混雜，資質(zhì)水平參差不齊，不少評估公司都有掛靠收管理費(fèi)的做法。市場競爭激烈，導(dǎo)致某些評估公司為了獲取微薄的利潤，饑不擇食，放棄估價時需遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，最高最佳利用原則，價值時點(diǎn)原則，替代原則等原則。受委托方或甲方的威逼利誘，失去了獨(dú)立、中立、客觀、公正、合理的技術(shù)分析，過于偏袒一方，導(dǎo)致不同評估公司的估價結(jié)果相差甚大。
備注：本文所指的集資評估不僅僅限于某個具體單項(xiàng)評估，而是整個集資評估，包括現(xiàn)狀物業(yè)評估、非農(nóng)指標(biāo)（留用地）、土地評估等等。
2、城市更新集資評估的方法
常用的地價估價方法有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、地價系數(shù)修正法、成本逼近法等。
估價方法的選擇應(yīng)按照土地估價技術(shù)規(guī)則，根據(jù)各種方法的適用對象，結(jié)合估價項(xiàng)目的具體特點(diǎn)以及咨詢目的進(jìn)行。一般來說，就單一具體的現(xiàn)狀物業(yè)也好，針對具體的宗地價值評估也好，采取的評估方法基本都一致，結(jié)果也相差不大。但在城市更新實(shí)踐中，從整個城市更新項(xiàng)目角度出發(fā)評估的結(jié)果相差就比較大了，甚至大相徑庭。
更新項(xiàng)目一般說來采取假設(shè)開發(fā)法比較多一些，這樣相對公平合理，相關(guān)政府也好，村集體也好，更容易接受一些。
假設(shè)開發(fā)法是假設(shè)評估對象為商品房開發(fā)建設(shè)用地，具有預(yù)期開發(fā)價值，按照專項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，建成后的房地產(chǎn)可通過比較法或收益法估算。
土地價值、現(xiàn)狀物業(yè)價值、非農(nóng)指標(biāo)（留用地）價值、行政村及自然村基礎(chǔ)數(shù)據(jù)認(rèn)定、集體土地上非集體物業(yè)、拆遷成本、建安成本、不可預(yù)計費(fèi)、融資成本、管理費(fèi)、開發(fā)過程中的給第三方的合理費(fèi)用、銷售費(fèi)、各種稅費(fèi)、非集體物業(yè)的回遷標(biāo)準(zhǔn)、專項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)、建成物業(yè)銷售價格等等。
上述各個單項(xiàng)取值不同，結(jié)果相距甚遠(yuǎn)，也往往成為各方博弈尤其開發(fā)商與村集體博弈的焦點(diǎn)。
3、城市更新集資評估的本質(zhì)
城市更新的本質(zhì)就是多方利益博弈，達(dá)成利益平衡，形成統(tǒng)一戰(zhàn)線共同合作做大蛋糕，后分配蛋糕的過程。集資評估則是確認(rèn)村集體蛋糕有多大，涉及開發(fā)商與村集體分蛋糕的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。村集體的蛋糕有沒有，有多大，涉及到集資的定義范疇，也涉及到不同利益方的立場看問題的方式。
4、城市更新集資評估的重要性
集資重要性怎么強(qiáng)調(diào)都不為過。
對開發(fā)商而言，集資評估意味著與村集體合作的基礎(chǔ)，也是分蛋糕的前提。
對于政府而言，同樣是涉及集資增值保值，甚至在某些地方或某些具體項(xiàng)目中可能涉及到集資與地方政府的分成問題。
對于村集體而言，集資是村集體最大最根本的合作籌碼，為了給村民有一個合適合理的交待，村集體領(lǐng)導(dǎo)必須銖錙必較認(rèn)真對待集資評估，尤其是在一些更新項(xiàng)目比較多的地方，村民股民維權(quán)意識比較高，往往會參照其他項(xiàng)目質(zhì)詢村集體。
據(jù)此，集資評估報告，都關(guān)乎各方的實(shí)質(zhì)利益，各方的高層都異常重視。
5、集資評估的利益博弈與平衡
正如上述強(qiáng)調(diào)更新的本質(zhì)，如果集資的評估無法讓各方利益博弈達(dá)成利益平衡，則很難形成統(tǒng)一戰(zhàn)線，必然導(dǎo)致項(xiàng)目的停滯。集資評估報告，是合作談判的基礎(chǔ)，不僅僅是簡單的評估技術(shù)問題，更涉及到各方利益的博弈與平衡。集資評估報告能否最終確定，需要各方的認(rèn)可，尤其村集體的認(rèn)可。
6、集資評估各方利益平衡關(guān)系
集資的定義、范疇、比例及集資的類型規(guī)模，直接涉及到整個更新項(xiàng)目蛋糕的劃分。在之前的很多文章中說過，城市更新屬于土政策，集資政策也是土政策，各個地方都會結(jié)合當(dāng)?shù)氐木唧w情況出臺更新與集資政策。這樣一來，就導(dǎo)致各地對集資的定義范疇了解都有所不同。
舉個簡單的例子，深圳各個區(qū)集資政策中，有些區(qū)集資政策明確村集體合法的土地方可認(rèn)定為集資，有些區(qū)集資政策就認(rèn)為只要不屬于國有土地，都認(rèn)定為集體土地。
更新項(xiàng)目的蛋糕，必須讓各方能分到相對滿意的蛋糕。而每個更新項(xiàng)目的蛋糕，都是恒定的，不可能任意做大，更不可能出現(xiàn)縮小。因此，怎么分蛋糕就顯得尤為重要了。集資評估是談判分蛋糕的基礎(chǔ)，需要平衡各方的利益，而平衡利益的基礎(chǔ)就在于集資的評估。
結(jié)合工作實(shí)踐，總的來說，需要平衡的具體如下：
（一）平衡開發(fā)商與村集體的利益
無利不起早，開發(fā)商追逐利益，必須在每一個更新項(xiàng)目分得合理的蛋糕，而村集體作為項(xiàng)目本身的地主，更確保集資增值保值。這個相對簡單，例子就不舉了。
（二）平衡行政村與自然村的利益
在更新操盤實(shí)踐中，不少城市更新項(xiàng)目的村集體都涉及到行政村與自然村。表面上行政村與自然村利益都是整體的，但是實(shí)踐中，自然村與行政村的蛋糕還是要劃分清楚，這就涉及如何平衡行政村與自然村的利益問題。舉例子，非農(nóng)指標(biāo)、留用地、征地返還地等一般都?xì)w屬行政村名下，但是往往都涉及自然村的利益。
（三）平衡自然村之間的利益關(guān)系
一個行政村下面有幾個甚至十幾個自然村，每個自然村都有自己的利益，自己的集資。因此，涉及到不同的自然村，甚至某些項(xiàng)目根本不涉及到其他自然村，一樣也要充分考慮其他自然村的利益。舉例子，非農(nóng)指標(biāo)，表面是行政村的利益，調(diào)到某個具體自然村的更新項(xiàng)目，那其他自然村有沒有意見？
（四）平衡遠(yuǎn)期和近期的利益
所謂近期遠(yuǎn)期利益，實(shí)際就是近期的分紅、現(xiàn)金補(bǔ)償與遠(yuǎn)期的物業(yè)回遷，包括開發(fā)商遠(yuǎn)期協(xié)助村集體統(tǒng)一招商運(yùn)營回遷物業(yè)，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)。就村集體而言，與其過多考慮近期的分紅、現(xiàn)金補(bǔ)償，不如更重視遠(yuǎn)期開發(fā)商協(xié)助統(tǒng)一招商運(yùn)營回遷物業(yè)，畢竟作為一般的村集體，統(tǒng)一運(yùn)營招商的實(shí)力相對有限。甚至寧愿放棄部分的物業(yè)，換取開發(fā)商導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，解決村民就業(yè)，帶動村集體經(jīng)濟(jì)獲得長期穩(wěn)定的發(fā)展。雖然表面上集資評估不涉及后面的拆賠談判，但在某種情況下，集資評估可以適當(dāng)提及，直接涉及到開發(fā)成本，畢竟開發(fā)商統(tǒng)一招商運(yùn)營，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)也涉及到成本。
（五）平衡村集體與個人業(yè)主的利益
在更新的工作實(shí)踐中，集資的定義，范疇對集資評估的影響毋庸置疑。現(xiàn)在一些地方在城市更新項(xiàng)目中一般要求采取假設(shè)開發(fā)法來評估。假設(shè)開發(fā)法是在預(yù)計開發(fā)完成后房地產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅費(fèi)等，以價格余額來估算估價對象價格的方法。簡單的說呢，個人業(yè)主與村集體的利益在一定程度上是成反比。因此，怎么平衡村集體與個人業(yè)主的利益，又能順利推進(jìn)項(xiàng)目就顯得尤為關(guān)鍵了。
（六）平衡村集體與政府的利益
每一個更新項(xiàng)目的蛋糕都是恒定的，扣除給政府的貢獻(xiàn)的土地、保障房、各種配套基礎(chǔ)設(shè)施后，剩下的才是開發(fā)商和村集體的蛋糕。簡單的說，為了項(xiàng)目能夠順利推進(jìn)，起碼得確保政府有一定的利益，否則項(xiàng)目也難以審批通過。
7、回遷的物業(yè)只能多不能少
為了確保集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，一般來說村集體物業(yè)不能直接買賣獲得收益，更不能私分集資。因此，村民、村代表看重的往往不是集資物業(yè)本身的價值，反而更看重集資的收取租金獲益水平，這直接涉及到村民股民獲得分紅。
集資評估無論按何種方法評估，都需要獲得村代表、村民股民的認(rèn)可。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)資產(chǎn)不斷增資。導(dǎo)致某些集資評估，表面上集資的價值是增加了，可能出現(xiàn)集資回遷的物業(yè)面積反而減少的情形。對于村代表、村民股民而言，更新后的回遷物業(yè)面積只能增加，絕對不能減少。
8、商業(yè)與住宅物業(yè)的價值相背離
隨著電商的崛起，基礎(chǔ)設(shè)施的完善、快遞業(yè)的發(fā)展及科技行業(yè)日益滲入傳統(tǒng)的商業(yè)領(lǐng)域，商業(yè)大環(huán)境日趨惡化。當(dāng)前逐漸出現(xiàn)了明顯的趨勢，就是商業(yè)物業(yè)與住宅的價值日益背離，一方面是住宅價值越來越高，另一方面是商業(yè)價值日益降低。這就導(dǎo)致越來越多的村集體對商業(yè)物業(yè)的期望值日漸降低。
9、一些思考
普通商業(yè)與住宅的價值相背離，集資評估需要予以重視這一趨勢。當(dāng)然，村集體也需要考慮，是否真的需要這么多的普通商業(yè)？是否考慮回遷多一些住宅甚至公寓旅館替代普通商業(yè)？開發(fā)商是否更應(yīng)轉(zhuǎn)變思路，在做大蛋糕的時候，是否多多從村集體的實(shí)質(zhì)利益出發(fā)考慮普通商業(yè)的價值是否可行？減少普通商業(yè)，增加住宅與公寓旅館。如果受限政策，未能增加住宅與公寓，是否減少普通商業(yè)，增加更多旅館業(yè)。
其次，絕大多數(shù)的村集體并不具備統(tǒng)一運(yùn)營商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，在集資談判過程中，是否可以要求開發(fā)商代為招商運(yùn)營確保回遷的商業(yè)物業(yè)獲得更好效益更穩(wěn)定的收益？
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 城市更新中集資評估需重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)
