所謂“無證房產(chǎn)”，是指沒有取得房產(chǎn)證的房子。

“無證房產(chǎn)”大體可以分為兩種：一種是可以辦理登記卻沒有辦理登記的；另一種是不具備登記條件的，這種一般是小產(chǎn)權(quán)房或違法建筑等。

辦理房屋所有權(quán)證是由法律法規(guī)和規(guī)章來保證的，它不僅是購(gòu)房者的權(quán)利，也是購(gòu)房人和開發(fā)商都應(yīng)該履行的法定手續(xù)。不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或者不能按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證可能有開發(fā)商的原因，也可能有被執(zhí)行人的原因。“不能辦理的情況”

對(duì)開發(fā)商而言，有以下兩種不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的情況：

利用集體所有土地開發(fā)的項(xiàng)目：即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房、小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房是辦不了房產(chǎn)證的，因?yàn)閲?guó)家明確規(guī)定不能在集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)。

工程建設(shè)手續(xù)不合法的項(xiàng)目：有的項(xiàng)目規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當(dāng)然賣房也是非法的。如果不能補(bǔ)辦工程建設(shè)手續(xù)，則面臨的后果是最嚴(yán)重的，有被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。 

“可以辦理，但暫時(shí)不能辦理或未辦理”

在法拍房中，可以辦理登記但未辦理的情況主要就是被執(zhí)行人購(gòu)買的預(yù)售商品房，已經(jīng)全額支付房款或部分支付房款的，這類房產(chǎn)雖然還未辦理過戶，因此不在被執(zhí)行人名下，但實(shí)際上被執(zhí)行人對(duì)這類房屋已經(jīng)擁有了實(shí)際的所有權(quán)，因此法院是可以強(qiáng)制執(zhí)行這類房屋的。對(duì)于預(yù)售商品房，可以通過仲裁或訴訟的方式來解除開發(fā)商與被執(zhí)行人之間的合同，退還支付的房款或者盡快辦理過戶。

“原則：履行法院的強(qiáng)制執(zhí)行職責(zé)也要尊重房屋登記機(jī)構(gòu)的規(guī)定”

2012年7月17日發(fā)布的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)最高人民法院法〔2012〕151號(hào)文件做好無證房產(chǎn)協(xié)助執(zhí)行工作的通知》 (建法〔2012〕104號(hào)) 要求各地住建部門“加強(qiáng)與法院的溝通和配合, 做好無證房產(chǎn)協(xié)助執(zhí)行工作”。

并附件：

(1)最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》的通知 (法〔2012〕151號(hào)) ；

(2) 關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函 (建法函〔2012〕102號(hào)) 。

附件(1)指出“既要依法履行強(qiáng)制執(zhí)行職責(zé)，又要尊重房屋登記機(jī)構(gòu)依法享有的行政權(quán)力；既要保證執(zhí)行工作的順利開展，也要防止“違法建筑”等不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的房屋通過協(xié)助執(zhí)行行為合法化。”

解讀：關(guān)于無證房產(chǎn)的執(zhí)行要堅(jiān)持總原則的基礎(chǔ)上分兩種情況來看。

“情況一：可以辦理登記，但未辦理的”

附件 (1) 中, 對(duì)于人民法院:執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí), 具備初始登記條件的, 執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書;

暫時(shí)不具備初始登記條件的, 執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書, 并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后, 由房屋登記機(jī)構(gòu)按照協(xié)助執(zhí)行通知書予以登記。

附件 (2) 中, 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu):對(duì)未辦理初始登記的房屋, 在完善相關(guān)手續(xù)后具備初始登記條件的, 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書予以登記;

解讀：已經(jīng)具備或可以具備初始登記條件，法院會(huì)出具協(xié)助執(zhí)行通知書，房管局會(huì)配合辦理，但如果房管局認(rèn)為不能辦理，可以退回法院，法院再判斷。但一般來說這種情況是可以辦證過戶的。

“情況二：不具備登記條件的”

附件（1）指出“不具備初始登記條件的, 原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”, 即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀, 買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋, 后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。

執(zhí)行法院向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書, 房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為不具備初始登記條件并作出書面說明的, 執(zhí)行法院應(yīng)在30日內(nèi)依照法律和有關(guān)規(guī)定, 參照行政規(guī)章, 對(duì)其說明理由進(jìn)行審查。理由成立的, 撤銷或變更協(xié)助執(zhí)行通知書并書面通知房屋登記機(jī)構(gòu);理由不成立的, 書面通知房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)限期按協(xié)助執(zhí)行通知書辦理。”

解讀：不具備初始登記條件，如違建、小產(chǎn)權(quán)房等問題，由買家自行承擔(dān)。

針對(duì)無證房產(chǎn)，并不是要“談虎色變”，而是要自己做好盡調(diào)，或者請(qǐng)專業(yè)的機(jī)構(gòu)與法院、房管局確認(rèn)房子是否具備初始登記條件，如果滿足初始登記條件，那就不存在“無證坑”。但如果是小產(chǎn)權(quán)房、違章建筑等就不要去碰，這類房產(chǎn)始終無法辦理房產(chǎn)證，更可能面臨被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，給買受人財(cái)產(chǎn)帶來巨大損失。