作者：小債看市

來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）

近日，起步于廈門(mén)的閩系房企禹洲地產(chǎn)，在被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)降級(jí)后債券頻繁異動(dòng)。2017年其喊出千億銷(xiāo)售目標(biāo)，近年來(lái)其財(cái)務(wù)杠桿高居不下、盈利能力放緩、高溢價(jià)拿地弊端顯現(xiàn)。

近日，禹洲地產(chǎn) (01628.HK)2026年到期票息為7.375%的美元債頻繁異動(dòng)。

一個(gè)多月前，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪和標(biāo)普分別將禹洲地產(chǎn) “Ba3”企業(yè)家族評(píng)級(jí)列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單，以及將其長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“BB-”下調(diào)至“B+”，展望負(fù)面。

5月25日，標(biāo)普表示應(yīng)發(fā)行人要求，撤銷(xiāo)禹洲地產(chǎn)“B+”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，但展望仍為負(fù)面。

標(biāo)普認(rèn)為，禹洲地產(chǎn)的去杠桿化前景仍不明朗，而且由于未確認(rèn)銷(xiāo)售有限，收入增長(zhǎng)可能會(huì)放緩。其杠桿率于2019年進(jìn)一步惡化后，預(yù)計(jì)在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)或也不會(huì)恢復(fù)。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前禹洲地產(chǎn)存續(xù)境外債12只，存續(xù)規(guī)模為52.14億美元，票息成本超7%，其中有3只總余額為9.27億美元債券將于一年內(nèi)到期。

存續(xù)債券情況

除此之外，禹洲地產(chǎn)還存續(xù)境內(nèi)債14只，發(fā)債主體主要是旗下子公司禹洲物業(yè)和禹洲鴻圖地產(chǎn)。

據(jù)官網(wǎng)介紹，禹洲集團(tuán)1994年成立于廈門(mén)，2009年禹洲地產(chǎn)在香港聯(lián)交所上市，目前禹洲集團(tuán)已發(fā)展成集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資運(yùn)營(yíng)、酒店運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、金融、貿(mào)易為一體的多元化綜合性集團(tuán)。

2016年，禹洲地產(chǎn)將總部從廈門(mén)搬遷至上海 ，2017年提出新的發(fā)展戰(zhàn)略“區(qū)域深耕,全國(guó)領(lǐng)先”，已布局長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、大灣區(qū)、華中和海西等五大區(qū)域。

據(jù)克而瑞2019年數(shù)據(jù)顯示，禹洲地產(chǎn)以482.8億操盤(pán)金額位列第57位；以313.3萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位列第60位。

2019年克而瑞數(shù)據(jù)

2019年，禹洲地產(chǎn)完成合約銷(xiāo)售金額751.15億元，銷(xiāo)售增速大幅放緩；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入232.41億元，同比下滑4.38%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)39.67億元，同比增長(zhǎng)6.46%。

2019年禹洲地產(chǎn)年報(bào)數(shù)據(jù)

然而，在銷(xiāo)售金額和凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)的同時(shí)，禹洲地產(chǎn)的毛利率卻連年下滑，2019年其毛利潤(rùn)為60.92億元，同比下降18.42%；毛利率為26.21%，同比下降4.51bp，說(shuō)明其盈利能力大幅放緩。

毛利率走低

截至最新報(bào)告期，禹洲地產(chǎn)的總資產(chǎn)為1464.35億元，總負(fù)債1177.08億元，凈資產(chǎn)287.28億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.38%，凈負(fù)債率為65.64%。

近年來(lái)，禹洲地產(chǎn)負(fù)債規(guī)模不斷攀升，財(cái)務(wù)杠桿始終維持在80%之上居高不下，2019年總負(fù)債已飆升至千億以上。

近年來(lái)禹洲地產(chǎn)總負(fù)債情況

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，禹洲地產(chǎn)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債比為64%。

截至2019年年末，禹洲地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債有748.51億元，非流動(dòng)負(fù)債428.55億元。其中銀行及其他貸款、公司債券以及優(yōu)先票據(jù)余額556.69億元，短期債務(wù)為152.72億元，占總債務(wù)比為28.09%。

相較于短期債務(wù)，禹洲地產(chǎn)自有資金較為充沛，其非受限現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有284.56億元，現(xiàn)金短債比為2.33倍，但短期償債壓力指標(biāo)低于行業(yè)平均水平。

賬上資金情況

在外部融資方面，除了銀行借款和債券融資，禹洲地產(chǎn)還有12次應(yīng)收賬款融資，23次股權(quán)質(zhì)押融資以及6次信托融資。

2017年，禹洲地產(chǎn)提出“區(qū)域深耕,全國(guó)領(lǐng)先”新的發(fā)展戰(zhàn)略，力爭(zhēng)2020年躋身千億房企俱樂(lè)部行列。

隨后，禹洲地產(chǎn)開(kāi)始大量拿地，2017年在廈門(mén)、福州、上海、合肥等一二線城市及其周邊衛(wèi)星城收獲23幅地塊，新增建面379萬(wàn)平方米，當(dāng)年拿地規(guī)模高于2015和2016年總和。

2018年，禹洲地產(chǎn)全面啟動(dòng)“千億征程，全國(guó)深耕”的戰(zhàn)略方針，其進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)土儲(chǔ)新增土地儲(chǔ)備540萬(wàn)平方米。

截至2019年末，禹洲地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備可供銷(xiāo)售建筑面積已達(dá)2012萬(wàn)平方米。

土地儲(chǔ)備情況

然而，激進(jìn)的擴(kuò)張一方面導(dǎo)致禹洲地產(chǎn)債務(wù)規(guī)模飆升，另一方面其高價(jià)拿地的弊端開(kāi)始顯現(xiàn)，比如毛利率持續(xù)下滑。

同時(shí)，由于近幾年禹洲地產(chǎn)營(yíng)收增速明顯慢于拿地及銷(xiāo)售增速，其存貨周轉(zhuǎn)率也接連下滑。

2019年，高溢價(jià)拿地壓力下，禹洲地產(chǎn)及時(shí)止損，依次出售位于廈門(mén)、南京、合肥及天津等附屬公司，其利潤(rùn)增長(zhǎng)也很大程度上歸功于這部分收益。

另外，禹洲地產(chǎn)多地項(xiàng)目因質(zhì)量問(wèn)題遭業(yè)主投訴維權(quán)。千億銷(xiāo)售目標(biāo)重壓下，其大力舉債蒙眼狂奔，高周轉(zhuǎn)指揮棒下以質(zhì)量聞名的禹洲地產(chǎn)，卻在這個(gè)問(wèn)題上頻頻出錯(cuò)。

1988年，大學(xué)畢業(yè)后，有著財(cái)經(jīng)專業(yè)背景的林龍安被分配到廈門(mén)財(cái)政系統(tǒng)工作。

1994年，三十而立的林龍安放棄公務(wù)員穩(wěn)定的工作，下海從辦采石場(chǎng)開(kāi)始了創(chuàng)業(yè)之路，后來(lái)他又創(chuàng)立禹洲地產(chǎn)，成為時(shí)代的弄潮兒。

1995年，禹洲地產(chǎn)推出第一個(gè)產(chǎn)品“禹洲新村”，地處廈門(mén)市島內(nèi)仙岳山麓城鄉(xiāng)結(jié)合部，雖然并非城市核心地段，但其在產(chǎn)品上花了不少心思，在當(dāng)時(shí)的廈門(mén)市場(chǎng)上贏得了一片美譽(yù)。

賺得第一桶金后，林龍安以穩(wěn)扎穩(wěn)打的方式在廈門(mén)市場(chǎng)扎根，2000年前后禹洲地產(chǎn)在廈門(mén)已經(jīng)做到首屈一指。

2004年起，禹洲地產(chǎn)開(kāi)始版圖擴(kuò)張，在上海、合肥等地相繼落子，從一家區(qū)域型房企向全國(guó)型房企轉(zhuǎn)變。

2008年，金融風(fēng)暴席卷全球，房?jī)r(jià)下行市場(chǎng)成交清淡，不少企業(yè)面臨資金斷鏈的問(wèn)題。禹洲地產(chǎn)則依靠長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流度過(guò)危機(jī)，并于2009年底赴港上市。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，林龍安、郭英蘭夫婦以110億元財(cái)富名列《胡潤(rùn)全球富豪榜》第1891位以及《2020胡潤(rùn)全球房地產(chǎn)富豪榜》第182位。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “閩系上市房企”財(cái)務(wù)惡化遭降級(jí)，創(chuàng)始人公務(wù)員下海如今身家百億