克而瑞地產研究 
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作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)
短期居民按揭貸款將邊際改善，年底房地產市場或將有所轉暖，但成交整體回升幅度有限。
第三季度央行貨幣政策執行報告出爐，房地產貸款、個人住房貸款占比分別跌至19.7%和27.1%，并提及目前房地產市場風險總體可控，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。而從近期中央對于房地產金融政策表態來看，維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益，似乎與貨幣政策報告相背。
我們認為短期居民按揭貸款將邊際改善，年底房地產市場或將有所轉暖，但成交整體回升幅度有限。房企亟需做好苦熬寒冬的準備，并積極開展“自救”，加強銷售回款仍是第一要務。
01房地產貸款、個人住房貸款占比
分別跌至19.7%和27.1%
2020年8月底，房企融資的“三道紅線”正式落地。2020年末，房貸管理的“兩道紅線”落地執行。預示著房地產行業全面轉向去杠桿，倒逼房企降負債、居民降杠桿。
據央行貨幣政策執行報告顯示，房地產行業去杠桿漸顯成效，房地產貸款占比、個人住房貸款占比皆步入下降通道，三季度末分別跌至19.7%和27.1%。此番央行重申：目前房地產市場風險總體可控，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。
2020年末，全國房地產貸款余額49.6萬億元，占各項貸款余額的比重跌至28.7%，較2019年末減少0.3個百分點。其中，個人住房貸款余額34.5萬億元，占各項貸款余額的比重達20%，較2019年末增加0.3個百分點，但增幅明顯有放緩趨勢。
2021年三季度末，全國房地產貸款余額51.4萬億元，占各項貸款余額的比重進一步回落至27.1%，較2020年末再降1.6個百分點。其中，個人住房貸款余額37.4萬億元，占各項貸款余額的比重跌至19.7%，較2020年末減少0.3個百分點。
市場下行資金周轉壓力加劇
而在房地產行業全面轉向去杠桿的政策大環境下，2021年以來，基于個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，房企境內融資出現了一致性的收縮行為。與此同時，國際評級機構批量下調中國房企信用評級，房企海外融資近乎陷入停擺。受此影響，企業資金周轉壓力不斷加劇，“促銷售、搶回款”已是業內共識。
據統計局數據顯示，2021年1-10月，房地產開發企業到位資金16.7萬億元，同比增長8.8%。其中，國內貸款2萬億元，同比下降10%，占比跌至12.1%，較2020年末減少1.7個百分點。自籌資金5.3萬億元，同比增長5.1%，占比跌至31.6%，較2020年末減少1.2個百分點。定金及預收款6.2萬億元，同比增長21%，占比升至37.2%，較2020年末增加2.8個百分點。個人按揭貸款2.7萬億元，同比增長9.7%，占比升至16%，較2020年末增加0.5個百分點。說明國內貸款、自籌資金增長顯著受限，定金及預收款、個人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來源，企業對銷售回款的依賴度持續提升。
值得一提的是，2021年下半年以來，全國房地產市場持續降溫，企業銷售回款同樣陷入增長困境，房企資金周轉壓力不斷加劇。2021年10月，定金及預收款新增5351億元，同比下降12.9%，個人按揭貸款新增2554億元，同比增長1%，相較于上半年兩位數以上的高增長態勢相差甚遠。
03居民按揭貸款邊際改善但對樓市利好有限
房企需積極“自救”
而從近期中央關于房地產金融政策表態來看，房地產信貸政策將緊緊圍繞兩個“維護”展開，即維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。短期居民按揭貸款將邊際改善，主要體現于提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期等，尤其要保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持，進而保證正常房地產交易平穩運行，不能突破市場平穩健康發展的下限。
基于居民按揭貸款將邊際改善，年底房地產市場或將有所轉暖，成交或將企穩回升，但整體回升幅度有限。尤其是那些市場需求及購買力明顯透支的城市，市場依舊面臨較大的下行壓力，成交回升幅度將更為乏力。
基于銀行放貸的風險偏好，短期房企融資難的困境難以實質性扭轉。受限于房地產政策難言轉向，疊加市場整體復蘇乏力，企業還需做好苦熬寒冬的準備，并積極開展“自救”，加強銷售回款仍是第一要務。長期來看，行業內的兼并重組案例將持續增多，不僅“大魚吃小魚”，而且“大魚吃大魚”的現象將頻繁發生，問題房企將有序出清，優質房企則將獲得集中度提升的機會。
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