作者：感恩贊賞你

來源：小債看市（ID:little-bond)

2018年銷售額首次突破千億后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售增速放緩，盈利能力下滑，去年提出的“南移西拓”戰(zhàn)略也被認(rèn)為拓展風(fēng)險很大。

11月18日，惠譽(yù)將遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）的發(fā)行人評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，并確認(rèn)其長期外幣發(fā)行人違約評級為“BBB-”。

惠譽(yù)認(rèn)為，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的去杠桿化進(jìn)程存在不確定性，其杠桿率從2019年的46%降至2020年的40%，但在2021年上半年又回升至46%。

從“三道紅線”看，截至今年6月末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為69%，凈負(fù)債率67%，現(xiàn)金短債比1.6，歸為綠檔房企。

《小債看市》統(tǒng)計，目前遠(yuǎn)洋集團(tuán)存續(xù)10只美元債，存續(xù)規(guī)模48.7億美元；境內(nèi)存續(xù)一只20億中票，將于明年3月到期。

存續(xù)美元債情況

在境內(nèi)信用評級方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的主體和相關(guān)債項信用等級均為AAA，評級展望“穩(wěn)定”。

據(jù)官網(wǎng)介紹，遠(yuǎn)洋集團(tuán)創(chuàng)立于1993年，2007年9月在香港聯(lián)合交易所主板上市。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)主營業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)及建筑建造全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，協(xié)同業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)金融、養(yǎng)老服務(wù)、物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)地產(chǎn)等。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的第一大股東為中國人壽，持股比例為29.59%，二股東為大家保險持股29.58%，公司無實際控制人。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2018年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售額首次突破千億，2019和2020年銷售金額均為1300億元，2021年目標(biāo)定在1500億。

今年前10個月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實現(xiàn)協(xié)議銷售額約1056.8億元，完成銷售目標(biāo)的75.45%；協(xié)議銷售面積約587.2萬平方米，同比上升24%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前9個月遠(yuǎn)洋集團(tuán)以712.8億操盤金額位居房企第36位；以393.7萬平方米操盤面積排第39名，屬于中型房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

近年來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)積極擴(kuò)充土地儲備，截止今年6月末累計土地儲備達(dá)3796.1萬方，可支撐5年左右的銷售。

雖然土地儲備充足，但遠(yuǎn)洋集團(tuán)變現(xiàn)能力欠佳，深耕能力有待增強(qiáng)。

值得注意的是，遠(yuǎn)洋集團(tuán)毛利率持續(xù)下滑并仍處于較低水平，其利潤情況對利息及其他收入、其他收益凈額、分占合營企業(yè)及聯(lián)營公司業(yè)績的依賴較大。

毛利率情況

今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實現(xiàn)營收205.13億元，同比增長5.9%；實現(xiàn)歸母凈利潤10.1億元，同比下滑17.42%。

歸母凈利潤下降，主要是由于合作開發(fā)侵蝕遠(yuǎn)洋集團(tuán)利潤空間。

歸母凈利潤

另外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)對合聯(lián)營項目的委托貸款及往來款規(guī)模較大，合聯(lián)營項目的經(jīng)營情況將可能對其信用質(zhì)量產(chǎn)生影響。

截至今年6月末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)總資產(chǎn)為2665.99億元，總負(fù)債1955.58億元，凈資產(chǎn)710.41億元，資產(chǎn)負(fù)債率73.35%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的65%。

截至同報告期，遠(yuǎn)洋集團(tuán)流動負(fù)債有1262.31億元，主要為應(yīng)付款項及應(yīng)付票據(jù)，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有203.88億元。

相較于短債壓力，遠(yuǎn)洋集團(tuán)流動性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有328.14億元，雖較2020年末有所下降，但也還可以覆蓋短債。

在備用資金方面，截至2020年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)未使用銀行授信額度還有2421.5億，可以看出其財務(wù)彈性較好。

銀行授信

除此之外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)還有693.27億非流動負(fù)債，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計654.09億元.

整體來看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)剛性債務(wù)有857.97億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為44%。

從債務(wù)資金來源來看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)債務(wù)以債券和銀行借款為主，作為香港上市公司其具有暢通的海外債券融資通道。

總得來看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售增速明顯放緩，土地儲備充足但變現(xiàn)能力欠佳；毛利率持續(xù)下滑且處于較低水平，盈利能力待提升；債務(wù)規(guī)模不斷攀升，財務(wù)杠桿風(fēng)險值得關(guān)注。

早年間，遠(yuǎn)洋依靠不動產(chǎn)運(yùn)營起家，位于北京復(fù)興門的地標(biāo)性建筑遠(yuǎn)洋大廈就是其典型代表。

遠(yuǎn)洋大廈 

后來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成為較早開始全國化布局的房企之一。

2007年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)土地儲備就廣泛分布在環(huán)渤海、長三角和珠三角等區(qū)域；2011年進(jìn)入城市增加至19個，全國戰(zhàn)略布局初具規(guī)模。

2016年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更名為遠(yuǎn)洋集團(tuán)，走上了多元業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型之路，逐步向養(yǎng)老、長租公寓、物流、智能化和大數(shù)據(jù)五個戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)發(fā)力。

然而，多元化轉(zhuǎn)型巨額的投資沒有換來盈利，遠(yuǎn)洋集團(tuán)很多業(yè)務(wù)都在嘗試后出現(xiàn)“回撤”現(xiàn)象。

2019年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)開始將養(yǎng)老、長租公寓等新業(yè)務(wù)從上市公司剝離。

2020年7月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)推進(jìn)“南移西拓”戰(zhàn)略，加速布局長三角、珠三角兩大區(qū)域，步入武漢、成渝經(jīng)濟(jì)圈等區(qū)域。

然而，西部地區(qū)對房屋需求減少，而房地產(chǎn)存量已經(jīng)足夠高，拓展風(fēng)險很大。此外今年遠(yuǎn)洋集團(tuán)收購紅星的一些項目，并未對其有良好支撐。（作者微信：littlebond1）

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原標(biāo)題： “千億上市房企”盈利能力弱化，2000億負(fù)債壓頂杠桿高企