作者：鯨哥

來源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）

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何為法拍房

首先給新人做一個簡單的科普：何為法拍房？

法拍房是指被法院強制執行拍賣的房子。

當債務人無力履行按揭合同或無法償還債務時，他的債權人經過司法程序向法院申請強制執行，被執行人名下的財產就會進入評估拍賣流程。

法院將委托有資質的評估機構對標的進行價格評估，再通過特定的互聯網拍賣平臺公開拍賣。

拍賣取得的資金被用來償還債務。

在這個過程中，被拍賣的房子就是所謂的法拍房。法拍房的前身其實也是新房或者二手房，它們只是由于債務糾紛而遭到法院拍賣，本身并不存在質量問題。

法拍房的優勢

近幾年法拍房之所以受到這么多關注的原因主要是因為這么幾點：

1、價格優勢，存在成交價低于市場價的情況。

2、避開限購政策。目前法拍房在大部分城市沒有限購政策約束。

3、直接落戶。

4、可以按揭貸款。（正常享受國家銀行政策和利率）

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可以實現真正意義上的“撿漏”嗎？ 

目前全國鋪開的限購政策，讓很多人一夜之間失去了房票，同時也衍生了許多與房票相關的灰色利益行業，費用幾千至上萬不等。

加上新政細則迭出，不斷查漏補缺，因此破解限購的方法也越來越少，越來越難。

而法拍房，則是為數不多的合法避開限購的渠道之一，目前除某些城市外，現在還有很多城市對法拍房未實施限購。

也就是說，購買法拍房，可以游離于政府的政策之外，沒有限購。

法拍房折價起拍，根據法院規定，一拍的起拍價不能低于評估價或者市價的70%。

如果一拍流拍，法院會在三十日內安排二拍，這時的起拍價通常會進一步降低，但降價幅度不會超過一拍起拍價的20%，如果二拍還是流拍，再由法院進行變賣，變賣需要交納全款，額度為二拍的起拍價。

舉個例子：如果一套法拍房的估價為1000萬，那么這套房的一拍起拍價就可以是700萬，若沒有人參與競拍就會導致流拍。

那么法院會在30天左右再度掛牌進行二拍。

這時二拍的起拍價最低就能達到560萬，如果最終以560萬成交，那么和評估價格的差距就達到了440萬。

法院評估價往往還會低于市場價，所以實際收益金額會更高一些，這種情況就是我們常說的“撿漏”。

除此之外，法拍房除了要交競拍的保證金以及成交的尾款以外，還需要按拍賣要求繳納稅費。

除去稅費，也會存在原業主物業費、水電費未繳清的情況，這些費用也是需要承擔的。

若需要貸款，還會有另外一部分的支出。

所以真實的撿漏應該是市場價減去全部的購房成本（保證金+房款+稅費+上述其他費用），撿漏低價的機會，依然存在。

但由于目前隨著房產市場的變化、不同城市的發展情況以及法拍房的不斷普及，競買的人越來越多，很多城市的法拍房撿漏的機會相對越來越少，最終成交價高于市場價拍下的情況也會出現。

這種情況也經常出現在法拍學區房的身上，而且學區房還會涉及一個學籍是否被占用的問題，這就更加要求大家要謹慎競拍，做好充分準備。

在競拍之前，低廉的標價固然吸引力強，但同時也要去對房產的價格走勢、地段位置以及未來的發展潛力等多方面進行綜合考量。

無論是普通購房，還是法拍購房，面對新的購房渠道，可以去主動了解、主動認知、主動學習，能額外多擁有一個選擇也未嘗不可。

法拍房交易本身存在一些風險，所以競拍前要做好充分調查，保證安全的前提下，買到就是賺到。

如果您覺得自己沒有把握，程序繁瑣復雜，可以選擇專業的法拍機構來幫助您。

讓專業的人去做專業的事，專業的法拍機構不僅可以幫助您節省時間，規避風險，還會幫您進行房屋篩選，處理起來會放心很多。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 法拍房能做到真正意義上的“撿漏”嗎？