觀點(diǎn) 
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作者：觀點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）
面對(duì)這些流動(dòng)性欠佳的資產(chǎn)，榮盛給出了兩條路，要么到期回購(gòu)，要么承諾保值，不增值就自掏腰包補(bǔ)足差額。
觀點(diǎn)網(wǎng) 榮盛發(fā)展的“以物抵債”大戲，再次拉開帷幕。
最新消息顯示，榮盛發(fā)展拿出了十三處商鋪、車位、酒店等壓箱底的家當(dāng)，對(duì)現(xiàn)存?zhèn)鶆?wù)進(jìn)行沖抵，一口氣化解26.51億元的債務(wù)。
雖說(shuō)“以物抵債”已是榮盛的經(jīng)典戲碼，但這次新增的“售后彩蛋”卻讓人眼前一亮。
公告明確，資產(chǎn)沖抵相關(guān)債務(wù)之后，公司還搭上兩種“售后計(jì)劃”，其一是在約定期限內(nèi)進(jìn)行回購(gòu)回轉(zhuǎn)；其二則是保留運(yùn)營(yíng)權(quán)，并立下業(yè)績(jī)“軍令狀”，如若考核未達(dá)標(biāo)，需由公司進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償。
顯然，這類流動(dòng)性較差的資產(chǎn)已經(jīng)很難繼續(xù)打動(dòng)債權(quán)人們，他們期待的，終究是更實(shí)在的現(xiàn)金流動(dòng)與確定性。
以物抵債
榮盛發(fā)展的資產(chǎn)大挪移再次上演，這次甩出的是13處商鋪、車位與酒店大禮包，直接沖抵了26.51億元債務(wù)。
最新消息顯示，近日，榮盛發(fā)展發(fā)布了長(zhǎng)達(dá)26頁(yè)的債務(wù)重組報(bào)告，通過債務(wù)轉(zhuǎn)讓、豁免、以物抵債、債務(wù)加入等方式進(jìn)行化債。
首先，面對(duì)中信金融河北的9.74億元債務(wù)本金及重組寬限補(bǔ)償金、違約金，榮盛發(fā)展使出一招“金蟬脫殼”，由第三方廊坊開發(fā)區(qū)榮金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司接盤債務(wù)，再由中信豁免部分款項(xiàng)。
公告明確，豁免后的債務(wù)金額為9.74億元，換言之，簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)手后，榮盛發(fā)展輕松甩掉重組寬限補(bǔ)償金和違約金。
緊接著，公司再以“以物抵債”的方式，完成最后一擊，將債務(wù)轉(zhuǎn)化為實(shí)物資產(chǎn)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
另一邊，與濟(jì)南鐵盛的存續(xù)3.67億元債務(wù)，榮盛則玩起了拆分術(shù)。先讓中信金融河北以2.395億元的代價(jià)收購(gòu)上述債權(quán)并豁免部分，豁免后，債務(wù)瞬間“縮水”至2.4億元，而這部分債務(wù)，同樣由第三方接盤，繼續(xù)以實(shí)物資產(chǎn)沖抵。
但收購(gòu)價(jià)與債權(quán)本金之間，仍剩余0.922億元的差額，面對(duì)近億元的債務(wù)，濟(jì)南鐵盛可不愿吃下“啞巴虧”。對(duì)此，榮盛發(fā)展同樣祭出了“第三方接盤+以資抵債”的手法進(jìn)行資產(chǎn)化。
至于子公司盛宏地產(chǎn)與廊坊銀行之間的4.15億元債務(wù)，榮盛選擇“部分抵債、部分留保”，其中3.33億元以資產(chǎn)沖抵，剩余部分則繼續(xù)提供抵質(zhì)押擔(dān)保。
最后，面對(duì)超安園林14.85億元未結(jié)債務(wù)，榮盛發(fā)展則上演“債務(wù)接龍”。
公告明確，超安園林又與廊坊銀行有14.85億元的未清償債務(wù)，榮盛發(fā)展選擇主動(dòng)加入其中9.77億元，并再次通過“以物抵債”完成化解，剩余部分同樣留保。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
整場(chǎng)操作中，榮盛共拿出13處商鋪、車位、酒店等資產(chǎn)，評(píng)估價(jià)值約26.17億元，最終實(shí)現(xiàn)超過26.51億元的債務(wù)沖抵。
對(duì)榮盛發(fā)展而言，這場(chǎng)“資產(chǎn)換債務(wù)”的大戲，可謂一舉三得，既消化了難變現(xiàn)的存量資產(chǎn)，又緩解了現(xiàn)金流壓力，還快速提升化債效率，美化了財(cái)務(wù)報(bào)表。
不過，值得注意的是，此次債務(wù)的接盤俠廊坊開發(fā)區(qū)榮金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，實(shí)則為榮盛發(fā)展的關(guān)聯(lián)公司。該公司成立于2016年10月24日，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，該公司由廊坊匯督持有72%股權(quán)，榮盛發(fā)展則持有剩余權(quán)益。
在2025年中期財(cái)報(bào)中，榮盛發(fā)展還為上述控股公司8.33億元融資進(jìn)行了擔(dān)保。
換言之，這個(gè)所謂的第三方公司，更像是榮盛發(fā)展“左手倒右手”的一場(chǎng)資產(chǎn)騰挪術(shù)。
對(duì)賭協(xié)議
實(shí)際上，自2025年推出“以物抵債”玩法以來(lái)，榮盛發(fā)展已經(jīng)悄悄化解了超過85億元的債務(wù)。
最近一次是在1月19日，當(dāng)時(shí)榮盛發(fā)展上演了一場(chǎng)“以物易股、資產(chǎn)收購(gòu)、以物抵債”的連環(huán)計(jì)，僅用價(jià)值2500萬(wàn)元的資產(chǎn)，卸掉了近億元的債務(wù)包袱。
不過，當(dāng)時(shí)觀點(diǎn)新媒體便提出，榮盛發(fā)展用于抵債的資產(chǎn)多位于低能級(jí)城市，且大多為流動(dòng)性較差的商鋪、車位，這些“沉睡資產(chǎn)”在眼下的市場(chǎng)環(huán)境中，究竟能有多少增值潛力？未來(lái)又該怎么變現(xiàn)？
面對(duì)這些疑問，榮盛發(fā)展在此次的公告中也明確提出了“售后方案”。
其一，針對(duì)濟(jì)南鐵盛那筆0.922億元的債務(wù)，榮盛發(fā)展計(jì)劃用部分商業(yè)用房及車位進(jìn)行沖抵，同時(shí)，公司與第三方簽下了“三年之約”，到期后，可按原價(jià)回購(gòu)回轉(zhuǎn)。
從另一個(gè)角度來(lái)看，這場(chǎng)近億元的債務(wù)化解，表面看是“以物抵債”，但其本質(zhì)卻更像一筆用不動(dòng)產(chǎn)外殼包裝過的融資，資產(chǎn)只是短期出表，債務(wù)并未真正消失。
不過，對(duì)榮盛發(fā)展而言，這至少換來(lái)了寶貴的三年緩沖期。
其二，而涉及中信金融河北、廊坊銀行及超安園林的25.24億元抵債資產(chǎn)，再加上此前與廊坊財(cái)達(dá)、廊坊金達(dá)尚未處置的33億元擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，榮盛發(fā)展則與金融機(jī)構(gòu)簽了長(zhǎng)達(dá)8年的“資產(chǎn)托管+對(duì)賭協(xié)議”。
根據(jù)協(xié)議，在約定的8年時(shí)間里，上述資產(chǎn)每年需實(shí)現(xiàn)3%的增值目標(biāo)。如若考核達(dá)標(biāo)，超額部分將作為榮盛發(fā)展的委托管理費(fèi)；如若考核未達(dá)標(biāo)，將由公司現(xiàn)金補(bǔ)足。
也就是說(shuō)，面對(duì)這些流動(dòng)性欠佳的資產(chǎn)，榮盛給出了兩條路，要么到期回購(gòu)，要么承諾保值，不增值就自掏腰包補(bǔ)足差額。
此番“售后保障”無(wú)疑給債權(quán)人吃下一顆定心丸，但也意味著，榮盛發(fā)展將長(zhǎng)期背負(fù)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的績(jī)效壓力與補(bǔ)足風(fēng)險(xiǎn)。
更值得思考的是，這種以“保值承諾”換取債務(wù)展期的模式，是否也折射出公司手中資產(chǎn)的實(shí)際議價(jià)能力正在松動(dòng)？
翻看2025年中期報(bào)告不難發(fā)現(xiàn)，截至期末，榮盛發(fā)展存貨規(guī)模高達(dá)994.43億元，其中365.5億元已用于融資抵押。存貨中，開發(fā)成本約674億元，開發(fā)產(chǎn)品約293億元，而出租開發(fā)產(chǎn)品僅不到700萬(wàn)元。
而報(bào)告期末，公司的短期借款仍有8703.66萬(wàn)元，應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款261.02億元，應(yīng)付利息62.95億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為256.76億元。
換言之，榮盛發(fā)展手中的資產(chǎn)不算少，但能動(dòng)的卻不多，面對(duì)持續(xù)到期的債務(wù)洪流，“以物抵債”這張牌還能打出多久？當(dāng)可抵之物越來(lái)越少，接下來(lái)榮盛發(fā)展又該何去何從？
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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