作者：炸天團

來源：地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)

9月30日，一個寧波富二代放了前寧波首富的鴿子。

這個富二代姓葉，去年10月底，葉公子手里的梓禾瑾芯股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）舉牌32億元，中標銀億的重整投資人。

梓禾瑾芯爽約，后果很嚴重。

根據(jù)此前兩家簽署的重整協(xié)議，重整可能會自動終止，而一旦重整失敗，ST銀億將被法院宣布破產(chǎn)，股票則面臨被終止上市的風險。

事實上，按照協(xié)議，銀億不用破產(chǎn)，投資人的收益也相當可觀。梓禾瑾芯和銀億本應是相親相愛的一家人，如今走到這一步，到底是誰錯付了？

01

銀億給出的重整方案可以說是教科書級別的化債方案——不僅一攬子解決大股東、公司的遺留問題，又能以低成本引進投資人，還讓投資人覺得有利可圖。

按重整協(xié)議，梓禾瑾芯低價受讓近30億股，此外，葉公子交夠15億后還能坐上股東的位子。 

因此，雖然梓禾瑾芯拋出了32億的重整計劃，但假如按原計劃實施重整，葉公子這筆買賣理應是穩(wěn)賺不賠的。 

葉公子本來也是這么以為的。 

2020年12月雙方簽完重整協(xié)議后，共管推遲了4個月，股權交割連個影兒都沒有，銀億口袋里最好的一塊肉——海外汽車板塊，還不在共管范圍里，簡直震驚葉公子一整年。 

最終，累計付了19億元并違約兩次后，梓禾瑾芯表示要待銀億如初戀。

白衣騎士財大氣粗，表示梓禾瑾芯后續(xù)資金充足，預計10月底之前會完成重整，并喊話銀億，希望他們的“生產(chǎn)經(jīng)營能盡快步入正軌，煥發(fā)新的生命力”。 

接盤銀億之前，葉公子接連投了兩個百億級大項目，雖然第一個項目沒有準時開工。 

銀億表示，畫大餅的見得多了。目前，其他說要參與銀億重整的公司，據(jù)說擬出資不少于32億元。

據(jù)炸天團了解，這些錢都還在走流程。 

銀億能否重整成功，或許10月底我們就會知道答案。  

02 

也是在9月30日這天，前河北首富交出了一份債務重組方案： 

變賣項目資產(chǎn)，解決1070億元金融債務；

質(zhì)押的金融債務展期或分期清償，解決債務352億元；

通過自持物業(yè)資產(chǎn)明股實債解決220億元金融債務；

剩余約550億元金融債務展期、降息，通過后續(xù)經(jīng)營發(fā)展逐步清償。 

華夏幸福的方案很聰明，既解決2192億金融有息債務，至少變現(xiàn)2724億元，還能保住“孔雀城”及部分板塊業(yè)務。

聰明人，都懂得讓步。 

王老板畢竟不是姜太公，釣魚還得拋個魚餌，說服債權人讓步，靠的是有序經(jīng)營。產(chǎn)業(yè)新城，該搞的還得搞，該招商還得招，孔雀城還得建，蓋出來的房子還得賣。

債券人盼星星盼月亮地盼了7個月，終于盼來了一句“不逃廢債”的承諾，看得出來，王老板這次是下了很大決心的，化債方案對行業(yè)起到的積極作用還是占了大面。 

雖然承諾和方案出來了，但接盤方還沒現(xiàn)身，甚至這個方案還沒經(jīng)過董事會審議，說白了還是八字沒有一撇的事。但比起其他還深陷債務泥潭的房企，華夏幸福的進程已經(jīng)算很快了。 

一個人對你好不好，不能只聽他說了什么，而要看他做了什么。 

最終化債方案能否執(zhí)行，最終取決于企業(yè)怎么自救與被拯救。 

暴雷后的華夏幸福曾嘗試引入戰(zhàn)投，華潤、河北城投、新空港都曾被傳是“男主角”，到現(xiàn)在也沒有新消息。再之后，就是甩賣資產(chǎn)、狠抓銷售與回款。 

在這次營救行動中，河北省政府、廊坊市政府也傾力相助。 

河北省委省政府、廊坊市委市政府的領導小組和工作專班，直接指導風險化解工作；

央行及銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等金融監(jiān)管部門指導協(xié)調(diào)；

組建債委會，實施司法集中管轄。

河北省政府還在一邊給華夏幸福站臺：“會指導企業(yè)公平公正做好償付工作”，一邊還為華夏幸福提供95億財務援助。 

這次債務重組的方案，也是在省政府的直接指導下完成的。 

如果華夏幸福能夠按照目前的方案完成債務重組，那將是足以載入教科書的化債案例，對那些陷入債務危機的房企來說會是很大的鼓舞。 

華夏幸福離幸福，或許已經(jīng)不遠了。 

03 

就連很久沒有消息的泰禾，也有了好消息。

10月14日，泰禾發(fā)布三季報預告，信息量很大。泰禾前三季度歸母凈利潤預虧6~8個小目標，但如果單看第三季度業(yè)績，泰禾竟然預計盈利0.85~1.15億元。

泰禾喜歡在官方微信里熬雞湯，表示“從未躺平，已然站起”。 

現(xiàn)在看來，支撐泰禾站起來的兩根拐杖，一根是債務重組，另一根就是復工復產(chǎn)復銷。 

去年冬天，黃老板挨家挨戶地跟金融機構談判，希望再寬限些時日，對內(nèi)大量甩賣資產(chǎn)，進行內(nèi)部優(yōu)化，同時積極推進復工復產(chǎn)和復銷。 

有了老大哥萬科的背書，民生銀行與長城資產(chǎn)最先松了口。接著，跟泰禾反復拉扯了近一年的華融也被“搞定”了。 

據(jù)說，黃老板還早就和興業(yè)銀行簽訂了債務重組備忘錄，東方資產(chǎn)似乎也有點入股的意思。 

六大債主里有4家肯點頭，泰禾才能有機會復工復產(chǎn)復銷。 

今年1月，泰禾興沖沖地宣布，已經(jīng)與債權人達成一致，采用“封閉管理”的辦法。

也就是說，項目層面的融資、銷售等資金流動，完全用于項目本身的自運轉(zhuǎn)，而不會受公司整體經(jīng)營狀況的影響。

這樣做的好處是，項目可以獨立于母公司先行實現(xiàn)債務重組，幾個重點樓盤能夠逐步解凍。 

用黃老板的話來說，復工復產(chǎn)不能馬上帶來業(yè)績和現(xiàn)金流，但現(xiàn)房復銷則可馬上帶來回款，進而爭取盈利，進入一個良性循環(huán)。

現(xiàn)房資產(chǎn)，就是泰禾打贏翻身仗的“老K”。

8月初，準備“二次創(chuàng)業(yè)”的黃老板高調(diào)宣布，泰禾已經(jīng)有85%的項目復工，土地款也基本上付清了。

鑒于黃老板有放衛(wèi)星的前科，為了不讓黃老板打臉，泰禾的官網(wǎng)上近來也是捷報頻傳。 

9月16日，業(yè)主親鑒南京泰禾金尊工地實景；

9月18日，濟南院子東苑交付；

10月1日，北京泰禾金府大院第一階段交付…… 

目前來看，萬科入股泰禾的三個先決條件，似乎已經(jīng)有兩個打上了勾。

如果萬科入股泰禾出現(xiàn)實質(zhì)性進展，那么泰禾就有條件從整體上解決債務問題，真正實現(xiàn)“復健”。 

泰禾要想最終敲開萬科入股的大門，現(xiàn)在就看其第三季度的盈利到底是一場財技秀，還是真的能實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營。  

04 

企業(yè)暴雷還不是最可怕的，我們最不想看到的是企業(yè)回避問題、逃避償債責任。

好在，還是有很多民營房企在努力自救求生存，為自己贏得活下去的時間和空間，也給行業(yè)帶來一絲信心。 

自助者，天助之。 

房地產(chǎn)的天就是政策。

9月底開始，房地產(chǎn)政策面開始有所調(diào)整?！皟删S護”與糾偏信貸政策，都是金融層面的利好消息。

一句話概括，就是銀行要對開發(fā)商輸血了，開發(fā)商的錢袋子可以稍微松松了。 

未來，房企的求生之路，或許也會走得更穩(wěn)當些，希望我們都能聽到更多好消息。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標題： 爆雷房企的求生欲