作者：陽(yáng)新芽

來(lái)源：投拓狗日記

前陣子投拓群有人咨詢新芽：“地產(chǎn)公司破產(chǎn)了，拖欠的員工工資還有希望要回嗎”。昨天又有一個(gè)人問(wèn)我“證監(jiān)會(huì)針對(duì)恒大的45億罰款，能罰到手嗎？”

要知道這兩個(gè)問(wèn)題的答案，必須了解債權(quán)受償?shù)脑瓌t，在我國(guó)，只有上一級(jí)債權(quán)順位受償完成后，才能輪到下一級(jí)。而員工工資屬于「普通債權(quán)」，在普通債權(quán)之前，還有「優(yōu)先債權(quán)」，也就說(shuō)破產(chǎn)房企需要在先償還大量?jī)?yōu)先債權(quán)后，才能輪到屬于普通債權(quán)的員工工資受償，這個(gè)時(shí)候估計(jì)雞毛都不剩。

而行政罰款其實(shí)在法律里是沒(méi)有明文確定他的債權(quán)順位的，在現(xiàn)實(shí)執(zhí)行中，幾乎都依據(jù)“國(guó)不與民爭(zhēng)利”的原則，把行政罰款列入比普通債權(quán)順位還低的「劣后債權(quán)」，所以這45個(gè)億鐵定是罰了個(gè)寂寞，你干脆罰100億好了。

其實(shí)，地產(chǎn)債權(quán)的種類(lèi)是非常多的，安置補(bǔ)償款、擔(dān)保債權(quán)、建設(shè)工程款、員工工資、拖欠國(guó)家的稅款、行政罰款……關(guān)于這些債權(quán)順位的排序，新芽這篇文章給大家說(shuō)清楚。

開(kāi)始前，先給大家講一個(gè)「別除權(quán)」的概念：別除權(quán)是指?jìng)鶛?quán)人因其債權(quán)設(shè)有物權(quán)擔(dān)?；蛳碛刑貏e優(yōu)先權(quán)，而在破產(chǎn)程序中就債務(wù)人特定財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)利。

01

拆遷補(bǔ)償安置權(quán)

在實(shí)際司法判定中，被拆遷人的拆遷補(bǔ)償安置權(quán)，屬于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中清償順序排位第一的絕對(duì)優(yōu)先權(quán)。

首先，拆遷補(bǔ)償安置權(quán)的產(chǎn)生時(shí)間最早，比購(gòu)房人房屋交付請(qǐng)求權(quán)、工程款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)人的抵押權(quán)等權(quán)利都更早產(chǎn)生。

其次，法理上認(rèn)為安置房和安置補(bǔ)償款本質(zhì)上是被拆遷人的產(chǎn)權(quán)調(diào)換（即安置房從來(lái)就是被拆遷人的財(cái)產(chǎn)，而不是開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)）。

最后，被拆遷人實(shí)際上是犧牲自己的基本居住人權(quán)，拆遷補(bǔ)償安置權(quán)優(yōu)先于其他權(quán)利符合公平、正義的精神，也符合生存利益優(yōu)于商業(yè)利益的民法權(quán)利位階。

02

商品房消費(fèi)者請(qǐng)求交付權(quán)

2023年最高法《商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)問(wèn)題批復(fù)》明確規(guī)定了：“商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其「房屋交付請(qǐng)求權(quán)」優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。”

這條批復(fù)非常明確的指明了：請(qǐng)求交付權(quán)是僅次于拆遷安置補(bǔ)償?shù)某?jí)優(yōu)先權(quán)。

這個(gè)批復(fù)最重要的意義在于保教樓，也就說(shuō)，施工單位不能以自己工程款優(yōu)先受償權(quán)或者銀行不能以自己的擔(dān)保物優(yōu)先權(quán)請(qǐng)求法院凍結(jié)而阻礙施工交付。

03

商品房消費(fèi)者優(yōu)先債權(quán)

在房屋無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，“普通商品房消費(fèi)者受償權(quán)”先于“工程價(jià)款受償權(quán)”。

根據(jù)《最高人民法院復(fù)議案件規(guī)定》普通消費(fèi)者購(gòu)房戶需滿足下述三個(gè)條件：

1、在法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

2、所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

3、已支付的價(jià)款≥合同總價(jià)款的50%。

注：1、以房抵債者不能享有消費(fèi)者購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)。2、投資性房產(chǎn)（商鋪、寫(xiě)字樓等，或明顯非用于自住的住宅）不享受普通商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)。

04

建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)

建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是一種法定優(yōu)先權(quán)，其只針對(duì)特定的建筑物，屬于保障債權(quán)優(yōu)先受償。建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的成立需要滿足一定的條件：

首先，主張建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的主體只能是建設(shè)工程合同的承包人。

其次，建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的標(biāo)的物只能是承包人所完成的屬于發(fā)包人所有的，已經(jīng)竣工且驗(yàn)收合格并且適合拍賣(mài)、折價(jià)等處置方式的建設(shè)工程。什么意思呢，就是說(shuō)你參與的是A棟的建設(shè)，那你能參與受償?shù)闹荒苁茿棟，而不是能B棟。

再次，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使時(shí)間為：承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)十八個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。

05

擔(dān)保物權(quán)

這個(gè)主要是開(kāi)發(fā)商在融資過(guò)程中，以土地使用權(quán)、在建工程抵押給銀行等金融結(jié)構(gòu)融資，從而形成的擔(dān)保物權(quán)。

注意：如果用于抵押的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，抵押權(quán)人需根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：土地使用權(quán)拍賣(mài)所得的價(jià)款應(yīng)先行繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

因此，管理人應(yīng)根據(jù)擔(dān)保權(quán)人的主張?zhí)幹脗鶆?wù)人特定財(cái)產(chǎn)，并就所得價(jià)款：先行繳納土地使用權(quán)出讓金（如有）＞再清償消費(fèi)者購(gòu)房戶債權(quán)（如有）＞承包人建設(shè)工程價(jià)款（如有）＞清償擔(dān)保債權(quán)。

06

職工、稅款等債權(quán)債權(quán)

除去以上別除權(quán)外，職工工資（含社保等），企業(yè)應(yīng)納或欠繳稅款等，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第113條規(guī)定：破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)后，依照下列順序清償（這里的順位只除去別除權(quán)之后的順位）：

第一順位：職工債權(quán)。包括“破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃人職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金”。

第二順位：稅款債權(quán)。這個(gè)主要就是開(kāi)發(fā)商欠繳的各類(lèi)稅費(fèi)，包括土增稅、增值稅、所得稅等等。

第三順位：普通債權(quán)。即，指不能優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)。包括：稅收滯納金、無(wú)擔(dān)保的債權(quán)、放棄優(yōu)先權(quán)的擔(dān)保債權(quán)、擔(dān)保差額債權(quán)、代保債權(quán)…

代保債權(quán)：即，替破產(chǎn)企業(yè)擔(dān)保導(dǎo)致為破產(chǎn)企業(yè)償債，從而形成的擔(dān)保人和破產(chǎn)企業(yè)之間的債權(quán)。所以，輕易不要替人擔(dān)保。

07

一張圖總結(jié)

這里給大家做一張總結(jié)性思維導(dǎo)圖。別除財(cái)產(chǎn)＞破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，受償順序從上到下，逐級(jí)受償：

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 干貨 | 房地產(chǎn)“債權(quán)順位”，這幾個(gè)最優(yōu)先！