方法一：長(zhǎng)期股權(quán)投資規(guī)模較大需要引起投資者注意

從合并報(bào)表角度看，如果房企選擇不并表項(xiàng)目公司，則合并報(bào)表只體現(xiàn)房企方面的投資額，體現(xiàn)在長(zhǎng)期股權(quán)投資中

但僅從持股比例和主體名稱上較難定性為“明股實(shí)債”，需要具體分析公司長(zhǎng)期股權(quán)投資的項(xiàng)目主體

然后向上穿透項(xiàng)目主體的其它持有機(jī)構(gòu)，如果持有機(jī)構(gòu)包括資管產(chǎn)品/信托計(jì)劃等，那么存在明股實(shí)債的可能性增加

另外如果存在大型合營(yíng)/聯(lián)營(yíng)企業(yè)，那么該企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)、債務(wù)結(jié)構(gòu)和拿地情況可能也要引起重視

例如：對(duì)某房企披露的合聯(lián)營(yíng)企業(yè)中有A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

向上穿透分析A的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，B投資公司持有53%的A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的股權(quán)

根據(jù)A的股東中有金融企業(yè)推測(cè)以A為主體按照“模式一”進(jìn)行“明股實(shí)債”融資的可能性增加

方法三：關(guān)注房企少數(shù)股東損益/凈利潤(rùn)比率與少數(shù)股東權(quán)益/所有者權(quán)益差別

如果房企少數(shù)股東損益/凈利潤(rùn)比率與少數(shù)股東權(quán)益/所有者權(quán)益比率長(zhǎng)期差別較大

說(shuō)明少數(shù)股東損益并非等于權(quán)益比例*凈利潤(rùn)（即按企業(yè)業(yè)績(jī)進(jìn)行分配）

而是存在其他分配方式，此時(shí)企業(yè)存在明股實(shí)債情況的可能性較大

方法四：關(guān)注房企對(duì)外擔(dān)保規(guī)模

由于母公司的規(guī)模最大、外部對(duì)房企母公司的認(rèn)可度較高

因而，多數(shù)明股實(shí)債項(xiàng)目需要母公司層面進(jìn)行擔(dān)保

建議關(guān)注母公司對(duì)外擔(dān)保的數(shù)據(jù)，如果母公司對(duì)外擔(dān)保的比例過(guò)高意味著企業(yè)存在表外隱性負(fù)債的可能性增大

方法五：關(guān)注往來(lái)款的絕對(duì)規(guī)模及資金占用情況

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，與投資方約定的收益支付周期則相對(duì)較短

所以產(chǎn)生了項(xiàng)目公司收入確認(rèn)滯后于銷售現(xiàn)金回籠的情況

因此，在實(shí)際操作過(guò)程中房企的項(xiàng)目公司通常通過(guò)與投資方之間的往來(lái)款項(xiàng)（其他應(yīng)收、其他應(yīng)付科目）來(lái)達(dá)到提前分配收益的目的

建議關(guān)注其他款、其他應(yīng)付款科目的規(guī)模、差值、具體主體的資金往來(lái)情況

如果往來(lái)款項(xiàng)規(guī)模較大、存在對(duì)母公司大量的資金占用以及與金融類企業(yè)的關(guān)聯(lián)資金往來(lái)，代表著表外負(fù)債存在的可能性較大

例如：某房企其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款科目的規(guī)模較大，并且存在對(duì)其資金的占用情況

分析其財(cái)務(wù)報(bào)表附注，在其他應(yīng)付款，存在對(duì)A信托公司的應(yīng)付款項(xiàng)，代表著對(duì)A信托公司表外負(fù)債存在的可能性較大