方法一：長期股權投資規模較大需要引起投資者注意

從合并報表角度看，如果房企選擇不并表項目公司，則合并報表只體現房企方面的投資額，體現在長期股權投資中

但僅從持股比例和主體名稱上較難定性為“明股實債”，需要具體分析公司長期股權投資的項目主體

然后向上穿透項目主體的其它持有機構，如果持有機構包括資管產品/信托計劃等，那么存在明股實債的可能性增加

另外如果存在大型合營/聯營企業，那么該企業的財務指標、債務結構和拿地情況可能也要引起重視

例如：對某房企披露的合聯營企業中有A房地產開發公司

向上穿透分析A的股權結構發現，B投資公司持有53%的A房地產開發公司的股權

根據A的股東中有金融企業推測以A為主體按照“模式一”進行“明股實債”融資的可能性增加

方法三：關注房企少數股東損益/凈利潤比率與少數股東權益/所有者權益差別

如果房企少數股東損益/凈利潤比率與少數股東權益/所有者權益比率長期差別較大

說明少數股東損益并非等于權益比例*凈利潤（即按企業業績進行分配）

而是存在其他分配方式，此時企業存在明股實債情況的可能性較大

方法四：關注房企對外擔保規模

由于母公司的規模最大、外部對房企母公司的認可度較高

因而，多數明股實債項目需要母公司層面進行擔保

建議關注母公司對外擔保的數據，如果母公司對外擔保的比例過高意味著企業存在表外隱性負債的可能性增大

方法五：關注往來款的絕對規模及資金占用情況

由于房地產開發項目的開發周期相對較長，與投資方約定的收益支付周期則相對較短

所以產生了項目公司收入確認滯后于銷售現金回籠的情況

因此，在實際操作過程中房企的項目公司通常通過與投資方之間的往來款項（其他應收、其他應付科目）來達到提前分配收益的目的

建議關注其他款、其他應付款科目的規模、差值、具體主體的資金往來情況

如果往來款項規模較大、存在對母公司大量的資金占用以及與金融類企業的關聯資金往來，代表著表外負債存在的可能性較大

例如：某房企其他應收款、其他應付款科目的規模較大，并且存在對其資金的占用情況

分析其財務報表附注，在其他應付款，存在對A信托公司的應付款項，代表著對A信托公司表外負債存在的可能性較大