丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市
本周房地產熱點主要為9月18日國新辦的“開局起步'十五五'”系列主題新聞發布會。
住房和城鄉建設部在國新辦發布會上明確，“十五五”時期全力推動項目公司制、主辦銀行制、現房銷售制三項基礎性制度落地。
此外，還有上海收購二手住房用作保障性租賃住房的試點滿半年，徐匯區累計收儲486戶，規模居全市第一。
9月10日，深圳福田香蜜湖一宗5844平方米的迷你宅地，經過250輪競價被中海地產以125.46%的溢價率拿下。
三件事放在一起看，房地產的交易結構正在被重新搭建。
PART.01
房地產制度方向已明確
9月18日國新辦的“開局起步'十五五'”系列主題新聞發布會，發布會給出的事實并不復雜，但每一句都有明確指向。
其一，“兩個轉變”有了量化刻度。 住建部房地產市場監管司司長張雪濤介紹，當前房地產市場出現了“兩個轉變”，一個轉變是房地產市場供求關系發生了重大變化，另一個轉變是房地產市場進入了存量時代。二手房的交易占比從2020年的27%提高到2025年的46%，今年前八個月，根據國家統計局的數據，二手房交易占比已經達到52%。超過50%就標志著房地產進入到存量時代。
其二，新模式的內涵被概括為“1234”。 "1”是牢牢抓住讓人民群眾安居這一基點，實現更高水平的住有所居；“2”是完善保障和市場兩個體系，形成定位清晰、功能互補、有效滿足居民住房需求的供應格局；“3”是以項目公司制、主辦銀行制和現房銷售制三項制度為重點，改革完善房地產基礎性制度；“4”是推動“人房地錢”四要素聯動，實現以人定房、以房定地、以房定錢，促進要素的合理配置。
其三，三項基礎性制度的核心都是以項目為對象，一體推進房地產開發、融資、銷售制度的改革完善。
其四，住房保障的順序被明確為“先看需求再定供給”。 進一步完善以配租型保障房和配售型保障房為主的住房保障體系，堅持租賃補貼和實物保障相結合，以需定建、以需定購，推動地級以上城市及有條件的縣城完善住房保障輪候庫，根據輪候需求科學謀劃保障性住房的建設和籌集。對城鎮低保、住房困難家庭要應保盡保；對新市民、青年人和住房困難且收入不高的城鎮工薪群體，宜配租則配租、宜配售則配售。
其五，“好房子”給出了可以直接驗收的硬指標。 住建部從14個方面提高住房品質要求，針對群眾反映樓層低的問題，將層高標準從原來的2.8米提高到3米；為解決老年群體上下樓的問題，新標準提出4樓及以上住宅都要加裝電梯；針對兒童安全防護的問題，把陽臺、外廊等所有臨空處護欄高度統一提高到不低于1.2米。住建部副部長陳紹旺的原話是，人民群眾覺得好的標準就是好標準。
這場發布會最本質的信息，是監管對象從“企業”換成了“項目”。過去幾年所有的監管工具，三道紅線、白名單、股權融資，盯的都是房企這個主體。現在三條制度全部下沉到一個個具體項目：項目公司制解決誰來實施，主辦銀行制解決錢從哪來，現房銷售制解決什么時候能收錢，三個環節首尾相接。
主辦銀行制里最重的一句話是“項目的開發、建設、銷售的資金要全部存入主辦銀行”。加上雙向選擇和利益共享、風險共擔，銀行的角色從放款方變成了項目的共同責任人。銀行要負這個責任，前提是能穿透看懂每一個項目，這也是為什么今年上半年仍有15家上市銀行房地產業貸款余額在增長，但結構上一律強調重風控。這項制度真正落地之后，好項目和一般的融資敞口，拿到的資金成本會明顯拉開差距。
現房銷售的表述比不少人的預期要軟。“新項目優先選擇現房銷售”后面跟著的是“統籌用好針對項目的土地、金融、稅收等支持性政策”，實行預售的要完善預售資金監管。翻譯過來就是，選擇現房銷售的項目才配得上配套支持，政策用的是激勵而不是一刀切。真正的約束強度，要看接下來各地出的細則怎么定優先級。
“以需定建、以需定購”加住房保障輪候庫，改變的是保障房的建設順序：先有名冊，再決定建多少、收多少。每一項收購背后都對應著輪候庫里的實際需求，而不是先把房子蓋出來再找人。
好房子那三條硬指標看著是技術細節，落到成本端很實在。層高從2.8米提到3米，標準層的鋼筋、混凝土、外立面和能耗全套跟著變；4樓及以上加裝電梯，多層住宅的公攤和得房率要重新算。房企下一輪的產品競爭里，有一部分成本已經被標準提前鎖定，算賬的方式也得跟著改。
PART.02
政府收房從試點變常規
9月14日媒體報道稱，上海收購二手住房用作保障性租賃住房的試點已超半年，徐匯區累計收儲486戶，規模居全市第一。
上海2026年2月啟動中心城區收購二手住房用作保租房試點，浦東、徐匯、靜安先行探索，二季度試點擴圍至黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦，同步配套“住房收購置換”機制。8月20日“滬八條”進一步明確，各中心城區含浦東外環內推進二手住房收購、加快改造出租，存量房由此從試點升格為上海住房體系的常規籌措渠道。
其他城市的動作在同步推進。昆明市官渡區探索“國有公司收購承接加保障性租賃住房定向改建加打造青年社區服務創業就業”模式，引導國有平臺公司收購承接庫存商品房項目，將原9.6萬平方米存量建筑盤活改造為約1300套保障性租賃住房。天津、重慶、河南等省市也出臺政策，支持收購存量商品房用于保障性住房、人才房、員工宿舍等多元場景，河南在9月的15條新政中明確統籌用好中央和省級城鎮保障性安居工程補助資金、保障性住房再貸款、地方政府專項債，城中村改造和城市更新項目中涉及房屋安置的鼓勵收購存量商品房用作安置房。黃石市開發區·鐵山區9月11日啟動聯虹天璽、東貝佳苑兩大安置項目398套回購商品房的分配。
政府從“發補貼讓你買”走到“自己下場買”，這一步的性質變了。補貼是撬動需求，收儲是直接進入交易，而且帶著明確的用途。這條通道能不能放量，取決于兩件事：資金成本能不能覆蓋租金回報，以及收購價能不能被業主接受。
從目前上海的做法來看，這條路徑已經跑通。
PART.03
“828”后全國首宗溢價率突破100%地塊
9月10日，深圳福田區香蜜湖地塊共吸引7家企業參與競拍，經過257輪競價，最終由中海地產以總價25.5億元競得，成交樓面價9.8萬元/平方米，溢價率125.5%。
這也是在8月28日現房銷售新政節點后，全國首宗溢價率突破100%的高單價高總價住宅用地。該地塊此前為商業用地，經規劃調整轉為二類居住用地，是深圳盤活存量用地、增加核心區住宅供給的典型案例。
當前香蜜湖核心區在售新房極少，主要在售項目為板塊邊緣的新世界香蜜四季，備案均價約13萬元/平方米，實際成交均價約12萬元/平方米，戶型覆蓋105-485平方米三至十居室，項目容積率7.6，屬于高密度商住混合產品。二手房方面，萬科瑧山府掛牌均價約17萬元/平方米，安巒公館約15萬元/平方米，一二手房價格仍存在一定倒掛，凸顯核心區住宅的稀缺性。
對比本次9.8萬元/㎡的成交樓板價，成本仍距離預期住宅售價有一定距離。同時4.45的容積率低于周邊在售項目，產品舒適度優勢突出。結合片區新房長期供不應求的格局，項目具備打造改善型豪宅的市場基礎，按照當前房價水平測算，利潤空間相對充足，這也是地塊受市場高度關注的核心原因。
回顧2026年以來深圳土拍市場，整體呈現核心區高熱、外圍平穩的結構性分化。6月是年內土拍高峰，南山粵海、前海桂灣、寶安中心區3宗核心地塊相繼出讓，均實現高溢價成交，接連刷新區域樓面價紀錄；7月光明區鳳凰街道宅地也出現溢價成交，熱度從核心區向外圍優質板塊傳導。
本次香蜜湖這宗迷你宅地，在競價階段共角逐257輪、溢價率超過125%，延續了今年深圳核心區優質地塊的強勢行情。小體量核心宅地開發周期可控、去化風險更低，疊加片區長期無宅地供應的稀缺屬性，成為房企爭奪的焦點。
在現房銷售制度的行業背景下，房企敢于在核心地段投入較高成本拿地，正是看好核心改善住宅穩定的市場需求；現房模式下，高品質實景產品更容易兌現溢價，進一步放大了核心區小體量宅地的投資價值。
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