YY評(píng)級(jí) 作者：rating狗
來(lái)源：YY評(píng)級(jí)（ID:YYRating)
摘要
出于盤(pán)活存量資產(chǎn)，打通投融資渠道的目的，我國(guó)公募REITs從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開(kāi)始。2020年40號(hào)文件標(biāo)志境內(nèi)公募REITs產(chǎn)品試點(diǎn)正式開(kāi)始，后續(xù)緊跟一系列政策文件，完成了整個(gè)政策框架和業(yè)務(wù)規(guī)則的制訂。
首批9個(gè)公募REITs發(fā)行上市已7個(gè)月，資產(chǎn)類(lèi)型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保、高速公路。（1）從發(fā)行情況看，流動(dòng)盤(pán)占比相對(duì)較少，占總份額的40%；產(chǎn)品受到投資者積極的認(rèn)購(gòu)，網(wǎng)下平均配售率為14.51%，公眾投資配售率平均為6.27%。（2）二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)“先抑后揚(yáng)”，收益率與股票、債券相關(guān)度小；日均換手率在1.5%左右，遠(yuǎn)高于美國(guó)REIT市場(chǎng)的0.7%水平，短線(xiàn)交易明顯。（3）從后續(xù)經(jīng)營(yíng)情況看，除倉(cāng)儲(chǔ)物流依舊表現(xiàn)優(yōu)秀外，其他類(lèi)型資產(chǎn)第四季度的收入水平都要劣于第三季度。總體來(lái)看，投資者持有的收益還是主要來(lái)自二級(jí)市場(chǎng)上的增值，“股”性突出。
第二批公募REIT只有兩只：華夏越秀高速REIT和建信中關(guān)村REIT，整體看底層資產(chǎn)優(yōu)秀，建信中關(guān)村REIT的現(xiàn)金流分派率處于園區(qū)類(lèi)前列。第二批公募REITs認(rèn)購(gòu)“火爆”，網(wǎng)下和網(wǎng)上的配售率均不足3%；上市前幾日溢價(jià)率最高達(dá)38%、40%，之后企穩(wěn)，但收益率仍高于REITs同類(lèi)的其他產(chǎn)品。整體看，受益于底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金分派率較高（建信中關(guān)村REIT）以及投資者情緒的高漲，第二批REITs表現(xiàn)亮眼。
高漲情緒下，我們?nèi)詰?yīng)回歸產(chǎn)品本身價(jià)值，公募REITs“債性”突出，底層現(xiàn)金流才是價(jià)值的支撐。
本文是2021年回顧，但是隨著2022年股票的殺跌，REITs一騎絕塵，更需要在高估值的位置去做好防守。
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原標(biāo)題： YY | 2021公募REITs：政策梳理、產(chǎn)品的發(fā)行與上市交易
