YY評級 
觀資本市場，看債市江湖。
作者：rating狗
來源：YY評級（ID:YYRating)
摘要
出于盤活存量資產，打通投融資渠道的目的，我國公募REITs從基礎設施領域開始。2020年40號文件標志境內公募REITs產品試點正式開始，后續緊跟一系列政策文件，完成了整個政策框架和業務規則的制訂。
首批9個公募REITs發行上市已7個月，資產類型為產業園區、倉儲物流、生態環保、高速公路。（1）從發行情況看，流動盤占比相對較少，占總份額的40%；產品受到投資者積極的認購，網下平均配售率為14.51%，公眾投資配售率平均為6.27%。（2）二級市場走勢“先抑后揚”，收益率與股票、債券相關度小；日均換手率在1.5%左右，遠高于美國REIT市場的0.7%水平，短線交易明顯。（3）從后續經營情況看，除倉儲物流依舊表現優秀外，其他類型資產第四季度的收入水平都要劣于第三季度。總體來看，投資者持有的收益還是主要來自二級市場上的增值，“股”性突出。
第二批公募REIT只有兩只：華夏越秀高速REIT和建信中關村REIT，整體看底層資產優秀，建信中關村REIT的現金流分派率處于園區類前列。第二批公募REITs認購“火爆”，網下和網上的配售率均不足3%；上市前幾日溢價率最高達38%、40%，之后企穩，但收益率仍高于REITs同類的其他產品。整體看，受益于底層資產的優質、現金分派率較高（建信中關村REIT）以及投資者情緒的高漲，第二批REITs表現亮眼。
高漲情緒下，我們仍應回歸產品本身價值，公募REITs“債性”突出，底層現金流才是價值的支撐。
本文是2021年回顧，但是隨著2022年股票的殺跌，REITs一騎絕塵，更需要在高估值的位置去做好防守。
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