作者：普睿研究、編輯部

來源：丁祖昱評樓市

8月28日五部委集中出臺八份文件，現(xiàn)房銷售制、項目公司制、主辦銀行制三項基礎制度同步落地。這不是又一次需求端刺激，而是中國房地產銷售制度的一次根本性切換，從預售制為主走向現(xiàn)房銷售優(yōu)先，從高周轉滾動開發(fā)走向資金封閉運行，從規(guī)模擴張敘事走向現(xiàn)金流安全敘事。三季度以來，中央完成制度框架定調，地方配套細則加速落地，市場結構與政策邏輯正在同步重構。

本篇為政策篇，復盤三季度政策全景，盤點地方落地進展，并對四季度政策走向作出判斷。

01

從救需求到改制度

三季度完成方向切換

三季度是房地產政策從短期應急托底全面轉向中長期制度重構的關鍵季度。與上半年以政治局會議定調、貨幣寬松、城市更新規(guī)劃搭建框架不同，三季度政策的標志性事件是8月28日五部委系列文件，它把此前散見于試點、文件中的制度安排整合成完整閉環(huán)。

中央層面有三件事最值得關注。第一，828新政確立三項基礎制度。第二，8月18日修訂后的《住房公積金管理條例》公布，9月20日起正式實施，公積金制度從支持單一購房擴圍至裝修、老舊住房自主更新、物業(yè)費等全周期居住消費。第三，9月18日住房和城鄉(xiāng)建設部新聞發(fā)布會正式確認市場供求關系發(fā)生重大變化、進入存量時代，2026年前8個月二手房交易占比達到52%，歷史性突破50%，政策重心由短期托底轉向制度性構建。

貨幣與金融端，9月16日中國人民銀行行長潘功勝在《求是》發(fā)表署名文章，提出貸款降速提質將成為宏觀運行新常態(tài)，披露2025年至2026年上半年房地產貸款余額累計下降超過2萬億元。這意味著房地產信貸收縮不再被視為需要對沖的負向波動，而是金融結構從間接融資主導向直接融資轉型的必然過程。9月29日，財政部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關于實施居民購房貸款貼息政策的通知》，對居民使用新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款購房實施貼息。本次政策屬于結構性托底工具，并非對樓市的全面刺激，核心目標為降低剛需群體短期月供壓力、修復市場預期。（詳見《1個百分點的貼息，誰真正受益？》）

地方層面，三季度累計出臺247次穩(wěn)市場政策，結構與上半年相比出現(xiàn)兩個明顯變化：一是公積金優(yōu)化仍為第一大類工具，但方向從提額度、降首付轉向擴場景、跨域使用，9月以來兩周內超過20個城市集中落地裝修提取、物業(yè)費提取；二是城市更新類政策躍居第二位，各省市“十五五”規(guī)劃密集出臺，供給側存量盤活明顯加密。一線城市限制性政策繼續(xù)邊際放松，北京8月7日優(yōu)化贈與子女購房資格并將公積金最高貸款額度提至340萬元，上海8月20日將外環(huán)外二套首付降至15%并推出以舊換新1%補貼。

02

828新政核心要點

現(xiàn)房銷售制如何重構行業(yè)現(xiàn)金流

828新政由八份文件組成，可歸納為銷售、信貸、項目、資本四個維度。其中對行業(yè)運行影響最直接的是銷售制度調整，核心是三句話：新出讓土地原則上現(xiàn)房銷售，存量預售強化監(jiān)管，現(xiàn)房項目實行定金制。

銷售端，新老劃斷以建設工程規(guī)劃許可證為節(jié)點。此前已取證項目按老規(guī)則執(zhí)行，此后新出讓土地及已出讓未取證項目優(yōu)先現(xiàn)房銷售；繼續(xù)預售的項目，門檻從施工過半抬升至主體結構封頂。現(xiàn)房銷售項目實行定金制。

資金端，購房款全額存入主辦銀行監(jiān)管賬戶，實行封閉管理；個人按揭貸款原則上在項目竣工備案后發(fā)放，實現(xiàn)交房即交證。開發(fā)貸期限原則5年、最長7年，建設期僅付息、首次還本延后至竣備后；個人住房貸款期限上限提至40年，DTI上限由55%提至60%。

這一安排對行業(yè)現(xiàn)金流的沖擊是根本性的。資金回籠周期由過去的 6 至 12 個月拉長至 24 個月以上。

截至目前，一線城市中北京、上海、廣州已相繼落地現(xiàn)房銷售細則。（詳見《北京現(xiàn)房銷售細則，給了房企一個緩沖時間表》《上海細則落地！比北京多一道鎖，也多開一扇窗》）

在北京和上海之后，2026年9月30日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局、廣州市規(guī)劃和自然資源局、國家金融監(jiān)督管理總局廣東監(jiān)管局三部門聯(lián)合印發(fā)《關于貫徹落實〈關于完善商品住房銷售制度的通知〉的實施意見》，自發(fā)布之日起施行。

對比來看，北京嚴在資金、細在標準；上海寬在過渡、參數(shù)后補；廣州的取舍落在“協(xié)同”，預售卡口與上海一樣留白，資金端約束最細，開發(fā)環(huán)節(jié)的協(xié)同工具在三城中最全。現(xiàn)房定金上限5%（京1%、滬3%）為三城最高，但約束也最嚴。

03

四季度政策看點

現(xiàn)房時代的分化與新供給秩序

展望四季度，政策重心將從制度發(fā)布轉向細則落地與預期穩(wěn)定，有三條線索值得跟蹤。

一是三項基礎制度進入細則密集期。未來一至兩個月，更多城市將正式發(fā)布828配套細則，預售豁免范圍、土地款分期節(jié)奏、竣備認定標準、保函操作辦法是博弈焦點。中央層面將持續(xù)完善項目公司制、主辦銀行制操作規(guī)則，把握制度切換節(jié)奏，避免過快出清引發(fā)次生波動。

二是城市更新與保障雙軌協(xié)同發(fā)力。省市兩級“十五五”城市更新規(guī)劃進入項目集中實施階段，中央財政補助、專項債、城市更新基金與城市更新貸協(xié)同支持；配售型保障房、保租房供給持續(xù)擴容，城中村改造、老舊小區(qū)更新按規(guī)劃推進。存量收儲、房票安置、以購代建等創(chuàng)新模式將加快推廣，帶動存量去化。

三是市場分化從能級分化深化為板塊分化。一線及強二線城市影響最大但地價回落10%至15%即可重新具備吸引力，普通二線城市流拍率上升、新增供應收縮，三四線邊際沖擊最小。企業(yè)層面，低杠桿、工程能力強的企業(yè)迎來機會窗口；行業(yè)評價體系從銷售規(guī)模增長率轉向現(xiàn)金流安全邊際，合作開發(fā)從可選項變?yōu)楸剡x項。

三季度完成了從短期托底到制度重構的關鍵切換。828新政切斷錢與房的時間錯配，京滬穗三份細則把中央框架翻譯成三套可執(zhí)行的現(xiàn)金流方案，財政貼息則在不動貨幣政策的前提下給剛需定向減負。

四季度重在細則落地與預期穩(wěn)定。能在這一輪深度調整中活下來的企業(yè)，未必是規(guī)模最大的，但一定是現(xiàn)金流最穩(wěn)、工程管理最強、產品力最實的。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 邏輯重構丨政策：房地產基礎制度迎重大變革