來源：讀懂ABS（ID：dudabs）

2018年9月3日，由廣發(fā)證券資產(chǎn)管理（廣東）有限公司（簡稱“廣發(fā)資管”）擔任管理人的“廣發(fā)恒進-正佳企業(yè)集團正佳廣場資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行，總規(guī)模73.006億元，為2018年全市場最大規(guī)模CMBS，并將于近期登陸深交所掛牌轉(zhuǎn)讓。

本次專項計劃的實際融資人為正佳企業(yè)集團有限公司（簡稱“正佳集團”），標的物為正佳廣場，位于廣州市城市中軸線CBD中國第一商圈—百萬平方米天河商圈之核心位置，是集零售、休閑、娛樂、餐飲、會展、康體、旅游及商務于一體的現(xiàn)代化購物中心以劃時代建筑設計、42萬平方米超大規(guī)模，成就世界前十，亞洲城市中心最大的Shopping Mall，是中國最活躍的購物廣場之一。

本項目優(yōu)先級A檔規(guī)模55億，發(fā)行利率6.5%，期限12年；優(yōu)先級B檔規(guī)模13.006億，發(fā)行利率8%，期限12年。中誠信證券評估有限公司給予優(yōu)先級A檔資產(chǎn)支持證券的評級為AA+，優(yōu)先級B檔證券的評級為AA。基礎資產(chǎn)為原始權益人依據(jù)《中融-正佳廣場信托合同》享有的信托受益權，并以正佳廣場未來12年的租金收入等為還款來源保障。

增信措施包括：底層資產(chǎn)擔保；履約保證金機制；結構化分層；現(xiàn)金流超額覆蓋；差額補足承諾；內(nèi)部信用觸發(fā)事件（如：評級下調(diào)事件；違約事件；EBITDA下降事件等）

1、目標物業(yè)位置極佳

正佳廣場位于廣州市城市中軸線CBD中國第一商圈——天河商圈之核心位置，交通便利。曾入選《福布斯》雜志評選的“全球十大購物中心”，并于2011年被評為華南地區(qū)首個國家AAAA級商貿(mào)旅游景區(qū)。

2、資產(chǎn)服務機構管理能力強

正佳企業(yè)集團有限公司是我國早期傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)中的龍頭代表，發(fā)展至今已有24年的歷史，目前已經(jīng)發(fā)展為集多產(chǎn)業(yè)于一體的大型多元化現(xiàn)代企業(yè)集團。正佳集團一直秉持創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展理念，嘗試各種跨界的發(fā)展路線：最早提出“體驗經(jīng)濟”，把購物、娛樂、休閑合于一體，將正佳廣場打造為“亞洲體驗之都”。

3、資產(chǎn)池現(xiàn)金流穩(wěn)定

受益于正佳集團的多元化經(jīng)營戰(zhàn)略，資產(chǎn)池的現(xiàn)金流由商場運營收入、酒店收入、植物園與博物館的門票收入、物業(yè)經(jīng)營收入等組成，現(xiàn)金流來源多樣廣泛，各板塊運營良好，回款穩(wěn)定。

4、信用増級措施充分

本專項計劃租金現(xiàn)金流對優(yōu)先級證券本息有較好的覆蓋；次級資產(chǎn)支持證券能夠為優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券提供一定程度的內(nèi)部信用支持；正佳集團為資產(chǎn)支持專項計劃提供差額補足承諾；專項計劃層面的必備金額機制和保證金機制也為項目提供一定的信用增級。

正佳集團成立于1993年12月2日，系正大天河投資有限公司全資控股的子公司，截至2017年12月，正佳集團總資產(chǎn)達到176億元，主體評級AA。正佳集團經(jīng)營多元化，包括購物中心、商品零售、休閑旅游、創(chuàng)意百貨、廣告?zhèn)髅健⒋笮秃Ｑ箴^、自然博物館、雨林植物園、五星級酒店等。

本單CMBS的成功發(fā)行，為正佳集團盤活了商業(yè)物業(yè)、拓展了新的融資渠道，助力正佳集團攜正佳廣場、正佳極地海洋世界、正佳演藝劇院、正佳萬豪酒店、正佳自然科學博物館、以及熱帶雨林生態(tài)館、廣府文化街等全領域旅游文化資源，全面打造“都市型世界級旅游目的地”。本產(chǎn)品的成功發(fā)行，體現(xiàn)了投資人對正佳集團現(xiàn)代化經(jīng)營管理物業(yè)能力的認可，顯現(xiàn)了市場對以資產(chǎn)信用支撐產(chǎn)品創(chuàng)設上觀念的進步，展示通過CMBS在盤活存量物業(yè)、助力傳統(tǒng)零售轉(zhuǎn)型的重要意義。

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