西政資本 
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作者：西政資本
來(lái)源：西政資本（ID:xizheng_ziben)
筆者按：
自2019年10月深圳發(fā)布《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則》”）后，凡深圳市范圍內(nèi)供應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格、租金及臨時(shí)用地使用費(fèi)均主要采用標(biāo)定地價(jià)測(cè)算體系進(jìn)行地價(jià)測(cè)算（以劃撥方式供應(yīng)的土地或產(chǎn)權(quán)歸政府的建筑面積部分不計(jì)收地價(jià)），由此，深圳的地價(jià)測(cè)算體系由基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)代全面進(jìn)入到標(biāo)定地價(jià)時(shí)代。截止當(dāng)前，我們常見的城市更新、利益統(tǒng)籌項(xiàng)目等的地價(jià)測(cè)算也適用標(biāo)定地價(jià)測(cè)算體系進(jìn)行地價(jià)測(cè)算。鑒于此，筆者特結(jié)合地價(jià)測(cè)算的實(shí)操案例，對(duì)深圳市城市更新及利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的地價(jià)測(cè)算進(jìn)行梳理，以供投拓同行參考。
一、標(biāo)定地價(jià)測(cè)算體系
（一）標(biāo)定區(qū)域、標(biāo)準(zhǔn)宗地、標(biāo)定地價(jià)
標(biāo)定地價(jià)的官方定義是指政府為管理需要確定的，標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用（或設(shè)定條件）、正常市場(chǎng)條件下，法定最高使用年期或政府規(guī)定年期下，某一估價(jià)期日的土地權(quán)利價(jià)格。
1. 標(biāo)定區(qū)域：標(biāo)定區(qū)域是指在全市可建設(shè)用地邊界范圍內(nèi)，政府相關(guān)部門依據(jù)專業(yè)的評(píng)估技術(shù)要求按住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)用途劃分的區(qū)域。其中住宅用途標(biāo)定區(qū)域410塊、商業(yè)用途424塊、辦公用途180塊、工業(yè)用途256塊，合計(jì)1270塊。下圖紅線區(qū)塊即是按住宅用途劃分的標(biāo)定區(qū)域。
2. 標(biāo)準(zhǔn)宗地：在按用途劃分的標(biāo)定區(qū)域內(nèi)，有且只有一塊代表該標(biāo)定區(qū)域內(nèi)該用途的標(biāo)準(zhǔn)地塊，即標(biāo)準(zhǔn)宗地。以深圳市政府所處住宅用途標(biāo)定區(qū)域?yàn)槔ㄋ{(lán)色方塊即是標(biāo)準(zhǔn)宗地）。
3. 標(biāo)定地價(jià)：概況來(lái)講深圳市的標(biāo)定地價(jià)即是標(biāo)準(zhǔn)宗地以每年某一固定期限（每年更新）為估價(jià)期日，土地使用期限按住宅70年、商業(yè)40年、辦公40年、工業(yè)30年，在現(xiàn)狀開發(fā)利用或部分假設(shè)條件、正常市場(chǎng)條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。
標(biāo)定地價(jià)會(huì)由市自然資源行政主管部門按年度更新并定期發(fā)布，當(dāng)年度更新價(jià)格水平變化超過(guò)5%時(shí)，還需報(bào)政府批準(zhǔn)，管理程度較原基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)一步提高。在實(shí)際測(cè)算地價(jià)的過(guò)程中我們也應(yīng)考慮到地價(jià)漲幅的問(wèn)題，這樣才更有利于項(xiàng)目實(shí)際利潤(rùn)的判定。
（二）標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法
在發(fā)布的《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則》中明確了土地市場(chǎng)價(jià)格=標(biāo)定系數(shù)修正法×70%+剩余法×30%，所以直接利用標(biāo)定系數(shù)修正法估算的地價(jià)并不等于最終地價(jià)，其目的只是為了達(dá)到讓地價(jià)可預(yù)期。官方也已明確表示最終土地的市場(chǎng)價(jià)格與直接利用標(biāo)定系數(shù)修正法測(cè)算的結(jié)果只是比較接近，具有較大的參考性。
在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中規(guī)定了使用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)法估價(jià)的程序：
（1）第一步：收集待估宗地標(biāo)定區(qū)域及標(biāo)定地價(jià)相關(guān)信息；
（2）第二步：選擇3個(gè)（或以上）的可比標(biāo)準(zhǔn)宗地；
（3）第三步：進(jìn)行相關(guān)地價(jià)因素修正；
（4）第四步：測(cè)算待估宗地價(jià)格。
標(biāo)定系數(shù)修正法計(jì)算公式如下：
P=P1×W1+P2×W2+P3×W3
P：待估宗地標(biāo)定地價(jià)；
P1、P2、P3：3個(gè)可比標(biāo)準(zhǔn)宗地的比準(zhǔn)價(jià)格；
W1、W2、W3：3個(gè)可比標(biāo)準(zhǔn)宗地的權(quán)重。
例如：
以商業(yè)用途的土地市場(chǎng)價(jià)格為例，其僅代表可轉(zhuǎn)讓的商業(yè)首層（底商）使用年期40年不涉及其他特殊政策規(guī)定情形下的市場(chǎng)價(jià)格，如涉及其他商業(yè)用途但業(yè)態(tài)不同（如商業(yè)二層、商業(yè)游樂(lè)設(shè)施等）或相關(guān)規(guī)定不同（如不可轉(zhuǎn)讓、使用年期不等于40年、符合政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展、項(xiàng)目為城市更新項(xiàng)目等）則需對(duì)商業(yè)用途的市場(chǎng)價(jià)格按照《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則》進(jìn)行系數(shù)修正。
（三）地價(jià)計(jì)算公式
宗地地價(jià)＝∑（土地的市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)×項(xiàng)目修正系數(shù)）。其中，同一宗地包含多種建筑類型的，按照不同建筑類型和建筑面積分別測(cè)算地價(jià)后合計(jì)。
二、城市更新項(xiàng)目的地價(jià)測(cè)算案例
（一）案例基本假設(shè)
假設(shè)某城市更新項(xiàng)目拆除范圍面積17160㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積12788㎡，其中，歷史用地類別方面，城中村用地10300㎡，歷史處置用地2488㎡。
總規(guī)劃建筑面積104000㎡，其中，規(guī)劃用地類型方面，商品住宅70334㎡（含保障性住房8396㎡，已按深府辦〔2016〕38號(hào)文要求配建保障性住房），商業(yè)26916㎡（地上一、二層均為13458㎡），公建配套6750㎡。
（二）城市更新項(xiàng)目的地價(jià)測(cè)算
1. 利用標(biāo)定地價(jià)估算項(xiàng)目住宅用途市場(chǎng)價(jià)格
住宅用途土地市場(chǎng)價(jià)格約21492.4元/㎡。
2. 利用標(biāo)定地價(jià)估算項(xiàng)目商業(yè)用途市場(chǎng)價(jià)格
商業(yè)用途土地市場(chǎng)價(jià)格約45151.35元/㎡。
3. 計(jì)算用地類別或改造類型占比
（1）城中村：城中村用地面積/開發(fā)建設(shè)用地面積=10300/12788=80.5%
（2）歷史用地處置：歷史用地處置面積/開發(fā)建設(shè)用地面積=2488/12788=19.5%
4. 計(jì)算城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)
依據(jù)前述公式：項(xiàng)目修正系數(shù)=∑（各“用地類別或改造類型”面積占比×對(duì)應(yīng)修正因子）計(jì)算各用途項(xiàng)目修正系數(shù)。
（1）r=（地上計(jì)容建筑面積+地下計(jì)容建筑面積）/總用地面積=104000/12788=8.13
（2）計(jì)算住宅用途地價(jià)在城中村用地類型下的修正因子：0.1×(1-4.5/8.13)=0.1×(1-0.55)=0.045 ，住宅用途地價(jià)在歷史用地處置類型下的修正因子則通過(guò)查詢城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)表直接按0.11確定。
（3）住宅用途項(xiàng)目修正系數(shù)=∑（“用地類別或改造類型”面積占比×對(duì)應(yīng)修正因子）=80.5%×0.045+19.5%×0.11=0.036+0.021=0.057
（4）計(jì)算商業(yè)用途地價(jià)在城中村用地類型下的修正因子：0.18×（1-4.5/8.13）=0.18×(1-0.55)=0.081。商業(yè)用途地價(jià)在歷史用地處置類型下的修正因子則直接通過(guò)查詢城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)表按0.2確定。
（5）商業(yè)用途項(xiàng)目修正系數(shù)=∑（各“用地類別或改造類型”面積占比×對(duì)應(yīng)修正因子）=80.5%×0.081+19.5%×0.2=0.065+0.039=0.104
5. 項(xiàng)目各用地類型（如住宅、商業(yè)等）地價(jià)計(jì)算
宗地地價(jià)=∑（土地市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)×項(xiàng)目修正系數(shù)）
（1）住宅地價(jià)：
保障房移交政府無(wú)需繳納地價(jià)。
住宅地價(jià)=住宅用途土地的市場(chǎng)價(jià)格X建筑面積X建筑類型系數(shù)X年期系數(shù)X產(chǎn)權(quán)修正系數(shù)X城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)=21492.4×(70334-8396) ×1×1×1×0.057=7587.82（萬(wàn)元）
（2）商業(yè)地價(jià)：
依據(jù)深規(guī)土規(guī)﹝2017﹞3號(hào)文規(guī)定——同一宗地內(nèi)，居住用地有住宅建筑和商業(yè)建筑，則商業(yè)建筑使用權(quán)為70年。
①地上商業(yè)一層地價(jià)=商業(yè)用途土地的市場(chǎng)價(jià)格X地上一層商業(yè)建筑面積X建筑類型系數(shù)X年期系數(shù)X產(chǎn)權(quán)修正系數(shù)X地上商業(yè)樓層修正系數(shù)X城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)=45151.35×13458×1×1.0889×1×1×0.104=6881.33（萬(wàn)元）
②地上商業(yè)二層地價(jià)=商業(yè)用途土地的市場(chǎng)價(jià)格X地上二層商業(yè)建筑面積X建筑類型系數(shù)X年期系數(shù)X產(chǎn)權(quán)修正系數(shù)X地上商業(yè)樓層修正系數(shù)X項(xiàng)目修正系數(shù)=45151.35×13458×1×1.0889×1×0.6×0.104=4128.80（萬(wàn)元）
③商業(yè)地價(jià)合計(jì)=地上商業(yè)一層地價(jià)+地上商業(yè)二層地價(jià)=6881.33+4128.80=11010.13（萬(wàn)元）
6. 宗地地價(jià)匯總
公建配套及保障房產(chǎn)權(quán)移交給政府，無(wú)需繳納地價(jià)。
宗地地價(jià)=∑（土地市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積×基礎(chǔ)修正系數(shù)×項(xiàng)目修正系數(shù)）=住宅地價(jià)+商業(yè)地價(jià)=7587.82+11010.13=18597.95（萬(wàn)元）=約合1.86（億元）。
三、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目留用地的地價(jià)測(cè)算案例
根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局對(duì)留用地地價(jià)測(cè)算的公開答復(fù)，留用地的地價(jià)也采用標(biāo)定地價(jià)體系進(jìn)行測(cè)算，也即原《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目管理辦法》深規(guī)土規(guī)〔2018〕6號(hào)中關(guān)于利益統(tǒng)籌項(xiàng)目留用地地價(jià)測(cè)算參考基準(zhǔn)地價(jià)的規(guī)定需更新為按標(biāo)定地價(jià)進(jìn)行測(cè)算。
根據(jù)《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則》，利益統(tǒng)籌項(xiàng)目與城市更新項(xiàng)目地價(jià)測(cè)算主要區(qū)別在于項(xiàng)目修正系數(shù)的不同，城市更新項(xiàng)目適用城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)，利益統(tǒng)籌項(xiàng)目適用留用土地項(xiàng)目修正系數(shù)。利益統(tǒng)籌項(xiàng)目根據(jù)用地類型不同，區(qū)分為（1）非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地；（2）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益統(tǒng)籌土地整備項(xiàng)目留用土地。
（一）非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地進(jìn)入市場(chǎng)
如留用地用地類型為非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地進(jìn)入市場(chǎng)，那么在此情形下，可進(jìn)一步劃分：（1）留用地為非農(nóng)建設(shè)用地和在本社區(qū)安置的征地返還用地；（2）留用地為在本社區(qū)和社區(qū)外安置的征地返還用地。
1. 留用地為非農(nóng)建設(shè)用地和在本社區(qū)安置的征地返還用地
在此情形下，項(xiàng)目修正系數(shù)需按容積率進(jìn)行區(qū)分，容積率≤3.2的部分項(xiàng)目修正系數(shù)為0.01，地下及容積率>3.2的部分項(xiàng)目修正系數(shù)為0.2，不區(qū)分項(xiàng)目規(guī)劃建筑業(yè)態(tài)為商業(yè)、住宅或工業(yè)。
2. 留用地為在本社區(qū)和社區(qū)外安置的征地返還用地
在此情形下，項(xiàng)目修正系數(shù)按價(jià)值進(jìn)行區(qū)分，等價(jià)值部分項(xiàng)目修正系數(shù)為0.01，超出等價(jià)值部分項(xiàng)目修正系數(shù)為0.2，亦不區(qū)分項(xiàng)目規(guī)劃建筑業(yè)態(tài)為商業(yè)、住宅或工業(yè)。
（二）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益統(tǒng)籌土地整備項(xiàng)目留用土地進(jìn)入市場(chǎng)
在此情形下，項(xiàng)目修正系數(shù)主要需按項(xiàng)目規(guī)劃基礎(chǔ)建筑面積和共享建筑面積進(jìn)行區(qū)分。基礎(chǔ)建筑面積部分，規(guī)劃業(yè)態(tài)為商業(yè)、住宅的，項(xiàng)目修正系數(shù)為0.02，規(guī)劃業(yè)態(tài)為工業(yè)的，項(xiàng)目修正系數(shù)為0.01；共享建筑面積部分，規(guī)劃業(yè)態(tài)為商業(yè)、住宅的，項(xiàng)目修正系數(shù)為0.2，規(guī)劃業(yè)態(tài)為工業(yè)的，項(xiàng)目修正系數(shù)為0.01。
需注意，根據(jù)《土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目管理辦法》，共享建筑面積是指在規(guī)劃允許條件下，可在基礎(chǔ)建筑面積的基礎(chǔ)上增加的建筑面積。共享建筑面積原則上不超過(guò)基礎(chǔ)建筑面積的30%。共享建筑面積中政府或政府指定機(jī)構(gòu)回購(gòu)60%的建筑面積用于人才住房、公共租賃住房或創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等，其余40%的建筑面積通過(guò)利益共享歸屬于原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位。但目前以深圳各利益統(tǒng)籌項(xiàng)目來(lái)看，獲批共享建筑面積的項(xiàng)目并不多。
（三）利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的地價(jià)測(cè)算
以留用地用地類型為“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益統(tǒng)籌土地整備項(xiàng)目留用土地進(jìn)入市場(chǎng)”為例，若某一利益統(tǒng)籌項(xiàng)目主要規(guī)劃為住宅和商業(yè)，共享建筑面積為基礎(chǔ)建筑面積30%，其中共享建筑面積40%可售的情形下，項(xiàng)目住宅用途標(biāo)定地價(jià)按29,006.00元/平方米，項(xiàng)目商業(yè)用途標(biāo)定地價(jià)按35,046.00元/平方米，根據(jù)項(xiàng)目所涉實(shí)際規(guī)劃，則利益統(tǒng)籌項(xiàng)目留用地地價(jià)計(jì)算如下：
根據(jù)對(duì)利益統(tǒng)籌項(xiàng)目留用地地價(jià)進(jìn)行測(cè)算，我們可以看出，利益統(tǒng)籌項(xiàng)目本身地價(jià)測(cè)算并不復(fù)雜，主要是在于對(duì)項(xiàng)目具體規(guī)劃指標(biāo)的了解和用地類型的確認(rèn)，相較城市更新項(xiàng)目還需對(duì)項(xiàng)目修正系數(shù)進(jìn)行再次計(jì)算的情形會(huì)簡(jiǎn)單一些。
另需注意，根據(jù)原《關(guān)于地價(jià)測(cè)算工作的通知》（深國(guó)房〔2004〕8號(hào)）第四項(xiàng)規(guī)定，宗地出讓的地價(jià)分為土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)金及市政配套設(shè)施金三部分。其中土地使用權(quán)出讓金占地價(jià)的15%，土地開發(fā)金和市政配套設(shè)施金占地價(jià)的85%。雖現(xiàn)地價(jià)測(cè)算依據(jù)主要參照《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則》（深府辦規(guī)〔2019〕9號(hào)），但根據(jù)目前部分項(xiàng)目所涉《土地出讓合同》或《土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》相關(guān)內(nèi)容，采用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算地價(jià)時(shí)，上述三部分所涉比例原則上參照實(shí)行。
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原標(biāo)題： 城市更新與土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的地價(jià)測(cè)算
