作者：西政資本

來源：西政資本（ID：xizheng_ziben）

官媒報道稱，2025年以來，杭州頂豪市場以空前熱度刷新了紀錄。一群35至50歲的產業新貴——來自半導體、AI、跨境電商等行業的買家，正悄然改寫這座城市的豪宅買家版圖。“看房先驗資幾千萬元，每日限流40組，客戶排隊一小時”——這就是當下杭州豪宅市場最真實的一幕。

這一輪財富的輪動，尤其是科技造富效應的“狂飆”，讓越來越多的人開始考慮，關于房地產和房價的邏輯，“短期看金融，中期看土地，長期看人口”，是否得進一步修正為，“房地產的未來看的是科技”。

就像現在市場在熱烈討論的，科技的盡頭是不是房地產？AI的盡頭是不是房地產？因為目前但凡樓市動靜大一點的，基本都是科技新貴之城。

如官媒所報道的，今年以來，杭州多個單價10萬元+的地產項目都是“開盤即售罄”，買家畫像高度集中——新興科技企業創始人、高管、投資人，來自半導體、AI、新材料等行業，30歲至50歲之間。

    與杭州的情況一樣，不管是成功押注中際旭創、聯訊儀器的蘇州，還是成功押注長鑫存儲的合肥，抑或是在科創投資領域嶄露頭角的武漢等二線城市，來自半導體、AI、新材料等行業的財富新貴最終還是將錢投向了當地豪宅市場。

深圳的情況則更具有代表性，根據“樂有家”的統計數據，深圳今年30%以上的千萬級豪宅都已被90后科技新貴買走。

科創板塊的財富大量涌入豪宅市場，這給一線和強二線的樓市復蘇提供了實實在在的支撐，盡管樓市整體的企穩回暖還未實現，但樓市反轉信號確實已越來越近。

在這一波科創的造富浪潮中，除了賺得盆滿缽滿的科技新貴，還有在一級市場大筆出資的政府引導基金（國資基金），比如蘇州國資在中際旭創、聯訊儀器上市后獲取了百億級的投資回報，再比如合肥國資在長鑫存儲上市后可能獲取千億甚至萬億級投資回報，這些都為地方政府通過股權財政替代土地財政打下了很好的樣板。

當然，靠單純的股權財政取代土地財政肯定是偽命題，就像我們在《入不敷出》一文中所提到的，對于絕大多數普通的二線和三四線城市來說，因為財政實力和地方產業底蘊有限，因此根本無法像蘇州、杭州、合肥、武漢等城市一樣砸下重金往創投及新質生產力方向的投資轉型，比如像蘇州培育并押中中際旭創、聯訊儀器，或者像合肥培育并押中長鑫存儲一樣，不僅可以大手筆投資，還有機會賺得盆滿缽滿，一舉解決地方化債問題。

市場最近的反應也充分證明了這一點，比如一些弱區域的地方國企和城投平臺，因地方政府在土地財政退場的情況下無法通過股權財政等補充財政收入，因此這些區域的國企、城投在缺乏后續財政支持的情況下可能存在大面積債務爆雷風險，包括我們在內的很多投資機構也都已暫停對這些區域的國企、城投項目的資金投放。

現在市場的看法集中于，中國的“土地財政”時代終結后，將全面進入“土地財政+產業財政+股權財政”三馬齊驅的新時代。地方政府的土地財政主要是賣地收入，產業財政主要是稅收收入，股權財政則主要是投資和資產收益。

需要注意的是，在地方政府的股權財政中，存量資產盤活成為了創造股權財政增量的重中之重，包括地方國資的基金招商（投資新興產業方向的企業），國有產權、股權轉讓，資產處置與運營、盤活等。

然而，地方政府、地方國企、城投平臺的實際存量資產盤活情況卻問題頻發。前幾天，財政部部長藍佛安在一次內部會議上針對存量資產盤活工作作出了明確部署，他要求，“要立足財政職能，緊盯存量資源盤活利用不力、化解地方政府債務不積極不扎實等問題，條塊結合、上下聯動，集中整治”。這一嚴厲措辭，不僅從側面反映出各地資產盤活工作依舊存在不少問題，同時也預示著下一步財政部可能會出臺更具針對性的整治舉措。

今年以來，中央的高層級會議和政策方面一直在強調存量資產盤活，但就如我們在《市場資產荒，但為什么很多城投資產盤不活？》一文中所說，絕大多數的存量資產盤活都存在落地難的問題，其中資源錯配是關鍵，說通俗一點就是沒有市場需求，沒有人使用和買單，二次投入后最終又變成無法產生收益和創造現金流的沉睡資產。

對此，我們傾向于認為，地方政府的股權財政是一條“難而正確”的道路，但大部分城市卻都不具備走上這條路的條件。

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原標題： AI的盡頭是房地產？