大家都知道凈利率只是一個(gè)代表項(xiàng)目本體安全墊厚度的指標(biāo)，但是，決定公司在該項(xiàng)目上的賺錢能力，則要看照妖鏡——IRR。

比如像南京江北核這種正負(fù)零即拿銷許，需要搖號(hào)、開盤即清倉的高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，雖然說項(xiàng)目?jī)衾什徽Φ危獻(xiàn)RR給力，所以拿地即賺。

所以，沒有投資公司是不看IRR的，但是，IRR自身只是一個(gè)超級(jí)簡(jiǎn)化的指標(biāo)。它是不考慮資金再投資、項(xiàng)目再融資的近似！（尤其當(dāng)項(xiàng)目現(xiàn)金流反負(fù)需要再融資怎么辦！）——這時(shí)候就需要引入MIRR

我們先從IRR的本質(zhì)講起！

IRR公式的邏輯是——NPV=0時(shí)的折現(xiàn)率！

凈現(xiàn)值（NPV）：說的是把未來的錢在一定的貼現(xiàn)率的情況下?lián)Q算成現(xiàn)在的錢（例如后年你會(huì)賺121元，假設(shè)貼現(xiàn)率是10%，那么換算成現(xiàn)在的錢也就是121/(1+10%)^2=100元。類似于兩年后的121塊錢，在每年10%的通貨膨脹下，相當(dāng)于今天的100塊錢的購買力）

而對(duì)于一個(gè)投資項(xiàng)目而言，把各年的現(xiàn)金流全部折現(xiàn)到今天，凈現(xiàn)值>0就表示有賺頭。假設(shè)兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流如下：

兩個(gè)項(xiàng)目，盡管總收入都是18.52萬，但是項(xiàng)目B收入來的更早，所以在時(shí)間的折現(xiàn)效應(yīng)下，更值得投資。

內(nèi)部報(bào)酬率（IRR）：累計(jì)凈現(xiàn)值為0時(shí)候的貼現(xiàn)率。(項(xiàng)目能承受的最大貨幣貶值的比率。贏利空間，抗風(fēng)險(xiǎn)能力。）

還以上例來說，貼現(xiàn)率變?yōu)?0%，現(xiàn)計(jì)算A、B凈現(xiàn)值如下：

可以看到項(xiàng)目A凈現(xiàn)值為負(fù)，項(xiàng)目B凈現(xiàn)值為正，這說明項(xiàng)目A的內(nèi)部報(bào)酬率（IRR）將小于20%，而項(xiàng)目B的內(nèi)部報(bào)酬率大于20%。

通過計(jì)算可以得出當(dāng)貼現(xiàn)率為18.45%時(shí)，項(xiàng)目A的NPV剛好等于0，當(dāng)貼現(xiàn)率為23.94%時(shí)，項(xiàng)目B的NPV剛好等于0。

我之前也說過IRR的在excel中的語法：

=IRR(Values，guess)

IRR是無法直接解的（n次方程），excel計(jì)算IRR是通過逼值法。

exce根據(jù)上面這個(gè)公式，不斷去試IRR，直到找出一個(gè)比較接近的結(jié)果。

根據(jù)笛卡爾關(guān)于高次方程的符號(hào)規(guī)則：

如果現(xiàn)金流出現(xiàn)反負(fù)的情況（比如，現(xiàn)金流開始是負(fù)的，經(jīng)過一段時(shí)間現(xiàn)金流開始為正，然后又變負(fù)，再變正…）則，IRR可能得到多根、負(fù)根。這個(gè)時(shí)候，IRR就不具備參考意義了。這個(gè)時(shí)候，往往我們會(huì)回看NPV值作為參考。

經(jīng)常能看到很多人問，“什么是經(jīng)營IRR、融資性IRR，什么是股東IRR”。

看似紛繁復(fù)雜，其實(shí)，這個(gè)問題很簡(jiǎn)單！區(qū)分好現(xiàn)金流目標(biāo)對(duì)象就OK了！你只要記住，計(jì)算什么IRR，就計(jì)算對(duì)應(yīng)目標(biāo)對(duì)象的現(xiàn)金流。比如計(jì)算股東IRR，那就只計(jì)算股東掏出的錢，收到的錢，得到股東投資的現(xiàn)金流。

其它計(jì)算對(duì)象又如：

經(jīng)營性IRR即為全投資IRR，是不考慮融資借款的，而是假設(shè)該項(xiàng)目全是自有資金投入。融資性IRR則是考慮融資款使用和利息后所對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流。 

全投資IRR=（1+IRR(經(jīng)營性現(xiàn)金流)）

融資后IRR=（1+IRR(融資后現(xiàn)金流)）

舉一個(gè)例子，項(xiàng)目現(xiàn)金流如下：

通過excel得出IRR=16%

請(qǐng)問上方表格，到底是年、月收益率？

IRR的參數(shù)并沒有絕對(duì)日期，只有『一期』的觀念。每一期可以是年、月、天…至于每一期是多久，使用者自己清楚，IRR并不需要知道。

如果每一格是代表一個(gè)『月』的現(xiàn)金流量，那么傳回的報(bào)酬率就是『月報(bào)酬率』；如果要轉(zhuǎn)換成年報(bào)酬率就得乘上12了。

事實(shí)上，我們常用的IRR，其實(shí)是個(gè)超級(jí)簡(jiǎn)化版。它假設(shè)了投入資金的成本以及收益的再投資報(bào)酬率都等于IRR，甚至是沒有考慮現(xiàn)金流反負(fù)后的再融資！但現(xiàn)實(shí)往往并非如此。

MIRR是意思是改良版IRR。MIRR就是要修復(fù)上面這個(gè)再投資回報(bào)率問題！

IRR的現(xiàn)金流量里可分為正值及負(fù)值兩大類，正值部分屬于投資期中投資者拿回去的現(xiàn)金，這些期中拿回去的現(xiàn)金該如何運(yùn)用，會(huì)影響報(bào)酬率的。負(fù)值部分屬于投資期中額外再投入的資金，這些資金的取得也有融資利率方面要考慮。

MIRR使用的方式是將期間所有的現(xiàn)金流入，全部以『再投資利率』計(jì)算終值FV。期間所有的現(xiàn)金流出，全部以『融資利率』計(jì)算現(xiàn)值PV。

那么MIRR的公式：=(FV/PV)1/n - 1

MIRR語法：

MIRR(values, finance_rate, reinvest_rate)

如果說MIRR是在再投資回報(bào)率上對(duì)IRR進(jìn)行一定程度的改良和彌補(bǔ)，那XIRR則很好的彌補(bǔ)了IRR在時(shí)間效益上的局限。

為什么這么說呢？在日常計(jì)算IRR的范圍內(nèi)，并不強(qiáng)調(diào)這個(gè)IRR必須是時(shí)間間隔相等的凈現(xiàn)金流對(duì)應(yīng)的，從其函數(shù)公式也可以看出，IRR的公式并沒有填寫時(shí)間的位置。

而XIRR則能精確每一段現(xiàn)金流的時(shí)間長度！

這么說可能比較難理解，我給大家看一下案例：

語法：XIRR(values,dates,guess)

參數(shù)：values與dates中的支付時(shí)間相對(duì)應(yīng)的一系列現(xiàn)金流。dates是與現(xiàn)金流支付相對(duì)應(yīng)的支付日期表。guess是對(duì)函數(shù)XIRR計(jì)算結(jié)果的估計(jì)值。