作者：西政資本

來源：西政資本（ID：xizheng_ziben）

不少爆雷房企發布了2025年的業績預告，出人意料的是，一眾爆雷房企2025年居然都賺翻了。

佳兆業發布的《盈利預告》稱，預計2025年歸母凈利潤不少于500億元，而2024年還是凈虧損285億元。

無獨有偶——

碧桂園預計2025年歸母凈利潤為10-22億元，而2024年凈虧351億元；

世茂預計2025年歸母凈利潤為144.73億元，而2024年凈虧359億元；

遠洋預計2025年歸母凈利潤為67.56億元，而2024年凈虧186億元；

金科預計2025年歸母凈利潤為300-350億元；

禹洲預計2025年歸母凈利潤為234-254億元；

旭輝預計2025年歸母凈利潤為170-190億元。

很多債權人沒等到爆雷房企還一分錢，卻看到這些爆雷房企都從“爆虧”轉向了“爆賺”，直接就炸毛了。

我們認為有必要跟大家解釋一下上市公司“債務重組收益”對財報的影響，比如一家房企對外一共欠了100億，債務重組后最終只需要還50億，那么不需要再償還的50億就屬于債務重組收益，計入當期利潤。

因此，上述爆雷房企并不是真的因為經營的好轉（比如賣房賣得好）賺了錢，而是因為與債權人達成債務減免、展期、債轉股等重組協議從而實現了債務重組收益，也即通過“債權人讓利”實現了財務報表的“扭虧為盈”。

更準確地說，房地產行業在2025年并未出現基本面的改善或反轉，絕大多數房企也未走出經營的困境，尤其是爆雷房企，因此《業績預告》里的“扭虧為盈”只是債務重組后實現的表面盈利而已。

我們注意到，截止當前，大部分房企都還在虧損，一是因為前期高價拿的地現在已經算不過賬，而且即便建成后交付也毛利銳減；二是自2021年下半年房地產行業集中爆雷以來，土地、在建工程（存貨）及其他資產減值嚴重，投資性房產公允價值大幅虧損，比如很多住宅、商場、寫字樓的估值都已大幅下滑；三是房企大量融資成本都無法再資本化（計入“存貨/開發成本”），大額費用化利息讓房企的處境雪上加霜，扣非凈利潤更是慘不忍睹。

以禹洲集團為例，根據其業績預告，預計2025年歸母凈利潤為234-254億元，但剔除債務重組收益及重估收益的影響，預計2025年歸母凈虧損為112億元至92億元。

對比一下，已完成債務重組的佳兆業、花樣年、旭輝、碧桂園、奧園等爆雷房企，至少已實現了“紙面扭虧為盈”，但未完成債務重組的爆雷房企則更加前途未卜。以正榮地產為例，2025年凈虧損174億元，相比2024年的虧損擴大了將近3倍，債務重組目前也已停擺。

近段時間，市場上很多聲音在說，房地產已進入觸底時刻，尤其是以一線和強二線城市為代表，3月份樓市的成交量價都出現了令人驚喜的變化，官媒也開始頻繁使用“爆火”“暴漲”等字眼。

我們認為，房地產行業的風向確實出現了扭轉性質的變化，主要原因則是李嘉誠家族“重返地產”與碧桂園債務重組落地、銷量回升、召回舊部兩大標志性事件。

以精準逃頂和精準抄底著稱的李嘉誠家族（長實集團），集團主席李澤鉅在2026年3月明確表示，“地產是核心業務”，只要回報合理，將積極拿地。這被廣泛解讀為頂尖資本對中國房地產市場“風險已基本釋放、底部區間已現”的明確判斷。

碧桂園2025年實現凈利潤16億元，雖然只是完成系統性債務重組所錄得的非現金收益，也即紙面的“扭虧為盈”，但實際上還是實現了從“生存危機”到“財務修復”的關鍵跨越。作為民營房企龍頭，碧桂園債務重組成功并實現報表盈利，確實極大地提振了市場對民營房企信用修復與經營復蘇的預期，為整個行業的筑底修復注入了強心針。

如果從這個角度上去看爆雷房企的“扭虧為盈”，那么債權人的炸毛其實根本沒有必要，畢竟這是妥協后的結果，而這結果確實給解決債務問題帶來了更多的想象空間。

“38號文”發布以來，我們發現很多投資機構、開發商都重新回到了拿地市場，我們認為這是一個至關重要的信號，為此，我們在歷經5年的城投非標投資業務后終于重新撿起了地產前融業務。

2026的房地產，或許比我們想象中的會更樂觀一些。

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原標題： 觸底信號來了