作者：老庵

來源：老庵筆記（ID：gh_bd8f12fb8283）

最近在堅持聽浙江大學葉航教授的《宏觀經濟學》，課程錄制于2011年。在講到2008年金融危機時，葉教授語重心長、甚至略帶嚴肅地跟下面十八九歲的大學生講：

“未來十年二十年，風向一定會發生變化，金融深化會轉向金融抑制，大家職業發展的黃金時期，會因為金融監管的加強受到極大影響。”

“08年以前，聰明的人都去華爾街，都去做金融，但是未來的歲月，必須要慎重。”

#1 放水

聽到這，老庵虎軀一震，葉老師說的，都他娘的在自己身上應驗了，作為一名地產金融從業人員，現在賊尷尬，說多了都是淚。 

不過在近期召開的央行例會上，央行刪除沿用多年的“保持廣義貨幣M2和社會融資規模增速與國內生產總值名義增速相匹配”、“優化融資結構和信貸結構”等表述。

今天央行也再次下調7天逆回購中標利率20個基點至2.20％，創造2015年6月以來最大單次降幅。

疫情背景下，為確保經濟盡快恢復元氣，央行似有大放水之勢。

有三個基本問題擺在我們面前：

水能否流到地產？

水能流入多少? 

水多久才能流到地產？

金融是主權的一部分，金融調控與監管，體現的是中央政府的意志，在現有金融調控和監管體制下，地方沒有多少權力。

從政策態勢看，雖然地方政府蠢蠢欲動、伺機而動，但至少在金融層面，目前看，房地產還是那個夜壺，繼續被按在地上摩擦。 

以上問題，實際是貨幣政策傳導機制問題。

水是生命之源，我們之所以把貨幣比作水，是因為它可以像水一樣無孔不入，只要有利潤，便會發生交易，水就會流向那里。水能流多遠、流多快，都要依托河流是否通暢，即貨幣政策傳導機制是否完善。

傳導機制不暢，央行之水便會在上游形成堰塞湖，難解下游燃眉之急。我們要做的，是搞清楚貨幣政策如何傳導，便于對后期政策做精準判斷。

#2 傳導機制

一般來講，貨幣進入經濟活動，大體需要經過三個階段：

Round 1:央行將基礎貨幣派發給以銀行為主的大型金融機構（俗稱：印錢）

近年央行印錢的形式越來越眼花繚亂，比如上文中提到的7天逆回購，以及SLF（常備借貸便利）、SLF（短期借貸便利）、公開市場操作等。

08年前后幾年，央行主要依托存款準備金率對貨幣總量進行調整，自從建立LPR以后，中國央行開始向歐美國家學習，目標是建立完整、順暢的以利率為錨的貨幣政策傳導機制（目前為止還木有完全建立起來）。

Round 2:以銀行為主的大型金融機構將手里的錢，以貸款以及各種金融產品的形式發放給企業和居民。

對買房人而言，主要是按揭貸款，部分投機客也會試圖向消費金融公司申請信用貸款，而消費金融公司的資金實際來源仍為銀行信貸。

對開發商而言，需要面對的不只銀行一類金融機構，還有信托、私募基金、證券公司、保理公司，融資種類不限于房地產開發貸款、前融、資產證券化等等。

Round 3:開發商拿到錢以后，在土地市場買買買，居民拿到錢后進行住房投資和消費，以上經濟活動資金都沒有出銀行體系，資金通過銀行信用繼續派生新的貨幣。

經過Round 1到Round 3,貨幣政策完成傳導。

央行對Round 1擁有絕對掌控力，而Round 3是經濟的自發活動，在不發生經濟危機（比如資產價格大幅下跌，居民與企業紛紛持幣觀望）的情況下，是一個自然過程，貨幣政策基本無法干預。

所以傳導機制的核心是Round 2,金融機構都是市場化的經營主體，各家根據自身的風險偏好進行信用派生。

#3 今天與明天

我們討論貨幣政策如何影響地產，其實是想知道貨幣政策如何影響房地產的價格。

貨幣政策骨子里流淌著凱恩斯的基因，著眼點是需求端，確切的說，刺激的是開發商對土地的需求和購房人對商品房的需求。

開發商有錢買地，土地價格自然水漲船高，土地價格升高，繼而推高商品房價格，這是土地成本上漲帶來商品房價格上漲；

購房人有錢買房，對商品房單價敏感性降低，這是需求端引起的價格上漲。貨幣政策對上下游的影響，都對商品房價格產生正向影響。

目前階段，在Round 1層面，驚濤駭浪已經映入眼簾。

雖然金融機構們心懷鬼胎，總想在地產業務里分一杯羹，但是銀保監會、證監會等監管機構經常扮演攔路虎的角色，地產行業在Round 2層面的傳導短期來看并不順暢。

短期看，流動性很難進入房地產。

“房住不炒”仍是調控主基調，限購限貸并未實質性放松，開發商拿地進行土地款置換的融資方式屢次被禁止，就算有幾家微操作牛逼的機構，規模也早已不成氣候。

但是，在經濟恢復元氣以后，如果央行不進行貨幣回收，水一定會流到地產。

這是一個貨幣派生問題，央行派發的基礎貨幣，在經過Round 2和Round3后，會成倍增長，金融學里稱為貨幣乘數。

但是因為國內外疫情影響，居民停止消費，出口加工企業停產，大部分企業緩慢復工，與正常情況相比，交易急劇減少。

交易減少，導致貨幣派生傳導鏈戛然而止，換句話說，很多基于信用的交易消失掉了，比如對于停工的企業而言，不再需要銀行貸款。

貨幣乘數此時急劇縮小，雖然央媽大放水，但派生機制出了問題，貨幣總量M2的增速未必會大爆發。

同樣道理，在疫情穩定后，企業恢復信心，居民擴大消費，銀行信貸繼續傳導，貨幣乘數會慢慢恢復到疫情前的水平，此時由于基礎貨幣大漲，M2也會大幅升高。

反應到微觀層面，企業由于更容易獲得信貸，生產規模擴大，利潤增加，員工收入增加，消費增加，最終的最終，大家都更有錢了。

此時，居民對商品房的購買力得到實質性提升，水流到了房地產。

#4 預期

其實最重要的，還是預期。以上過程如果被預期到，開發商拿地是不是更猛？居民是不是該買房？

yes or no,各位自行判斷呀！

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原標題： 央行之水勁兮，何以饗地產？