丁祖昱評(píng)樓市 
觀資本市場(chǎng)，看債市江湖。
作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID:dzypls)
下行壓力巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正迎來“好于預(yù)期”的變化。
3月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年1-2月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，商品房銷售面積和銷售金額分別同比下降9.6%、19.3%，土地購置面積同比下降42%，并創(chuàng)歷史最大跌幅，而受到房屋施工面積微增2%帶動(dòng)下，整體開發(fā)投資額同比增長4%。
2022年1-2月的銷售表現(xiàn)可謂是近年最差開年，銷售與投資增速均已降至近7年次低，此外，綜合2月百強(qiáng)房企銷售規(guī)模同比降幅達(dá)到47%及市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)業(yè)仍處于下行趨勢(shì)，行業(yè)“回暖”時(shí)刻尚未真正到來。
01 前2月銷售規(guī)模同比增速近7年次低 2022年開局并不樂觀
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%。
盡管政策暖風(fēng)頻吹，整體信貸寬松、部分城市調(diào)控松綁等利好，但短期內(nèi)并未達(dá)到刺激需求的效果，消費(fèi)端疲軟態(tài)勢(shì)仍未得到大的改善。
從銷售增速來看，2022年1-2月商品房銷售面積和金額同比增速為2016年以來7年次低，僅高于2020年1-2月。
通過測(cè)算，1-2月商品房銷售均價(jià)為9845元/平方米，環(huán)比較2021年12月上升3%，同比則下降11%。結(jié)合1-2月商品房銷售面積和金額同比增速較2021年12月分別收窄6.1個(gè)百分點(diǎn)和擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。
當(dāng)前，低迷市場(chǎng)環(huán)境下呈現(xiàn)的兩個(gè)特征值得關(guān)注。
首先，房住不炒主基調(diào)下，疊加持續(xù)近6個(gè)月的行業(yè)下行期，促使全國城市房價(jià)已壓降至短期低點(diǎn)。1-2月商品房銷售均價(jià)同比降達(dá)11%。從CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，1-2月二線城市沈陽、鄭州商品住宅成交均價(jià)分別同比降16%和10%；三四線城市東莞、溫州則同比均降8%。
此外，商品房銷售均價(jià)環(huán)比反升3%，意味著多數(shù)城市不再“以價(jià)換量”，甚至收回了特價(jià)房源。持續(xù)降價(jià)和零星的房企暴雷下購房者觀望心態(tài)濃厚，“只看不買”下房企在新房銷售上已采取“躺平”策略。
圖：全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢(shì)（單位：萬平方米、億元）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
02“保交付”支撐施工同比增2%
1-2月房屋施工、開工和竣工中僅施工仍保持同比正增長，其余兩項(xiàng)均同比下降。尤其是竣工面積累計(jì)同比增速由2021年末升11%變至降10%，告別“竣工牛”。
具體數(shù)據(jù)來看，1—2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積784459萬平方米，同比增長1.8%；房屋新開工面積14967萬平方米，下降12.2%；房屋竣工面積12200萬平方米，下降9.8%。
施工增長主要得益于保交付措施落地后復(fù)工復(fù)產(chǎn)、企業(yè)加強(qiáng)在建項(xiàng)目投入重塑市場(chǎng)信心，尤其是強(qiáng)化監(jiān)管之后的充裕的預(yù)售資金賬戶保障了在部分房企遭遇債務(wù)危機(jī)的當(dāng)下多數(shù)已售待售項(xiàng)目得以正常施工。
但受到房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)行業(yè)信心的影響，房屋新開工和竣工增速自然無力維持正增。一方面，民營房企資金緊缺下項(xiàng)目新開工進(jìn)度一再取消拖延，需集中力量于“保交付”任務(wù)。另一方面建筑業(yè)在難以收到足額工程款項(xiàng)的預(yù)估下，房屋竣工進(jìn)度也曾一再延遲，聚焦城市仍有部分項(xiàng)目出現(xiàn)短暫“停工”現(xiàn)象，2022年春節(jié)后恢復(fù)施工但施工力度也已大不如前。
圖：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積月度走勢(shì)（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
圖：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積月度走勢(shì)（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了冰點(diǎn)。房地產(chǎn)資金面收到嚴(yán)控下，疊加1-2月并非22城集中供地節(jié)點(diǎn)，民營開發(fā)企業(yè)多已無力購置土地且購地動(dòng)力不足。數(shù)據(jù)顯示，1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積838萬平方米，同比下降42.3%；土地成交價(jià)款369億元，下降26.7%。
圖：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積和土地成交價(jià)款增速
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
03開發(fā)投資規(guī)模同比正增3.7%
2022年1-2月開發(fā)投資額維持了正增長，成為前2月行業(yè)亮點(diǎn)數(shù)據(jù)。1—2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14499億元，同比增長3.7%。對(duì)比往年同期來看，為2016年起7年次低，僅高于2020年。
圖：2017年-2022年全國1-2月開發(fā)投資額同比增速（單位：%）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
回顧前值和投資結(jié)構(gòu)，開發(fā)投資額保持正增長有兩點(diǎn)原因：
一方面，房屋施工面積起到了弱支撐作用。1-2月房屋施工面積同比增1.8%，在房屋新開工和土地購置雙雙負(fù)增長下給予開發(fā)投資額正增一部分支撐。
另一方面，2021年同期數(shù)據(jù)相對(duì)較低，2021年1-2月開發(fā)投資額為13986億元，雖創(chuàng)新高且同比高增，但從結(jié)構(gòu)上來看，彼時(shí)房屋新開工和土地購置均已低于2019年同期。可見2021年1-2月雖有數(shù)據(jù)繁榮，但實(shí)際投資已進(jìn)入下行軌道。
圖：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額月度走勢(shì)（單位：億元）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
2022年開年，新房銷售規(guī)模同比負(fù)增長，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨著下行趨勢(shì)。
投資增速正增長意味著在各方面努力下，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，市場(chǎng)運(yùn)行狀況出現(xiàn)積極信號(hào)，但從土地購置等其他指標(biāo)來看，行業(yè)尚未迎來真正的回暖時(shí)刻。
短期內(nèi)市場(chǎng)仍將處于調(diào)控信貸松綁和居民購房信心的博弈之中。同時(shí)基于2021年上半年較高基數(shù)，新房銷售表現(xiàn)仍將維持負(fù)增長。土地市場(chǎng)冰點(diǎn)狀態(tài)將延續(xù)，房企資金面未改善前市場(chǎng)熱度難有實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變，高流拍、國企央企托底將成為土地市場(chǎng)常態(tài)，重點(diǎn)城市將進(jìn)一步完善優(yōu)化土地出讓規(guī)則。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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