抵押物的實現(xiàn)就是抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押物的價值，從中優(yōu)先受償其債權(quán)，這也是抵押權(quán)最終的意義所在。若設(shè)定抵押權(quán)，但不能實現(xiàn)，那就說明抵押權(quán)人的權(quán)利得不到保障，抵押權(quán)人的債權(quán)無法得到清償。

抵押權(quán)的實現(xiàn)一般為兩個步驟，抵押權(quán)的變價程序和抵押權(quán)人的優(yōu)先受償程序。抵押權(quán)的變價是抵押權(quán)實現(xiàn)的前提，只有將抵押物變成貨幣資產(chǎn)才能清償債權(quán)，而抵押權(quán)人的優(yōu)先受償則是抵押權(quán)實現(xiàn)的核心目的，抵押權(quán)設(shè)定的初衷就在于抵押權(quán)人在債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時可以優(yōu)先于普通債權(quán)人獲得可流通的貨幣資產(chǎn)。

1.抵押權(quán)有效存在

動產(chǎn)抵押權(quán)的成立在于有效抵押合同的成立，不動產(chǎn)抵押權(quán)的成立在于抵押權(quán)的登記，只有在抵押權(quán)存在的情況下才談得上抵押權(quán)的實現(xiàn)。此外，抵押合同作為從合同也受主合同的制約，當(dāng)主合同不成立時則抵押合同當(dāng)然無效。

2.債權(quán)人不履行合同義務(wù)或出現(xiàn)約定情形

不履行合同義務(wù)是指債務(wù)人不能按期履行合同或履行的合同不符合法定或約定要求，無論債務(wù)人是拒絕履行債務(wù)還是遲延履行債務(wù)，債權(quán)人都可以依照抵押合同，行使抵押權(quán)；當(dāng)債務(wù)人只就合同已經(jīng)履行的部分而拒絕履行其他部分時，抵押權(quán)人仍可以針對未履行的部分行使抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。此外，債權(quán)人行使的抵押權(quán)必須是建立在非債權(quán)人原因的基礎(chǔ)之上，若債務(wù)人如期按照合同要求履行了合同，而債權(quán)人因個人原因拒絕債務(wù)人的給付行為，債權(quán)人不可以行使抵押權(quán)。

抵押權(quán)債務(wù)的履行期限是根據(jù)主合同的履行期限決定的，債務(wù)人是否如期履行債務(wù)的期限取決于主合同的期限，在主合同到期之前，債權(quán)人不能優(yōu)先受償?shù)盅何铩Ｈ舻盅簷?quán)人在主債務(wù)到期之前要求行使抵押權(quán)，則債務(wù)人可以依照合同對抗抵押權(quán)人的請求。當(dāng)然，也不能完全否定在履行期限屆滿前抵押權(quán)可以實現(xiàn)的情況，民法作為私法要充分尊重合同雙方的約定意思，當(dāng)出現(xiàn)債務(wù)人和債權(quán)人約定抵押權(quán)實現(xiàn)的情形時，債權(quán)人可針對抵押物優(yōu)先受償。

3.法定期限內(nèi)行使

《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)，未行使的，人民法院不予保護(hù)。

《民法典》（2021年1月1日起實施）規(guī)定抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)，未行使的，人民法院不予保護(hù)。

抵押權(quán)的實現(xiàn)方式是指將抵押財產(chǎn)折價變成貨幣資產(chǎn)的法定方式，抵押財產(chǎn)的折價變價過程是抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)那疤幔煌恼蹆r變價方式對抵押人和抵押權(quán)人的價值會有所不同，所以抵押權(quán)的實現(xiàn)方式對抵押權(quán)中的當(dāng)事人有著重要的意義。

從我國的法律中我們可以看出，我國的抵押權(quán)實現(xiàn)方式主要有拍賣、變賣和折價三種方式。拍賣是最常用的實現(xiàn)方式，因在拍賣的同時可以保障抵押物的價值，對抵押權(quán)人、抵押人和第三人的利益都有很好的維護(hù)，但因其條件較為苛刻和繁瑣，導(dǎo)致抵押物折合貨幣資本的效率較低，成本較高。折價與私力救濟(jì)的方式較為相似，是指抵押權(quán)人和抵押人簽訂協(xié)議，將抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人，省去了競價拍賣的方式，提高了抵押權(quán)實現(xiàn)的效率，若抵押權(quán)人和抵押人在協(xié)商過程中沒有達(dá)成共識，且不愿意支付拍賣費(fèi)用，則可以用較為折中的變賣方式。在抵押物實現(xiàn)方式的選擇上，抵押權(quán)人和抵押人可以協(xié)商決定。在抵押財產(chǎn)折價變成貨幣資產(chǎn)后，抵押權(quán)人有權(quán)就享有該變價財產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)。

實際操作中，抵押權(quán)的實現(xiàn)需要抵押權(quán)人、其他債權(quán)人、債務(wù)人、其他利害關(guān)系人的共同推進(jìn)，在保障多方權(quán)益的情況下有序進(jìn)行，使得抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)得以實現(xiàn)。