地產十一言 
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作者：地產十一郎
來源：地產十一言（ID：dichanshiyiyan）
9月26日，一個叫「光耀集團」的深圳房企發布公告，宣布破產。
這讓沉寂多時的光耀集團再次獲得了關注。
9月，是傳統房地產市場「金九銀十」的好日子，只是，那樣的熱鬧已經成為了「傳統」。
眼看著2021年溜走了四分之三，房企破產倒閉的身影一個接著一個，根本停不下來。十一郎無奈地想，光耀的倒下，到底是2021年房企破產大潮的高潮，還是末尾？
我很不情愿的去翻看了下人民法院公告網，9月26日，2021年走到了第270天，雖然光耀集團還「榜上無名」，沒有在該網站上公示，但卻能看到和光耀集團一樣倒下的房企們，已經達到了300家。
300天倒閉270家房企！
十一郎掐指一算，這相當于：2021年每天消失1.1家房地產企業。
這速度，比2020年一年消失超500家的數字還要讓人心生顫抖。
雖然也有專家表示，過去兩三年破產的房企多為中小型房企，有的甚至是一個項目就成立了一個房地產開發公司，資金實力差，經營管理水平低，在過去野蠻生長時代是「趕上了好時候」，而在如今「三道紅線+兩集中」的高壓政策下，退出房地產市場，并不足為道。
但這樣的行業信號對整體的市場信心打擊卻是極大的。
除了不知名的小房企，一些知名的開發商甚至大型開發商也深受影響。
2021年上半年，中小房企折戟，千億級、Top級房企同樣也面臨挑戰，如泰禾集團、華夏幸福、恒大也被曝出債務危機。
作為曾經的百強企業的光耀集團，雖然也有過一時風格，但縱觀其發展歷程，無非也是大環境縮緊后遭遇的資金鏈緊張問題。
這個創立于2002年的惠州明星房企，曾經躋身「2011中國房地產百強企業」，從創立到進入百強房企，再到破產，用了20年時間。
十多年前，房地產策劃的老人對一則廣告語會比較熟悉：「先生的湖，湖邊的墅」。
那時候，光耀集團與奧美廣告推出「先生的湖」項目，這句「先生的湖，湖邊的墅」推廣語，一時風靡整個行業，在當時在地產策劃界廣為傳頌。
光耀集團成立之初，就盡顯野心，用大盤開發模式一炮而紅，將近30塊土地平整成一塊，開發出總規劃面積約80萬平方米的荷蘭水鄉。
后來，樂此不疲的光耀集團相繼開發出了光耀城、荷蘭小鎮、將軍湖、翡儷港等多個超百萬平的大盤。
巔峰時期，光耀曾有29個項目，分布在珠三角、長三角、環渤海區域，甚至向香港、韓國、馬來西亞等海外區域拓展。
從2008年的7億銷售額到2011年的60億，光耀經歷了快速擴張。
這背后，離不開高杠桿的運用。
2009年，光耀曾投入10億試圖進軍資本市場，借殼ST天目藥業上市，但因國家房地產調控而終止重組。
2011年，又耗資2億在湖南收購了兩處礦井，欲再次借殼上市。但恰逢礦業走下坡路，此次嘗試又以失敗告終。
沒辦法，上市不成，光耀開始大量涉足民間借貸。2011年，總規模約15億元，占到整個融資規模三分之一，借款期限長達3年，光是利息就高達十幾億元。
好景不長，這種超常規發展很快出現了問題。
2014年，房地產市場出現震蕩下行，金融機構開始收緊房地產信貸，光耀多個項目相繼延遲交樓、停工，多筆借款到期無法償還，隨后傳出光耀爆雷的消息，荷蘭小城、光耀翡儷港爛尾至今，導致大批業主因拿不到房而上訪維權。
這一切直指向光耀地產的資金緊缺、債務黑洞。
此前，郭耀名對媒體回應中稱其資金缺口大概在3-5億元。而有業內人士透露，光耀地產面臨的資金缺口或許更大，項目涉及的信托償還、銀行等多家金融機構以及多家民間借貸的債務缺口或高達20多億元。
2014年，光耀集團便被爆出總負債達到百億元。
風雨飄搖三年多，光耀留下了數十個爛尾樓盤，涉及上千戶業主，最終還是走上了申請破產這條道路。
時值光耀危機之際，公司創始人兼董事長郭耀明在接受媒體采訪時表示，他對光耀的復活始終信心十足。但在一系列努力之后，他并未挽回局勢。
2018年1月4日，惠州市中級人民法院曾對外發布公告，稱已于2017年12月11日正式受理光耀集團申請破產重整案。
就這樣，在短短20年里，郭耀明從發跡到破滅，好像做了一個不真實的夢。
這個夢，于郭耀明和光耀而言，是真實而切膚的，而在當下的整個房企破產大潮中，就像是一朵不起眼的浪花，過沒幾天就不再被人記起。
潮水中如光耀集團的中小房企不計其數，這場房企破產潮仍在上演，好像潮水還越來越洶涌。
更讓人頭疼的是破產房企涉及的債務問題。
天眼查數據顯示，目前光耀集團涉及924條法律訴訟，其中有397次涉及商品房預售合同糾紛，132次涉及商品房銷售合同糾紛，110次金融借款合同糾紛。而光耀集團作為被告/被上訴人身份，涉及金額總數仍然高達4億多元。
公司可以破除，但那4億多的債務問題，債主們該向誰維權？
不僅是光耀的4億元，有統計數據稱，到2021年8月，已經有超38只涉房債券違約，與2020年相比，增加了20只，其規模達到了587.2億元，比2020年多出了265.2億元。
前兩天孫宏斌的兩句發言，在全國范圍內引起了廣泛關注，這兩句話分別是「2021年下半年的房地產市場發展情況并不樂觀」、「除了融創，其他房地產企業均有可能會遇冷」。
都說現在的大環境不一樣了。
的確。
從去年下半年開始，房地產的調控不再是「隔靴搔癢」，不再是「頭痛醫頭腳痛醫腳」，而是與以往有了實質性的不同。
這背后有三大背景。
一是教育反內卷、資本反壟斷、樓市反炒房的雷厲風行。房地產固然牽一發而動全身，不可能像教育培訓行業一樣出現一刀切的硬著陸，但「軟著陸」早已是共識。
二是高層重提防金融風險。房地產、地方債務等是重點領域。
三是共同富裕的提出，意味著房地產作為國民財富放大器的地位開始削弱，房價暴漲制造的貧富差距，即將受到約束。
這是新的一輪大洗牌，普通人感受可能還不明顯，但身處其間的開發商們早已體會到山雨欲來的滋味。
各種利益方開始激烈的碰撞，據說當時當下，恒大債權人會議氣氛異常熱烈。（回復「會議」發送視頻給你）
2021年的房地產市場，太需要一輪利好政策的刺激了。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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