丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
2月16日，北京打響了2022年節(jié)后集中供地“第一槍”，經(jīng)過20余家品牌房企兩日競拍，至17日，北京首輪推出的18宗含宅用地最終成交17宗，其中9宗地塊底價成交，3宗地塊達到最高限價。
無論是整體溢價情況，還是流拍率，節(jié)后重點22城首場集中土拍的熱度較2021年末的最后一次集中土拍明顯回暖，品牌房企的回歸、積極參拍也說明企業(yè)的投資積極性正在修復。
整體來看，在資金壓力下，民企參拍積極性仍然不高，國企央企仍是此次拿地的主力軍。
01 競現(xiàn)房比例成常態(tài)
作為2022年集中供地的第一槍，北京本輪土拍總體上延續(xù)了2021年的表現(xiàn)。
從土拍規(guī)則來看，競現(xiàn)房銷售已經(jīng)從試點成為普遍現(xiàn)象，本次掛牌的18宗含宅用地，有9宗地塊設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積競拍方式，占比達到50%。此外，本次土拍依然延續(xù)了對于高標準方案的要求，競拍進入最后一個階段，都需要提交高標準方案。
從競現(xiàn)房銷售來看，一方面可以防止項目扎堆入市，切實保障消費者的權(quán)益，做到“所見即所得”，未來同期開盤的項目中，現(xiàn)房項目也比期房項目更具備優(yōu)勢。但現(xiàn)房銷售對開發(fā)商的施工能力、現(xiàn)金流能力提出了更高的要求，大幅降低開發(fā)商的資金使用效率，以至于降低盈利水平。
在保障房企盈利水平方面，北京首輪土拍也做出了“讓利”，且地價控制更為明顯。從溢價率來看，18宗地塊中有1宗地塊最高限價溢價率僅3%，4宗最高溢價率為5%，2宗最高溢價率為10%。因此，本輪土拍吸引多家房企積極參拍，參拍房企達到20余家，華潤、中海、綠城均參拍了5宗地塊以上。
圖：北京首輪集中供地最高限價溢價率分布情況
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
02 溢價率提高，流拍率走低
從溢價率和流拍率兩項指標來看，土地市場整體表現(xiàn)“回溫”。北京首輪土拍平均溢價率為4.5%，與去年第三輪相比提升了3個百分點，同時，流拍率也從17%回落至6%。
此外，本輪土拍還有3宗地塊觸及最高限價，熱度可見一斑。
具體來看，三宗觸及最高限價地塊分別為豐臺區(qū)紀家廟地塊、朝陽區(qū)崔各莊地塊，以及中關(guān)村生命科學園地塊，分別被華潤、綠城和建發(fā)收入囊中。其中，華潤和綠城地塊最終分別以6%的政府產(chǎn)權(quán)、4.1萬平方米的現(xiàn)房銷售成交，而中關(guān)村生命科學園地塊進入競現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)后無房企舉牌，最終由建發(fā)以最高限價競得。
圖：北京2022年首次集中供地成交溢價分布情況（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
03 首輪土拍盈利空間較大
當前的土拍市場，項目的盈利水平是房企投資關(guān)注的最重要因素。
經(jīng)測算，北京首輪集中土拍整體盈利空間較高，成交樓板價與住宅銷售指導價之間價差達到2萬元/平方米以上的地塊就有17宗，盈利空間較為可觀。
以華潤競得的豐臺區(qū)紀家廟純宅地為例，其銷售指導價與樓板價之差達到4萬元/平方米以上，地價房價比為0.6，雖然政府產(chǎn)權(quán)份額達6%，仍然有一定的利潤空間。
反觀豐臺區(qū)[2022]003號地塊，該項目由北京城建競得，成交樓板價為22008元/平方米，銷售指導價達到88000元/平方米，地價房價比僅有0.26，房價與地價的差值更是在6萬元/平方米以上。但地塊存在5.4萬平方米的產(chǎn)業(yè)用地，且有9800平方米的保障房，運營的復雜系數(shù)較高，因此最終仍是底價成交。
圖：北京2022年首次集中供地盈利空間情況（單位：元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
04 國企央企仍是“頂梁柱”
從地塊的區(qū)域分布來看，近郊區(qū)持續(xù)成為北京土地供應的主力區(qū)域，地塊主要集中在大興區(qū)、昌平區(qū)、順義區(qū)等，近郊供應面積共計96.72萬平方米，占60%。而城區(qū)占比只有三成，豐臺區(qū)、朝陽區(qū)和石景山區(qū)各成交2宗地塊。
圖：北京2022年首次集中供地成交區(qū)域分布情況（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
在2022年的北京首輪集中供地上，10強房企表現(xiàn)搶眼，本土平臺公司也嶄露頭角，國企央企仍然是“頂梁柱”。
10強房企中有5家本次在北京拿地。具體來看，綠城共計拿下3宗地塊，總成交金額98.4億元，成為本次土拍中的最大贏家。其中朝陽區(qū)崔各莊地塊更是本次土拍熱度最高地塊，中海、華潤和綠城均積極出價，觸及最高限價后綠城以現(xiàn)房銷售4.1萬平方米成交。此外，中海、華潤也各落兩子，保利和金地通過聯(lián)合體的形式拿下2宗地塊。
此外，規(guī)模房企旭輝、建發(fā)也有所斬獲，北京本土平臺公司（興創(chuàng)、北京城建、北投、懷柔科學城）拿地占比約為三成左右（按幅數(shù)計算）。
品牌房企對北京的參拍意愿仍然較為強烈。
圖：北京2022年首次集中供房企拿地情況（單位：億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
當前北京首輪土拍中表現(xiàn)出的品牌房企的回歸、積極參拍現(xiàn)象，意味著企業(yè)的投資積極性正在修復，但資金壓力下，民企參與度仍然保持謹慎，拿地企業(yè)多為國企和央企，作為春節(jié)后集中供地“第一槍”，北京土拍市場表現(xiàn)起到了提振土地市場信心的作用。但由于行業(yè)現(xiàn)在仍整體處于低谷期，集中供地預計還會出現(xiàn)“分化”，一線城市土地市場或?qū)⒙氏然販兀渌鞘小⑵髽I(yè)則還需要一段時間的修復期，國企和央企“托底”的現(xiàn)象仍將持續(xù)。
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