作者：陽新芽

來源：投拓狗日記

不少投拓人哪怕能熟練操作 Excel 測算表，卻依然沒理清背后的核心勾稽關系。其實測算從來不是什么高科技。你只需要清楚，天底下的生意，不管是大到幾十億的地產項目，還是小到賣豬肉，算賬的邏輯都是相通的，無非就是圍繞兩個核心問題：項目能賺多少錢？資金什么時候進、什么時候出？這兩個問題分別對應兩條核心邏輯線：

1.靜態利潤線——支多少，收多少？這條線聚焦 “賺不賺錢”，核心是明確 “收入有多少” 和 “支出花在哪”，最終算出項目的凈收益水平。

2.動態現金流線——何時支，何時收？這條線圍繞的 “錢的時間價值”，關鍵要搞懂 “錢何時收”“錢何時支”，確保項目資金鏈安全運轉。

#1

收與何時收？

地產開發項目的收入主要來自銷售自建的房子，有些項目還會有自持物業產生的租金和其他收入。

計算收入最重要的是弄清楚幾點：銷售價格（租賃價格）、銷售節奏（啥時候賣房子，賣多少）、每一計算周期產生的稅前收入及結轉金額。

與收入相關的表格及主干邏輯見下圖：

#2

支與何時支？

地產項目的支出構成比較復雜，這里簡單說幾個大的方面：

01

開發成本

土地獲取成本（就是付給政府的出讓金或者補償費）、建安成本（修房子和裝設備要花的錢）、基礎工程費（比如給小區埋下水道、修個公共茅房什么的）；其他還包括前期工程費等等，如果是舊改項目，還會涉及給原住戶的補償金、補償物業等等。

02

費用 

主要包括管理費、營銷費、財務費用、其他（比如某地的工業用房增值收益還得上交一部分給政府）。

03

稅金 

這是很多投拓都比較頭疼的一部分，尤其是三大稅：土增、增值稅、所得，其中核心難點在于土增稅的計算。

其實土增稅你只要記住這六個步驟：①劃分清算單元→②劃分清算業態（二、三、四分法）→③做好成本分攤→④計算增值額→⑤計算增值率→⑥得出土增稅。

和支出相關的測算表及主干邏輯見下圖：

#3

必要總結

其實從上面我們可以看到，整個測算的底層無非就是：

1、確定規劃指標（規劃指標表）：有了規劃指標設計結合強排，我們就知道項目要建成什么樣，有多少面積的住宅，多少面積的商業，多少個車位，多少地上面積，多少地下面積？

2、 售價預判（銷售計劃表）：每種物業預計價格多少？項目開盤時間和去化速度？

3、 成本及費用預判（開發成本表）：每種業態建造成本多少？總的銷售費用多少？管理費用多少？

4、 進度假設（開發節奏表）：啥時候開工？啥時候開盤，啥時候售罄，啥時候竣工驗收?相應的成本及費用的支付進度?

5、 融資假設（融資計劃表）：要借多少錢？什么時候放款？借多久？利率多少？

6、 稅費計算（土增稅表）：以上假設都有了，就可以算出稅費了

7、 利潤計算（利潤表）：1-6算完了，整個項目利潤就出來了。

8、現金流分析（現金流量表）：把1-6按照每一筆支出和收入的發生時間進行排列，現金流情況也就分析出來了。

從后面開始，新芽將分別就“收入、成本、費用、稅金以及評價指標、敏感性分析、測算建模、測算表函數使用”等，給大家展開細講。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 測算表看似復雜，其實就是兩條線