作者：董云峰

來源：新金融瑯琊榜

樓市進入新階段，住房金融隨之而變。

作者：董云峰

編輯：葉冬

中國房地產市場的金融工具，正在轉軌。

2026年9月29日，財政部、中國人民銀行、金融監管總局三部委聯合發布通知，宣布自10月1日起實施居民購房貸款貼息政策。

這條消息在長假前密集發布的政策中并不顯眼，但放進更長的時間維度里觀察，它的分量遠超表面。

中央財政直接介入到商業房貸體系，這是破天荒的頭一遭。

回望近四十年，經歷了短暫的住房儲蓄銀行試驗之后，中國住房金融市場長期是商業按揭為主、公積金為輔的雙軌制，兩者合計規模超過45萬億元。

如今，財政以貼息的方式補上了第三塊拼圖，中國住房金融的三層架構正在成型。

早在2023年《零售銀行大轉折：房貸走下神壇》一文中，新金融瑯琊榜曾寫道：

個人房貸從來就不是一個純粹的市場化業務……除非樓市還將重現前些年的高光時刻，否則房貸的普惠屬性終將成為主流。

01

貨幣政策退潮

央行曾長期扮演房地產調控的主角。

降準、降息、調整LPR、差別化首付比例、房貸利率浮動區間——每一輪樓市冷熱切換，背后都有央行的身影。

但這一次，央行保持了靜默，LPR自2025年5月下調后已連續16個月按兵不動。站到C位的，是財政部。

客觀上，貨幣工具在房地產領域的邊際效用逐漸遞減。首套房貸利率降至歷史低位，但市場反應日趨鈍化。當居民對未來收入預期轉弱時，利率再降10個基點對購房決策的影響微乎其微。

更深層的約束在于銀行體系的承受力。凈息差是商業銀行的生命線，而這條線已經被壓到了歷史最低位。

房貸是壓在凈息差上最重的那塊石頭。商業性個人住房貸款余額37萬億元，是銀行資產端規模最大的單一貸款品種。若加上公積金個人住房貸款約8萬億元，全部個人住房金融總規模超過45萬億元。

當前新發放商業性個人房貸利率約3.1%，部分城市首套利率下探至2.8%甚至2.7%。再通過LPR下調引導房貸利率繼續走低，等于在銀行盈利最薄弱的環節繼續施壓。

另一面，上半年20家A股上市銀行中期分紅合計約2661億元，同比增幅約12%——分紅的底氣來自利潤的穩健，而這種穩健建立在息差不再繼續大幅收窄的前提之上。

于是出現了一個微妙的局面：央行有寬松的意愿，卻沒有足夠的空間；樓市有刺激的必要，卻不能再以犧牲銀行體系為代價。

換工具，成了現實而迫切的選擇。

02

四十年變遷

要理解這次政策切換的分量，需要把鏡頭拉回到近四十年前。

事實上，中國住房金融的道路，并非從一開始就是商業化的單行道。

1987年末，煙臺住房儲蓄銀行正式成立，不久后蚌埠住房儲蓄銀行獲批設立。它們引入德國的住房儲蓄制度，本質上是將住房金融視為準公共產品。

這是一次超前的制度探索。在商業銀行還不辦理個人住房貸款的年代，住房儲蓄銀行試圖構建一種“政策性+互助性”的住房融資體系——居民先儲蓄、后貸款，資金封閉運行于住房領域，利率低于市場水平。

然而，這次實驗以失敗告終。定位始終模糊，政策性銀行與商業銀行的邊界從未厘清。區域性小銀行的規模，也無法與全國性商業銀行的網絡和資金實力抗衡。

更重要的是住房公積金的迅速崛起，憑借強制性、全國統一框架和行政力量，迅速取代了住房儲蓄銀行的政策性融資職能。

2000年，蚌埠住房儲蓄銀行被當地城市信用社合并；2003年，煙臺住房儲蓄銀行改制更名為恒豐銀行，成為全國第11家股份行，徹底告別了住房儲蓄定位。

新中國最早的兩家住房儲蓄銀行，就這樣退出了歷史舞臺。隨著中國市場經濟的全面崛起，商業化的住房金融迎來黃金時代。

以1998年房改作為起點，到2001年底全國房地產個人貸款達6600多億元。2003年房地產被確立為支柱產業，2008年“四萬億”之后樓市“起飛”，住房金融進入爆發期，到2022年個人房貸規模直逼40萬億。

值得一提的是2004年成立的中德住房儲蓄銀行，其始終堅守“先存后貸”德國模式，截至2025年末其個人貸款余額僅294.43億元，在行業里沒什么存在感。

反觀德國，住房儲蓄制度不僅存活至今，而且深度嵌入社會，每兩戶德國家庭至少一戶參與，貸款利率簽約時鎖定終身，違約率長期低于0.1%。

這背后，德國住房儲蓄銀行模式建立在低利率環境、城市化完成、住房需求平穩的基礎上；過往中國處于高速城市化時期，需要的是大規模、即時性、杠桿化融資，還要面對利率市場化改革的挑戰。

樓市進入新階段，住房金融隨之而變。

03

住房金融新局

值得再三強調的是，這是中央財政第一次直接楔入商業房貸體系。

過去居民房貸是純粹的商業契約——購房者欠銀行的錢，銀行承擔信用風險。現在中央財政為這筆貸款的一部分利息買單，等于財政直接介入居民的住房負債。

財政貼息與央行降息，看似都是降低購房者的融資成本，實則有著本質區別。

降息是銀行讓利，成本最終由銀行股東承擔——其中相當一部分是中央和地方財政本身。財政出了錢，但路徑是間接的，而且是以侵蝕銀行資本積累能力為代價。

相形之下，貼息是財政直接出錢，銀行的實際收益率不受影響。成本承擔主體從銀行資產負債表轉移到了國家財政資產負債表，路徑清晰，責任明確。

此外，公積金體系的局限，恰恰反襯出財政貼息的必要性。公積金繳存余額已超10萬億元，但覆蓋率不足城鎮就業人數的四成，且存在“劫貧濟富”的制度缺陷。

而財政貼息不受繳存限制，符合首套、面積、總價條件即可享受，潛在覆蓋范圍更廣。這是對現有政策性住房金融體系的重要補充，甚至可能是超越。

盡管財政貼息政策暫定一年，考慮到銀行凈息差約束和房地產新模式的長期構建需求，保留并動態優化的可能性不低。

此前在8月底，央行和金融監管總局發文改革房地產信貸管理，建立開發貸款主辦銀行制度，將個人住房貸款期限延至最長40年。

一個新的住房金融框架正在成型——核心從支持開發商加杠桿轉向支持購房者降負擔。

這亦是中國特色金融體系的題中之義。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 中國住房金融的「轉軌時刻」