（一）融資主體選擇

百?gòu)?qiáng)房企或地方龍頭房企，主體評(píng)級(jí)AA以上，或資產(chǎn)總規(guī)模40億以上且去年銷售額20億以上。

備注：由于土地競(jìng)拍保證金的融資在操作上依賴于競(jìng)拍主體的綜合實(shí)力和拿地魄力，因此融資方一般都要求為強(qiáng)主體。以西政財(cái)富中心操作的拍地保證金融資項(xiàng)目為例，除非是勾地項(xiàng)目并且簽署了相關(guān)協(xié)議，且滿足主體的準(zhǔn)入要求（一般要求百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商），不然我們都是按謹(jǐn)慎介入處理。客觀地說(shuō)，百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商或地方龍頭房企綜合實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，競(jìng)拍成功的幾率相對(duì)較高，還款來(lái)源對(duì)應(yīng)的盤子相對(duì)較大，因此該類交易對(duì)手可以優(yōu)先考慮。

（二）融資方式及融資規(guī)模

根據(jù)合規(guī)層面的要求，我們目前采取對(duì)地產(chǎn)企業(yè)母公司（尤其是區(qū)域公司）進(jìn)行綜合授信，對(duì)母公司以股權(quán)投資（或股加債）方式注入資金后由母公司繼續(xù)向參與土地競(jìng)拍的各個(gè)項(xiàng)目公司提供股加債資金的方式完成融資和放款。其中投后資金一般不做監(jiān)管，由母公司自行在項(xiàng)目池中調(diào)配使用。

我們目前對(duì)母公司的綜合授信一般為5-7億，具體融資金額根據(jù)項(xiàng)目池情況以及合作粘性一事一議。

（三）融資用途

西政方通過(guò)股權(quán)方式對(duì)母公司放款后，允許開(kāi)發(fā)商將融資資金用于繳納各個(gè)項(xiàng)目公司競(jìng)拍土地的部分或全部保證金，其中對(duì)于70強(qiáng)以內(nèi)的開(kāi)發(fā)商不嚴(yán)格監(jiān)管用于哪個(gè)項(xiàng)目的拍地，對(duì)于70強(qiáng)之后的開(kāi)發(fā)商需與西政方共同確定具體摘牌的地塊。

（四）融資期限

1年或1+1年，具體根據(jù)雙方合作情況確定。

（五）融資成本

融資成本根據(jù)開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力確定，一般為年化16%-20%不等，具體一事一議。     

（六）投資方式

根據(jù)開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目的不同情況，由西政財(cái)富或指定的第三方（如總包施工方、代建方、材料提供商等）作為優(yōu)先級(jí)，開(kāi)發(fā)商以現(xiàn)金、債權(quán)、股權(quán)、土地等出資作為劣后級(jí)；或者由西政財(cái)富委托小貸公司或銀行直接放款。

（七）增信擔(dān)保及投后管理

1. 土地后置抵押：支付拍地保證金的地塊，土地配資由西政方一并解決，在土地摘牌后并取得土地證的10個(gè)工作日內(nèi)辦理完成抵押至西政方指定主體或土地證原件由西政方與開(kāi)發(fā)商共管。若未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成土地抵押，每遲延一日，除固定收益外，開(kāi)發(fā)商需向西政方支付違約金。

2.開(kāi)發(fā)商及其實(shí)際控制人夫婦為項(xiàng)目公司及其母公司償還全額本息提供無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保。

3.西政方向項(xiàng)目公司委派1名董事，項(xiàng)目公司股東會(huì)、董事會(huì)重大事項(xiàng)一致決（融資、對(duì)外擔(dān)保、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股東（預(yù)）分紅、增減資及分立、合并、解散或變更公司形式、修改公司章程等）。

4.西政方向項(xiàng)目公司委派聯(lián)席財(cái)務(wù)總監(jiān)1名，共管項(xiàng)目公司證章照及所有賬戶的U-key（所有賬戶增加基金預(yù)留印鑒及最后一道U盾），對(duì)付款享有全部審批權(quán)、查詢權(quán)。

5.交叉違約：開(kāi)發(fā)商或其直接控股公司或其實(shí)際控制的主體，對(duì)所有融資機(jī)構(gòu)包括但不限于銀行、信托、證券、基金、保理、融資租賃等構(gòu)成逾期未歸還融資款項(xiàng)違約事項(xiàng)的，西政方有權(quán)單方面接管項(xiàng)目公司，包括但不限于項(xiàng)目公司所有證、章、照，且西政方有權(quán)提前退出。

6.其他約定事項(xiàng)。

（一）模式一：西政財(cái)富認(rèn)購(gòu)優(yōu)先級(jí)+開(kāi)發(fā)商認(rèn)購(gòu)劣后級(jí)模式

1. 由西政財(cái)富及指定的外資機(jī)構(gòu)（WFOE下屬企業(yè)）或總包施工單位、代建單位、包銷單位、智能停車服務(wù)商等以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)優(yōu)先級(jí)出資，開(kāi)發(fā)商以債權(quán)、股權(quán)、土地或現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)劣后級(jí)出資，其中開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金出資亦可由西政財(cái)富指定第三方給予支持。

2.優(yōu)先與劣后級(jí)出資完成后資金注入SPV（或合伙企業(yè)），SPV（或合伙企業(yè)）以“股本+資本公積”或“股+債”等方式將資金繼續(xù)注入開(kāi)發(fā)商區(qū)域公司（母公司），區(qū)域公司隨后將資金注入?yún)⑴c土地競(jìng)拍的各個(gè)項(xiàng)目公司，資金最終用于繳納土地保證金。

3.優(yōu)先級(jí)由總包施工單位、代建單位、包銷單位、智能停車服務(wù)商等認(rèn)購(gòu)的，目標(biāo)項(xiàng)目相關(guān)的總包施工、代建、包銷等業(yè)務(wù)提前鎖定給優(yōu)先級(jí)出資的相應(yīng)單位。

4.各個(gè)項(xiàng)目公司后端的土地款融資、開(kāi)發(fā)建設(shè)資金融資、開(kāi)發(fā)貸等優(yōu)先由西政財(cái)富解決。

（二）模式二：錯(cuò)位抵押擔(dān)保融資模式

1. 西政財(cái)富及指定的外資機(jī)構(gòu)（WFOE下屬企業(yè)）或總包施工單位、代建單位、包銷單位、智能停車服務(wù)商委托小貸公司或銀行將融資款出借給開(kāi)發(fā)商區(qū)域公司（母公司）。

2.開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)方用其他資產(chǎn)、項(xiàng)目或土地為借款提供抵押擔(dān)保，另外開(kāi)發(fā)商所屬集團(tuán)公司及其實(shí)控人夫婦等提供連帶保證擔(dān)保。

3.開(kāi)發(fā)商區(qū)域公司隨后將資金注入?yún)⑴c土地競(jìng)拍的各個(gè)項(xiàng)目公司，資金最終用于繳納土地保證金。

4.各個(gè)項(xiàng)目公司后端的土地款融資、開(kāi)發(fā)建設(shè)資金融資、開(kāi)發(fā)貸等優(yōu)先由西政財(cái)富解決.

本文僅對(duì)西政財(cái)富中心及所屬集團(tuán)操作的地產(chǎn)融資項(xiàng)目相關(guān)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行簡(jiǎn)要總結(jié)，更多房地產(chǎn)融資、產(chǎn)品定制等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。