作者：老王

來源：房產(chǎn)大象

【老王說房160期：經(jīng)濟(jì)低迷，房?jī)r(jià)卻逆勢(shì)上漲，背后邏輯何在？】

全球經(jīng)濟(jì)處于低迷期，為何房?jī)r(jià)還能逆勢(shì)上漲？背后的邏輯是什么？

最近看到一組數(shù)據(jù)，國際貨幣基金組織統(tǒng)計(jì)的全球房?jī)r(jià)指數(shù)，創(chuàng)下了2000年以來的最高記錄，在統(tǒng)計(jì)的63個(gè)國家中，有45個(gè)國家的房?jī)r(jià)上漲，占比達(dá)到71%。主要經(jīng)濟(jì)體中，近一年，德國房?jī)r(jià)漲幅3.4%，法國、中國均為2.3%，美國1.6%，日本1%。英國房?jī)r(jià)不漲反跌，降幅為0.6%。

也許有人覺得這個(gè)房?jī)r(jià)漲得太少，跟自己的實(shí)際感受出入非常大，大家注意哦，這里是全國平均房?jī)r(jià)。

全球經(jīng)濟(jì)疲軟，但房?jī)r(jià)為何還漲了呢？據(jù)高盛統(tǒng)計(jì)，今年上半年全球主要經(jīng)濟(jì)體，已經(jīng)累計(jì)降息65次，并加大了財(cái)政政策刺激力度。到目前為止已宣布或承諾的資金投放總額高達(dá)12萬億美元，其中7萬億美元來自直接發(fā)鈔，美國最瘋狂，印鈔近3萬億美元。寬松的貨幣政策與較低的利率，促使多數(shù)國家房?jī)r(jià)上漲。看來買房保值，是全球的共識(shí)。

這背后的邏輯是什么呢？我們以國內(nèi)房地產(chǎn)為例，從貨幣供應(yīng)、貸款利率兩個(gè)角度，來解讀一下。

首先看一下，貨幣供應(yīng)量

過去十年，每年的貨幣增速均高于GDP增速，比如2019年M2增速8.7%,GDP增速6.1%,增速差為2.6%。今年上半年經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)，GDP增速下滑1.6%，但貨幣增速在11%左右，增速差超過了12.6%。

我國貨幣M2的供應(yīng)量，從2010年的72萬億增長(zhǎng)到現(xiàn)在的200多萬億，總量?jī)粼?30多萬億，增加了190%。國內(nèi)GDP總量從41萬億，增長(zhǎng)到99萬億左右，增長(zhǎng)了140%多。那么，這其中超發(fā)出來的50%去哪里了呢？絕大多數(shù)流入了資本市場(chǎng)，主要是股市和樓市。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉先生說過：房?jī)r(jià)高的根本原因是貨幣超發(fā)。我們?cè)賮砜匆幌陆觊g的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，10年間，全國百城住宅平均價(jià)格增長(zhǎng)了71%。一線城市中深圳房?jī)r(jià)10年漲幅最大，為302%；第二是上海300%，北京第三261%，廣州墊底146%。二線城市中，南京房?jī)r(jià)10年漲幅234%、東莞172%，成都168% 、天津119%，杭州106%。

我們做過測(cè)算分析，貨幣M2供應(yīng)量增速與房?jī)r(jià)高度正相關(guān)，竟然達(dá)到0.92，且相關(guān)性從一線城市到四五線城市逐級(jí)遞減。可見，寬松的貨幣政策是房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力之一。

再來看看貸款利率：

不論房地產(chǎn)開發(fā)投入還是個(gè)人購房，都涉及大量貸款資金，而利率增長(zhǎng)會(huì)提高購房成本，削弱購房需求，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降；反之，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

今年上半年貸款利率降到4.65%，史上最低，全國貸款余額165萬億，其中房地產(chǎn)貸款47.4萬億，占28.7%，就是個(gè)很好的證明。在過去的27年間，我國五年期以上的貸款利率，從15.3%下調(diào)至現(xiàn)在的4.65%，降幅高達(dá)229%。

這還不是最厲害的，美國近40年間貸款利率從21.5%下降到3%以下，英國更猛，從17%降到0.75%，全球已經(jīng)進(jìn)入低利率時(shí)代，我國的貸款利率還有下調(diào)空間。

我們也做過測(cè)算分析，貸款利率與房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，相關(guān)性達(dá)到0.72左右，利率能在一定程度上影響房?jī)r(jià)。但在不同的階段，其對(duì)房?jī)r(jià)的作用還是有差異的。

由此，我們得出重要結(jié)論：房?jī)r(jià)上漲背后的邏輯之一，是寬松的貨幣政策和較低的融資利率，目前全球都處于經(jīng)濟(jì)低增速周期，貨幣寬松和低利率的狀態(tài)將會(huì)持續(xù)下去，房?jī)r(jià)目前還是有較大的上漲壓力，尤其是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較好、虹吸效應(yīng)強(qiáng)的城市……

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